Thời gian chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026. Bài viết của Luật Duy Hưng dưới đây sẽ chỉ rõ từng giai đoạn có căn cứ pháp lý nào, phần nào được tính vào thời hạn giải quyết, phần nào không, và những lưu ý để hồ sơ không bị kéo dài.
Thời gian chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026 là bao lâu?
Không có một mốc “bao nhiêu ngày là xong” áp dụng cho toàn bộ quá trình. Nên chia thành các giai đoạn sau:
| Giai đoạn | Nội dung | Thời gian | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| 1. Chuẩn bị | Kiểm tra thửa đất có phù hợp quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất không; chuẩn bị hồ sơ | Do người sử dụng đất chủ động, không tính vào thời hạn giải quyết | Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024; Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (được bổ sung bởi khoản 6 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP) |
| 2. Tiếp nhận hồ sơ | Nộp hồ sơ, cơ quan kiểm tra tính hợp lệ | Hồ sơ chưa hợp lệ: cơ quan thông báo trong tối đa 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ | Nghị định 102/2024/NĐ-CP |
| 3. Giải quyết hồ sơ | Thẩm tra, kiểm tra thực địa, trình và ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích | Mức tham chiếu không quá 15 ngày; không quá 25 ngày ở xã miền núi, biên giới, đảo, vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn | Sổ tay hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường; khoản 6 điều quy định thời gian thực hiện thủ tục của Nghị định 102/2024/NĐ-CP (cộng thêm 10 ngày) |
| 4. Nghĩa vụ tài chính | Cơ quan thuế xác định, thông báo; người dân nộp tiền sử dụng đất | Thời gian người dân nộp tiền và thời gian xử lý của cơ quan thuế không tính vào thời hạn giải quyết | Khoản 5 điều quy định thời gian thực hiện thủ tục của Nghị định 102/2024/NĐ-CP; Nghị quyết 254/2025/QH15; Nghị định 50/2026/NĐ-CP |
| 5. Cập nhật hồ sơ | Cập nhật hồ sơ địa chính, chỉnh lý/cấp Giấy chứng nhận | Theo quy định của tỉnh, thành phố | Điều 227 Luật Đất đai 2024; Nghị định 49/2026/NĐ-CP |
Lưu ý quan trọng: Từ 2026, thời gian tối đa của từng bước có thể được UBND cấp tỉnh quy định cụ thể (Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, hạn ban hành chậm nhất 01/07/2026). Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, bạn nên hỏi Bộ phận Một cửa cấp xã về thời hạn đang áp dụng tại địa phương.
Điều kiện tiên quyết: phải được phép và phải phù hợp quy hoạch
Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Chưa có quyết định cho phép thì chưa được coi là đã “lên thổ cư”.
Với hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở, sang đất ở, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 lấy làm căn cứ là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính và bỏ cấp huyện, các văn bản chuyển tiếp cho phép tiếp tục dùng căn cứ cũ:
Khoản 2 Điều 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP: Xã sau sắp xếp tiếp tục sử dụng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt trước ngày 01/07/2025 (hoặc chỉ tiêu phân bổ đến cấp xã trong quy hoạch tỉnh) cho đến khi hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch theo đơn vị hành chính mới.
Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP: cơ quan có thẩm quyền được căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã duyệt trước ngày 01/07/2025 để cho phép chuyển mục đích.
Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (bổ sung bởi khoản 6 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP): với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, căn cứ là quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc quy hoạch được lập theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được duyệt.
Vì sao điều này ảnh hưởng đến thời gian? Nếu thửa đất chưa phù hợp quy hoạch hoặc chưa có trong kế hoạch, hồ sơ có thể không được giải quyết dù bạn nộp đầy đủ giấy tờ. Khi đó “thời gian” không còn là vài chục ngày mà phụ thuộc vào việc địa phương cập nhật quy hoạch, kế hoạch.
Cơ quan nào giải quyết và nộp hồ sơ ở đâu?
Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc cho phép chuyển mục đích đối với cá nhân thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp xã theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Địa điểm nộp: Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã (Bộ phận Một cửa), nơi chuyển hồ sơ cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường cấp xã.
Lưu ý địa phương: Khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh quyết định việc phân cấp, ủy quyền cho phù hợp thực tế địa phương. Vì vậy, tỉnh, thành phố của bạn có thể có quy định cụ thể về cơ quan tiếp nhận và cơ quan ra quyết định.
Thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển mục đích đất là bao nhiêu ngày?
Mức thời hạn tham chiếu: Theo Sổ tay hướng dẫn công tác quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai khi thực hiện chính quyền địa phương hai cấp của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (được báo chí dẫn ngày 17/07/2025), thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ; ở xã miền núi, biên giới, đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì không quá 25 ngày.
Đối với các xã miền núi, biên giới, đảo, vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời gian của từng thủ tục tăng thêm 10 ngày.
Thời hạn do UBND cấp tỉnh quy định: Căn cứ Khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP yêu cầu UBND cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai cho các trường hợp nêu tại Điều 14, gồm cả cho phép chuyển mục đích, chậm nhất đến ngày 01/07/2026, trong đó phải nêu rõ thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục và thành phần hồ sơ. Nếu tỉnh chưa ban hành, UBND tỉnh quyết định việc áp dụng thủ tục theo quy định trước ngày Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực hoặc quyết định theo từng trường hợp cụ thể.
Khuyến nghị thực hành: hỏi trực tiếp Bộ phận Một cửa: “Thời gian tối đa giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quyết định hiện hành của tỉnh là bao nhiêu ngày?” và đề nghị cho xem văn bản.
Quy trình các bước thực hiện như thế nào?
Căn cứ theo Điều 227 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quy trình thường gồm:
| Bước | Nội dung | Thực hiện |
|---|---|---|
| 1 | Nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã (trực tiếp hoặc trực tuyến) | Người sử dụng đất |
| 2 | Cơ quan chuyên môn cấp xã đề nghị cung cấp thông tin dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính; nơi chưa có bản đồ địa chính thì hướng dẫn trích đo | Cơ quan cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai |
| 3 | Rà soát hồ sơ, kiểm tra thực địa, xác định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất (nếu có), hoàn thiện tờ trình | Cơ quan chuyên môn cấp xã |
| 4 | Chủ tịch UBND cấp xã (hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định của tỉnh) ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích | Cơ quan có thẩm quyền |
| 5 | Chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính cho cơ quan thuế; thông báo nộp tiền; người dân nộp tiền | Cơ quan thuế, người sử dụng đất |
| 6 | Cập nhật hồ sơ địa chính, chỉnh lý hoặc cấp Giấy chứng nhận, trả kết quả | Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan cấp xã |
Thứ tự và tên gọi cơ quan có thể khác nhau giữa các địa phương do UBND cấp tỉnh quy định chi tiết.
Thời gian nộp tiền sử dụng đất và cơ hội tính lại đến hết 2026
Đây là phần người dân thường bỏ sót, vì nó không nằm trong thời hạn “15 ngày” nhưng lại ảnh hưởng lớn đến thời điểm hoàn tất.
Mức thu áp dụng từ 01/01/2026. Theo điểm a khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, với đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở (được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất) chuyển sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính theo mức:
– 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
– 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức;
– 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá mức trên.
Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
Theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP, mức ưu đãi tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất do hộ lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đó hoặc chuyển thửa khác thì tính 100% chênh lệch. Hộ có nhiều thửa phải cam kết về nội dung này trong đơn đề nghị.
Căn cứ Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026, trong đó có tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích trong những trường hợp thuộc phạm vi điều này.
Tính lại đối với quyết định trước 01/01/2026. Theo thông tin của Bộ Tài chính, trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích từ 01/08/2024 đến trước 01/01/2026 được đề nghị tính lại; nếu đã nộp theo mức cũ thì được hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ nghĩa vụ tài chính khác, với điều kiện nộp hồ sơ trước ngày 01/01/2027. Bộ Tài chính đã công bố thủ tục tính, tính lại tại Quyết định 1037/QĐ-BTC ngày 28/04/2026.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Thành phần hồ sơ cụ thể do tỉnh, thành phố công bố. Tham khảo hướng dẫn của một địa phương áp dụng thủ tục mã 1.013949, hồ sơ thường gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);
- Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu (Nghị định 151/2025/NĐ-CP; mẫu mới nhất có thể theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Giấy tờ tùy thân;
- Các tờ khai nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) theo yêu cầu của cơ quan thuế.
- Nơi chưa có bản đồ địa chính, bạn có thể phải bổ sung trích đo địa chính thửa đất; thời gian trích đo không tính vào thời hạn giải quyết (mục 5.2).
Ví dụ: Gia đình bà L. có một thửa 500 m² gồm 100 m² đất ở và 400 m² đất trồng cây lâu năm liền thửa. Bà muốn chuyển 100 m² sang đất ở để xây thêm nhà cho con.
Trước khi nộp: bà hỏi UBND xã và xác nhận thửa đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang được áp dụng.
Nộp hồ sơ: hồ sơ đủ và hợp lệ ngay từ lần nộp, tránh mất thêm thời gian bổ sung.
Cơ quan giải quyết: trong mức thời hạn địa phương công bố (mức tham chiếu không quá 15 ngày).
Nộp tiền: bà chờ thông báo của cơ quan thuế rồi nộp tiền. Vì thửa đất thuộc trường hợp đất nông nghiệp cùng thửa có đất ở, phần diện tích trong hạn mức có thể áp dụng mức 30% chênh lệch theo Nghị quyết 254/2025/QH15.
Hoàn tất: sau khi có xác nhận nộp tiền, cơ quan cập nhật hồ sơ địa chính/Giấy chứng nhận.
Tổng thời gian bà chờ = thời gian giải quyết của cơ quan + thời gian bà nộp tiền + thời gian cập nhật Giấy chứng nhận. Chậm ở bước nào, tổng thời gian dài thêm ở bước đó.
Trên đây là bài viết: Thời gian chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026. Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
