Đặt cọc mua đất nhưng kéo dài việc sang tên có được không? là câu hỏi pháp lý hiện nay được rất nhiều người quan tâm. Về vấn đề này Luật Duy Hưng xin giải đáp như sau:
Đặt cọc mua đất nhưng kéo dài việc sang tên có được không?
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo như quy định trên thì pháp luật không quy định thời gian cụ thể cho việc đặt cọc mua đất mà thời hạn đặt cọc do các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, việc kéo dài quá lâu mà không có lý do chính đáng hoặc không được bên còn lại đồng ý có thể bị xem là hành vi vi phạm nghĩa vụ, làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt thỏa thuận và yêu cầu xử lý tiền đặt cọc.
Do đó, đặt cọc mua đất nhưng kéo dài việc sang tên nhiều năm có “được phép” hay không, cần xem xét các yếu tố như: thời hạn trong hợp đồng đặt cọc; nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ; lỗi thuộc về bên nào; và thiện chí thực hiện giao dịch của các bên. Trường hợp việc kéo dài xuất phát từ lỗi của bên nhận cọc (thường là bên bán), bên đặt cọc có quyền yêu cầu hoàn trả tiền cọc và có thể yêu cầu bồi thường theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật. Ngược lại, nếu bên đặt cọc tự ý từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không có căn cứ chính đáng, thì có thể phải chịu mất cọc hoặc các chế tài khác đã được thỏa thuận.
Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc phải công chứng không?
Căn cứ theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng đặt cọc mua đất là một giao dịch dân sự.
Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Do đó, không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc mua đất phải công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, để tránh những rủi ro pháp lý thì có thể thực hiện công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.
Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên.
Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
Do đó, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.
Về việc bồi thường thiệt hại, theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, cần xem xét các trường hợp sau:
(1) Trường hợp có thiệt hại thực tế: Nếu người bán bị thiệt hại (như mất chi phí, thu nhập hoặc chịu tổn thất do người mua bỏ cọc), thì người mua phải bồi thường thiệt hại và mất luôn tiền đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
(2) Trường hợp không có thiệt hại: Nếu việc bỏ cọc không gây thiệt hại thực tế cho người bán, thì người mua chỉ mất số tiền đã đặt cọc, không phải bồi thường thêm.
(3) Trường hợp có thỏa thuận riêng: Hai bên thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
– Nếu có quy định bồi thường: người mua vừa mất tiền cọc, vừa phải bồi thường.
– Nếu không quy định bồi thường: người mua chỉ mất tiền cọc.
Như vậy, người mua đất tự ý bỏ cọc thông thường chỉ mất tiền đặt cọc, không phải bồi thường thêm, trừ khi trong hợp đồng có thỏa thuận về bồi thường hoặc gây thiệt hại thực tế cho người bán.
Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
