Trong lĩnh vực mua bán nhà đất, việc áp dụng phạt cọc khi đặt cọc là một biện pháp để đảm bảo tính chất cam kết và trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam, có những trường hợp nào mua bán nhà đất không phải chịu phạt cọc? Trong bài viết này, Luật Duy Hưng sẽ chia sẻ cho bạn đọc những trường hợp không phải chịu phạt cọc khi mua bán nhà đất:
Đặt cọc khi mua bán đất
Căn cứ khoản 1 Điều 328 BLDS 2015:
“Đặt cọc được quy định là một một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đảm bảo cho việc giao kết hoặc đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, đặt cọc khi mua bán (chuyển nhượng) đất là một hình thức thanh toán trước một khoản tiền hoặc tài sản khác nhất định do bên mua đặt để chứng minh sự nghiêm túc và cam kết của mình trong quá trình mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đặt cọc thường được thực hiện sau khi hai bên đã đạt được thỏa thuận về giá cả và các điều kiện giao dịch khác. Khi bên mua đặt cọc, nó thể hiện ý định của họ để tiến tới việc mua bán nhà đất và cam kết tiếp tục quá trình giao dịch.
Khi nào phải chịu phạt cọc mua bán nhà đất?
Phạt cọc là quy định đặc đặt ra để đảm bảo việc hoàn thành giao dịch và tránh trường hợp một bên không thực hiện cam kết của mình.
Việc áp dụng phạt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất được xem là một biện pháp để đảm bảo các bên thực hiện nghiêm túc các nội dung đã thỏa thuận và cam kết tại hợp đồng đặt cọc.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng thì phải có trách nhiệm trả lại số tài sản đã đặt cọc cho bên đặt cọc và phải chịu trách nhiệm bồi thường bằng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Như vậy, phạt cọc xảy ra khi một bên vi phạm thỏa thuận giữa hai bên, không thực hiện giao dịch như đã thống nhất dẫn đến hai bên không thể tiếp tục thực hiện giao dịch, khi đó bên vị phạm đã vô hình dung vi phạm các quy định pháp luật về đặt cọc và sẽ phải chịu phạt số tiền tương đương với khoản đặt cọc.
Mức phạt cọc là bao nhiêu?
– Trường hợp các bên đã thoả thuận về mức phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: Trong trường hợp này các bên có thể tự thoả thuận được về số tiền phạt cọc, có thể là gấp 02 hoặc gấp 03 lần số tiền/ tài sản đã đặt cọc.
– Trường hợp các bên không thoả thuận về mức phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: Trong trường hợp này, căn cứ Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định:
+/ Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
+/ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc
Trường hợp nào không phải chịu phạt cọc khi mua bán đất?
Như đã phân tích tại mục 1 của bài viết đã nêu trên thì việc phạt cọc chỉ đặt ra khi các bên vi phạm nghĩa vụ, cam kết đã đặt ra trong Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt thì các bên sẽ không phải chịu phạt cọc. Cụ thể :
Trường hợp 1: Các bên thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc
Trong trường hợp các bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, điều này có nghĩa là các bên đã đồng ý với quyết định chấm dứt và không có tranh chấp hay bất đồng về việc này.
Khi các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và cam kết mua bán nhà đất cũng sẽ không còn hiệu lực. Việc này cho phép các bên hoàn trả số tiền cọc đã đặt mà không cần phải chịu phạt cọc hay nghĩa vụ bồi thường.
Như vậy, mọi tranh chấp hoặc phạt cọc đối với các bên liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc sẽ không phát sinh. Các bên đều được tự do thực hiện quyền chấm dứt hợp đồng mua bán và rút lui khỏi giao dịch mua bán nhà đất một cách hòa bình và thoả thuận.
Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và tránh xảy ra tranh chấp trong quá trình chấm dứt, các bên nên lưu giữ các bằng chứng và thông báo chấm dứt theo đúng quy định của hợp đồng. Điều này sẽ giúp các bên có thể chứng minh việc chấm dứt được thực hiện theo đúng quy trình và giữ được tính công bằng trong quá trình giao dịch.
Trường hợp 2: Bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc vì xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc vì trở ngại khách quan bất kỳ
– Sự kiện bất khả kháng được xác định là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được hậu quả mặc dù đã áp dụng các biện pháp và khả năng cho phép (khoản 1 Điều 156 BLDS 2015)
– Trở ngại khách quan là trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền và nghĩa vụ dân sự trong một giao dịch dân sự không thể biết về quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền và nghĩa vụ dân sự của mình (Điều 156 BLDS 2015).
Theo đó, trong việc đặt cọc mua bán nhà đất nếu bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc vì lý do bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì sẽ không bị phạt cọc.
Chẳng hạn như bên nhận đặt cọc cam kết sẽ giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên đặt cọc tại văn phòng công chứng vào một ngày nhất định nhưng bên nhận đặt cọc lại bị tai nạn khi tham gia giao thông trước ngày ký hợp đồng công chứng nên không thể đảm bảo giao kết hợp đồng đúng thời hạn…vv
Ngoài ra: Toà án nhân dân tối cao cũng đã hướng dẫn về một trường hợp xác định nguyên nhân khách quan tại Án lệ số 25/2018/AL đã được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cáo thông qua ngày 17/10/2018 và đã được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA của Chánh án Toà án nhân dân tối cao ban hành ngày 06/11/2018, cụ thể:
– Nếu bên nhận đặt cọc bị phạt cọc mà chứng minh được nguyên nhân khách quan dẫn đễn việc vi phạm cam kết trong hợp đồng xuất phát từ phía cơ quan Nhà nước khiến cho bên nhận đặt cọc không biết hoặc không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc thì bên nhận đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc.
Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu là trường hợp hợp đồng đặt cọc không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, như:
+/ Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội;
+/ Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự;
+/ Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép;
+/ Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật;
+/ Giao dịch đặt cọc không tuân thủ quy định về mặt hình thức.
Theo đó, khi hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì Hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu và các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Việc hoàn trả lại trạng thái ban đầu có nghĩa là không đặt ra vấn đề phạt cọc.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
