Khi thực hiện các giao dịch bất động sản, người thực hiện sẽ thu về một khoản tiền gọi là thu nhập từ bất động sản, theo quy định pháp luật, khoản thu nhập này sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân (sau đây gọi tắt là thuế TNCN). Tuy nhiên, có nhiều trường hợp sẽ được miễn nộp khoản thuế TNCN này, đó là những trường hợp nào?
Quy định chung về thuế TNCN khi có thu nhâp từ bất động sản
Theo quy định pháp luật, thu nhập từ bất động sản bao gồm:
-
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất như nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi),….
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC:
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Tiền thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
-
Thu nhập từ nhận tặng cho, thừa kế bất động sản
Thu nhập từ nhận tặng cho, thừa kế bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức;
Căn cứ Điều 25 Nghị định 65/2013/NĐ-CP:
“Thuế suất đối với thu nhập từ thừa kế, quà tặng là 10% trên thu nhập tính thuế.”
Theo đó, thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.
Khi nào được miễn thuế TNCN khi có thu nhập từ bất động sản?
Trường hợp 1: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng với nhau, cha mẹ với con ruột, con nuôi, dâu, rể, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau
Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC)
- Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Ví dụ: Anh trai bán cho em gái một mảnh đất với giá 330.000.000 đồng. Tiền thuế TNCN phải nộp là 2% tức là: 6.600.000 đồng. Nhưng vì là anh em ruột nên theo quy định pháp luật thì không phải đóng số tiền thuế TNCN này.
Trường hợp 2: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất của người chỉ có duy nhất một nhà ở, một đất ở tại Việt Nam
Căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân phát sinh thu nhập khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế TNCN
Tuy nhiên, cá nhân được miễn thuế TNCN trong trường hợp này khi đáp ứng ba điều kiện:
(1) Cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
(2) Cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp sổ hồng. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp sổ hồng trước khi được cấp lại, cấp đổi.
(3) Cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Trường hợp 3: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là nhà đất giữa vợ chồng, cha mẹ với con ruột, con nuôi, dâu, rể, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau
Điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, khoản thu nhập miễn thuế bao gồm:
d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Tương tự như trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha mẹ với con ruột, con nuôi, dâu, rể, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau thì thu nhập từ nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản trong các trường hợp này cũng được miễn thuế TNCN (và phải có tài liệu chứng minh).
Trường hợp 4: Các trường hợp khác
Ngoài 03 trường hợp trên, còn một số trường hợp có thu nhập từ bất động sản nhưng vẫn được miễn thuế TNCN gồm:
- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được Nhà nước giao để sản xuất.
————————————————————————————
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến dân sự. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây. Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các cách thức sau để được tư vấn Miễn Phí.
- VPGD Hà Nội: Số 55 – Lô C1, phố Nguyễn Công Thái, KĐT Đại Kim – Định Công, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
- Chi nhánh tại Hà Nam: Số 288, đường Ngô Quyền, phường Duy Hải, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam
- Hotline (Zalo) tư vấn Miễn Phí: 0964653879 – 0929228082 – Email: luatduyhung@gmail.com
- Fanpge: https://www.facebook.com/luatduyhung/
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
