Thuê nhà ở hiện là nhu cầu rất lớn nhất là tại các khu đô thị lớn và các vùng lân cận Khu công nghiệp, Khu chế xuất…..vv. Do đó, việc xây dựng nhà để cho thuê được coi là một là kênh đầu tư an toàn nhất. Tuy nhiên, trên thực tế việc cho thuê nhà cũng không phải dễ dàng, rất nhiều trường hợp khi hết thời hạn hợp đồng, chủ nhà không muốn cho thuê tiếp và muốn lấy lại nhà để sử dụng hoặc bán nhưng bên thuê không chịu trả nhà thuê, chủ nhà thì không biết phải làm thế nào để lấy/đòi lại nhà cho thuê? Sau đây chúng tôi xin trình bày một số nội dung liên quan đến vấn đề này để Quý vị tham khảo.
Thứ nhất: Về quan hệ tranh chấp.
Giữa bên thuê và bên cho thuê nhà ở tồn tại một quan hệ hợp đồng (hợp đồng thuê nhà ở). Vì vậy, mọi vấn đề vướng mắc phát sinh và tranh chấp (nếu có) đều phải dựa trên cơ sở thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên tại Hợp đồng và các quy định của pháp luật có liên quan để giải quyết. Và quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các bên là tranh chấp “Hợp đồng thuê nhà ở”.
Thứ hai: Chấm dứt Hợp đồng thuê và nghĩa vụ trả lại tài sản thuê.
a/ Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về “Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở” như sau.
Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
+/Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
+/Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
+/Nhà ở cho thuê không còn;
+/Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
+/Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
+/ Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật nhà ở năm 2014.
b/ Nghĩa vụ trả lại nhà thuê:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 482 BLDS năm 2015 thì bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên
Thứ ba: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại và gánh chịu rủi ro.
a/ Trách nhiệm bồi thường thiệt hại:
Theo quy định tại khoản 4 Điều 482 BLDS năm 2015 quy định thì khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.
b/ Nghĩa vụ gánh vác rủi ro: Theo quy định tại khoản 5 Điều 482 BLDS năm 2015 thì thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
Như vậy, theo các quy định của pháp luật nêu trên trong trường hợp Hợp đồng thuê nhà ở đã hết hạn theo thỏa thuận của các bên tại hợp đồng và bên cho thuê nhà ở đã thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các nội dung đã thỏa thuận giữa các bên tại hợp đồng thuê nhà ở như: Nghĩa vụ thông báo….vv nhưng bên thuê nhà ở vẫn trây ỳ không chịu bàn giao nhà ở thì bên cho thuê có quyền cơ quan có thẩm quyền buộc bên thuê nhà ở phải trả nhà ở và thanh toán tiền thuê nhà trong thời gian chậm trả cũng như và phải bồi thường thiệt hại; tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê (nếu có thỏa thuận) cũng như buộc bên thuê nhà ở phải chịu toàn bộ trách nhiệm với những rủi ro đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
Đòi nhà cho thuê như thế nào cho đúng luật???
Như đã nêu ở hần trên “Đòi nhà cho thuê” là quá trình chủ sở hữu (hoặc người có quyền sử dụng hợp pháp) yêu cầu bên thuê trả lại nhà sau khi hợp đồng thuê nhà đã hết hạn hoặc trong các trường hợp mà bên thuê vi phạm hợp đồng. Đây là một quy trình nhằm đảm bảo quyền lợi cho chủ nhà, đặc biệt khi người thuê không chịu trả nhà theo thỏa thuận. Vì vậy, để bảo đảm quyền lơi của mình thì bên cho thuê cần tiến hành việc đòi nhà cho thuê như sau:
Thông báo trước thời hạn trả nhà:
Thông thường, chủ nhà cần gửi văn bản thông báo cho người thuê về việc trả nhà trước một khoảng thời gian nhất định, như quy định trong hợp đồng thuê (thường từ 30 ngày trở lên).
Thương lượng và thỏa thuận:
Trong nhiều trường hợp, hai bên có thể thương lượng để bên thuê trả lại nhà hoặc gia hạn hợp đồng với các điều khoản điều chỉnh bổ sung hợp đồng thuê.
Khởi kiện ra Tòa án (nếu người thuê không tự nguyện trả lại nhà):
Nếu người thuê không chịu trả nhà theo yêu cầu và các biện pháp thương lượng không có hiệu quả, chủ nhà có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để đòi lại nhà.
– Đơn khởi kiện thường đi kèm với các bằng chứng như hợp đồng thuê nhà, biên bản vi phạm (nếu có) và các tài liệu liên quan khác.
Thi hành án:
– Sau khi Tòa án ra phán quyết có hiệu lực về việc yêu cầu người thuê trả nhà, nếu người thuê không tự nguyện thực hiện, chủ nhà có thể yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện cưỡng chế.
Trên đây là bài viết về đòi nhà cho thuê, Quý khách cần tìm hiểu thêm các vấn đề có liên quan đến dịch vụ luật sư tại Luật Duy Hưng đề nghị tham khảo Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
