Việc xác định đất ở khi cấp Sổ đỏ là một trong những nội dung quan trọng trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất ở). Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân khi cấp Sổ đỏ sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố như nguồn gốc sử dụng, quy hoạch, hạn mức công nhận… Dưới đây là phân tích chi tiết của Luật Duy Hưng về cách xác định diện tích đất ở theo quy định mới nhất:
Đất ở là gì?
Đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.
Đất ở gồm, đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị. Trong đó, đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.
Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý.
Nguyên tắc xác định diện tích đất ở
Trường hợp có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất
Theo Điều 141, nếu người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được liệt kê tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (ví dụ: giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất…) và giấy tờ này ghi rõ mục đích sử dụng là “đất ở”, “thổ cư” hoặc “dùng để làm nhà ở”, thì diện tích đất ở sẽ được xác định theo nguyên tắc của Luật Đất đai 2024.
Cách xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất được chia thành ba giai đoạn quan trọng:
Đất hình thành trước ngày 18/12/1980
– Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở và trên giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích này được công nhận đúng theo giấy tờ.
– Nếu giấy tờ không ghi rõ hoặc diện tích nhỏ hơn hạn mức đất ở, thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định.
– Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, thì toàn bộ diện tích đó sẽ được công nhận là đất ở.
Lưu ý: Người sử dụng đất trong trường hợp này không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
– Cách xác định tương tự như đối với đất hình thành trước ngày 18/12/1980.
– Người sử dụng đất cũng không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất ở được xác định.
Đất hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực
– Diện tích đất ở sẽ được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Người sử dụng đất cần xem xét nội dung giấy tờ để biết chính xác diện tích đất ở được công nhận.
Đối với phần diện tích còn lại sau khi xác định đất ở
Sau khi diện tích đất ở được xác định, phần diện tích đất còn lại của thửa đất sẽ được xử lý theo từng trường hợp cụ thể:
– Nếu phần đất còn lại có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống: Được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
– Nếu phần đất còn lại có công trình sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Được công nhận là đất sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ và phải đóng tiền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
– Nếu phần đất còn lại đang sử dụng làm đất nông nghiệp: Được công nhận là đất nông nghiệp. Nếu người sử dụng đất muốn chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì phải phù hợp với quy hoạch và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Trường hợp không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất
(1) Đất sử dụng trước ngày 18/12/1980
Diện tích công nhận đất ở:
– Nếu diện tích ≥ hạn mức đất ở → công nhận theo hạn mức công nhận đất ở, không nộp tiền sử dụng đất.
– Nếu diện tích xây dựng > hạn mức → công nhận theo diện tích thực tế xây dựng, nộp tiền sử dụng đất với phần vượt hạn mức.
– Nếu < hạn mức đất ở → công nhận toàn bộ diện tích là đất ở, không nộp tiền sử dụng đất.
(2) Đất sử dụng từ 18/12/1980 đến 15/10/1993
– Nếu diện tích ≥ hạn mức đất ở → công nhận theo hạn mức công nhận đất ở, không nộp tiền sử dụng đất.
– Nếu diện tích xây dựng > hạn mức → công nhận theo diện tích thực tế xây dựng, nộp tiền sử dụng đất với phần vượt hạn mức.
– Nếu < hạn mức đất ở → công nhận toàn bộ diện tích là đất ở, không nộp tiền sử dụng đất.
(3) Đất sử dụng từ 15/10/1993 đến 01/7/2014
Diện tích công nhận đất ở:
– Nếu diện tích ≥ hạn mức giao đất ở → công nhận theo hạn mức.
– Nếu diện tích xây dựng > hạn mức giao đất ở → công nhận theo thực tế, phải nộp tiền sử dụng đất phần vượt hạn mức.
– Nếu < hạn mức → công nhận toàn bộ diện tích là đất ở.
Trường hợp đất có nhiều loại mục đích sử dụng (đất ở và đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất)
Nếu trong một thửa đất có cả đất ở và đất vườn, ao, đất trồng cây lâu năm… thì diện tích đất ở được xác định theo nguyên tắc:
– Trường hợp có giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở → Áp dụng theo giấy tờ đó.
– Trường hợp không ghi rõ diện tích đất ở → Xác định theo hạn mức đất ở do UBND cấp tỉnh quy định.
– Nếu đất có nhà ở nhưng chưa được xác định mục đích sử dụng → Diện tích đất ở sẽ được xem xét theo quy hoạch, lịch sử sử dụng và điều kiện công nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là một số quy định của pháp luật có liên quan đến “xác định diện tích đất ở khi cấp sổ đỏ”, trường hợp cần tìm hiểu thêm các nội dung khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai đề nghị Quý khác tham khảo tại đây
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
