Hợp đồng đặt cọc mua đất không ghi thời hạn thì xử lý ra sao? là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Về vấn đề này Luật Duy Hưng xin giải đáp như sau:
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất cần có nội dung gì?
Hợp đồng đặt cọc (thường dùng trong mua bán đất, nhà, tài sản…) về bản chất là một dạng thỏa thuận dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc. Theo đó, ể có giá trị pháp lý rõ ràng và hạn chế tranh chấp, cần có các nội dung cốt lõi sau:
– Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở).
– Mức đặt cọc.
– Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động).
– Thời hạn đặt cọc.
– Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.
– Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp.
– Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có Giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…).
– Điều khoản thi hành.
Tuy nhiên, thực tế không phải ai cũng nắm rõ các quy định của pháp luật khi ký hợp đồng đặt cọc, mặt khác nhiều trường hợp ký hợp đồng đặt cọc nhưng cài điều khoản bất lợi cho bên còn lại với mục đích đẩy bên còn lại vi phạm hợp đồng để “phạt cọc”.
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất không ghi thời hạn thì xử lý ra sao?
Thực tế cho thấy, không ít trường hợp các bên không thỏa thuận rõ thời hạn đặt cọc hoặc chỉ thỏa thuận bằng lời nói, dẫn đến việc không có căn cứ chứng minh khi phát sinh tranh chấp. Hệ quả là nhiều tình huống “tiến thoái lưỡng nan” xảy ra: bên có nhà, đất mong muốn ký kết và hoàn tất việc chuyển nhượng nhưng bên mua không hợp tác; hoặc khi giá trị bất động sản tăng, bên bán muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng lại lo ngại trách nhiệm phạt cọc.
Trong những tình huống này, bên nhận đặt cọc thường lúng túng trong việc xử lý theo đúng quy định pháp luật, hoặc buộc phải chấp nhận chịu phạt cọc để chuyển nhượng cho bên thứ ba trong trường hợp cần tài chính gấp.
Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định biện pháp đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng “trong một thời hạn”, nhưng không ấn định cụ thể khoảng thời gian này, mà hoàn toàn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Chính vì sự linh hoạt này nhưng thiếu quy định chi tiết, trên thực tế đã dẫn đến nhiều cách hiểu và cách xử lý không thống nhất khi phát sinh tranh chấp.
Cách 1: Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ
Căn cứ Khoản 3 Điều 278 BLDS 2015 quy định: ” Trường hợp không xác định được thời hạn thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì mỗi bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý”.
Theo đó, việc thông báo cho bên đặt cọc theo một trong hai phương thức như sau:
+ Gửi qua đường bưu điện để bảo đảm có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện.
+ Thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị (nên sử dụng phương thức này).
– Nội dung thông báo: Tùy trường hợp cụ thể mà thông báo có nội dung khác nhau.
Ví dụ về nội dung chính của thông báo: “ngày…tháng….năm…. hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng đã qua…. tháng mà bên (tên người đặt cọc) không ký hợp đồng chuyển nhượng nên tôi gửi thông báo này đề nghị (tên người đặt cọc) tới UBND cấp xã nơi có nhà đất hoặc phòng/văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau…. tháng (ngày) kể từ ngày nhận được thông báo này mà không thực hiện nghĩa vụ tôi sẽ chuyển nhượng cho người khác và trả lại số tiền đặt cọc”.
Tuy nhiên, pháp luật không có quy định về thời hạn báo trước, đây là một khoảng thời gian hợp lý (có thể là một tháng hoặc ít hơn).
Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác và không bị phạt cọc.
Để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu phạt cọc người nhận đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo vệ mình như gửi thông báo qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng hoặc gửi thông báo trực tiếp cho bên đặt cọc, nói rõ yêu cầu và có người làm chứng.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ thẩm quyền theo loại việc của Tòa án quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông tin cho bên đặt cọc biết để ký và hoàn tất việc chuyển nhượng trong một khoảng thời gian hợp lý nhưng bên đặt cọc không trả lời hoặc đề nghị thời gian khác nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc hai bên có tranh chấp thì bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án.
Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực ĐẤT ĐAI. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
