Thuê nhà ở hiện là nhu cầu rất lớn nhất là tại các khu đô thị lớn và các vùng lân cận Khu công nghiệp, Khu chế xuất…..vv. Do đó, việc xây dựng nhà để cho thuê được coi là một là kênh đầu tư an toàn nhất. Tuy nhiên, trên thực tế việc cho thuê nhà cũng không phải dễ dàng, rất nhiều trường hợp khi hết thời hạn hợp đồng, chủ nhà không muốn cho thuê tiếp và muốn lấy lại nhà để sử dụng hoặc bán nhưng bên thuê không chịu trả nhà thuê, chủ nhà thì không biết phải làm thế nào để lấy lại nhà thuê? Sau đây chúng tôi xin trình bày một số nội dung liên quan đến vấn đề này để Quý vị tham khảo.
Thứ nhất: Về quan hệ tranh chấp.
Giữa bên thuê và bên cho thuê nhà ở tồn tại một quan hệ hợp đồng (hợp đồng thuê nhà ở). Vì vậy, mọi vấn đề vướng mắc phát sinh và tranh chấp (nếu có) đều phải dựa trên cơ sở thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên tại Hợp đồng và các quy định của pháp luật có liên quan để giải quyết. Và quan hệ pháp luật tranh chấp giữa các bên là tranh chấp “Hợp đồng thuê nhà ở”.
Thứ hai: Chấm dứt Hợp đồng thuê và nghĩa vụ trả lại tài sản thuê.
a/ Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở: Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở quy định về “Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở” như sau.
Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
+/Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
+/Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
+/Nhà ở cho thuê không còn;
+/Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
+/Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
+/ Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật nhà ở năm 2014.
b/ Nghĩa vụ trả lại nhà thuê: Theo quy định tại khoản 1 Điều 482 BLDS năm 2015 thì bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên
Thứ ba: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại và gánh chịu rủi ro.
a/ Trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Theo quy định tại khoản 4 Điều 482 BLDS năm 2015 quy định thì khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.
b/ Nghĩa vụ gánh vác rủi ro: Theo quy định tại khoản 5 Điều 482 BLDS năm 2015 thì thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
Như vậy, theo các quy định của pháp luật nêu trên trong trường hợp Hợp đồng thuê nhà ở đã hết hạn theo thỏa thuận của các bên tại hợp đồng và bên cho thuê nhà ở đã thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các nội dung đã thỏa thuận giữa các bên tại hợp đồng thuê nhà ở như: Nghĩa vụ thông báo….vv nhưng bên thuê nhà ở vẫn trây ỳ không chịu bàn giao nhà ở thì bên cho thuê có quyền cơ quan có thẩm quyền buộc bên thuê nhà ở phải trả nhà ở và thanh toán tiền thuê nhà trong thời gian chậm trả cũng như và phải bồi thường thiệt hại; tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê (nếu có thỏa thuận) cũng như buộc bên thuê nhà ở phải chịu toàn bộ trách nhiệm với những rủi ro đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà – không trả nhà thuê. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website: http://luatduyhung.com hoặc gọi đến liên hệ trực tiếp để được tư vấn.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
