Trong nền kinh tế thị trường thì đất đai đã trở thành một tài sản có giá trị lớn. Các hoạt động, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ngày càng phát triển về số lượng và đa dạng về hình thức. Trong các hoạt động giao dịch đó phải nói đến giao dịch “Thuê quyền sử dụng đất”. Giao dịch thuê quyền sử dụng đất rất đa dạng về: Chủ thể tham gia, hình thức, nội dung ………………Giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất đã đóng góp phần hạn chế việc sử dụng đất lãng phí, nó đem lại một nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước và một nguồn lợi kinh tế cao cho các chủ thể tham gia. Tuy nhiên, trên thực tế các loại giao dich thuê quyền sử dụng đất cũng rất hay phát sinh tranh chấp, khiếu kiện. Thực tế cho thấy, các tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phát sinh chủ yếu vấn đề sau:
1. Hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 401, BLDS quy định “Hình thức hợp đồng dân sự”
• Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
• Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Và Điều 703 BLDS 2005 quy định: Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Như vậy, luật dân sự đã thể hiện nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận về hình thức hợp đồng của các bên tham gia giao kết. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì pháp luật giới hạn sự tự do thỏa thuận về hình thức hợp đồng của các bên tham gia giao kết nhằm bảo đảm sự thống nhất quản lý của Nhà nước. Cụ thể trong giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nói riêng, Luật đất đai 2013 Điều 167 khoản 3 điểm b quy định: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”
Pháp luật quy định chặt chẽ về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là rất cần thiết, bởi việc thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thường được thực hiện trong thời gian dài và bên thuê đất sau khi thuê đất thường có sự đầu tư lớn về công sức cũng như tiền của để khai thác, kinh doanh. Nếu việc thuê quyền sử dụng đất không được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và quy định của pháp luật thì sẽ dẫn đến tranh chấp kéo dài gây thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch.
2. Bên thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất được các bên thể hiện trong hợp đồng, Điều 703 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”
Và Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất được quy định tại: Điều 714 BLDS 2005 như sau:
“Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 703 đến Điều 713 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất”
Theo quy định của BLDS thì việc cho hoặc không cho thuê lại quyền sử dụng đất của bên thuê quyền sử dụng đất được xem là tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên trên cơ sở của pháp luật dân sự. Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng thuê đất nếu các bên không có thỏa thuận về việc bên thuê quyền sử dụng đất được phép cho thuê lại quyền sử dụng đất thì việc cho thuê lại quyền sử dụng đất của bên thuê đất bị coi là vi phạm quy định tại Điều 707 BLDS 2005.
3. Bên thuê chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê.
Khi giao kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì ngoài việc thỏa thuận về thời hạn cho thuê, mục đich sử dụng đất thuê, giá thuê ….thì các bên còn thỏa thuận về thời điểm thanh toán tiền thuê. Trong trường hợp đến thời hạn thanh toán mà bên thuê quyền sử dụng đất chưa thanh toán tiền thuê thì bên cho thuê có thể gia hạn thanh toán hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vấn đề này pháp luật để cho các bên tự thỏa thuận và quyết định. Nếu bên cho thuê gia hạn để tạo điều kiện cho bên thuê có thời hạn chuẩn bị tiền thanh toán và tiếp tục thực hiện hợp đồng thì sẽ không có vấn đề gì xảy ra giữa các bên. Tuy nhiên, nếu bên cho thuê không gia hạn thanh toán cho bên thuê mà thực hiện ngay quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì nhiều vấn đề phức tạp sẽ xảy ra như: tài sản hình thành trên đất được bên thuê đất tạo lập sau khi thuê đất mà chưa thu hồi được vốn…………vv
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến việc giải quyết tranh chấp Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website: LuatDuyHung.com hoặc liên hệ để được tư vấn trực tiếp.
Hotline: 0964653879 hoặc 0929228082.
Facebook: https://www.facebook.com/luatduyhung/
Zalo: Luatduyhung (SĐT: 0964653879)
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
