Bài viết dưới đây, Luật Duy Hưng phân tích cụ thể căn cứ pháp lý, mức xử phạt và hướng xử lý khi tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nhưng không xin phép.
Tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được hiểu là gì?
Tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (thường gọi dân dã là tự ý cất nhà, làm đất thổ cư trên đất ruộng, đất vườn) là việc người sử dụng đất đã tự ý thay đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở mà chưa được sự cho phép (chưa có quyết định phê duyệt) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện/thị xã/thành phố thuộc tỉnh).
Vì vậy, việc tự ý san lấp, xây dựng nhà ở, công trình trên đất nông nghiệp khi chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất bị coi là sử dụng đất không đúng mục đích, và bị xử lý theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Các dạng tự ý chuyển mục đích phổ biến trên thực tế, ví dụ như:
– Xây dựng nhà ở, công trình kiên cố trên đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản,…
– Đổ đất, đá, vật liệu để san lấp mặt bằng đất nông nghiệp với mục đích làm nền phân lô, cất nhà.
– Tự phân lô, bán nền đất nông nghiệp dưới hình thức đất ở khi chưa hoàn hoàn thành thủ tục pháp lý.
Tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở bị xử lý như thế nào năm 2026?
Mức xử phạt hiện hành được quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ, phân biệt theo loại đất nông nghiệp bị chuyển đổi.
Đối với đất trồng lúa.
Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bị xử phạt theo diện tích vi phạm, với mức phạt tại địa bàn xã có thể lên đến 200 triệu đồng đối với cá nhân; tại địa bàn phường, thị trấn, mức phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng, có thể lên đến 400 triệu đồng đối với tổ chức vi phạm. Cụ thể:
“Điều 8. Sử dụng đất trồng lúa sang loại đất khác mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
1. Hành vi chuyển đất trồng lúa sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
d) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 03 héc ta trở lên.
2. Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất dưới 0,05 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta;
e) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ trên 02 héc ta trở lên.
3. Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
c) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
4. Hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.”
Đối với đất nông nghiệp khác (không phải đất trồng lúa, không phải đất lâm nghiệp)
Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi chuyển loại đất này sang đất ở tại địa bàn xã bị xử phạt theo các mức sau (áp dụng đối với cá nhân):
“Điều 10. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
….
2. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích đất từ dưới 0,01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất từ 0,1 héc ta trở lên.
3. Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng với quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.”
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với tổ chức vi phạm bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng hành vi vi phạm.
Biện pháp khắc phục hậu quả đi kèm khi tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở?
Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo khoản 4 Điều 10 (và quy định tương ứng tại Điều 8) Nghị định 123/2024/NĐ-CP, bao gồm:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (thường hiểu là phải phá dỡ công trình, khôi phục lại hiện trạng đất nông nghiệp), trừ trường hợp đủ điều kiện được xem xét công nhận theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024;
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 là quy định quan trọng cần lưu ý: trong một số trường hợp cụ thể (ví dụ đất đã sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch tại thời điểm xem xét), người vi phạm có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng thay vì buộc phải khôi phục, tháo dỡ. Tuy nhiên đây là ngoại lệ, không áp dụng mặc định cho mọi trường hợp.
Thẩm quyền xử phạt năm 2026 — điểm mới cần đặc biệt lưu ý
Từ ngày 01/07/2025, mô hình chính quyền địa phương 2 cấp được áp dụng, bỏ cấp huyện, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Các thẩm quyền quản lý đất đai trước đây thuộc UBND cấp huyện (bao gồm thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã.
Từ ngày 31/08/2026, Nghị định 281/2026/NĐ-CP (ban hành ngày 13/07/2026) sửa đổi Nghị định 123/2024/NĐ-CP, bãi bỏ thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện và nâng thẩm quyền phạt tiền của Chủ tịch UBND cấp xã từ mức tối đa 5.000.000 đồng lên đến 250.000.000 đồng đối với cá nhân và 500.000.000 đồng đối với tổ chức, cùng thẩm quyền áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng.
Như vậy, kể từ 31/08/2026, phần lớn các vụ việc tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở với mức phạt trong phạm vi thẩm quyền sẽ do Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất trực tiếp ra quyết định xử phạt, thay vì phải chuyển lên cấp huyện hoặc cấp tỉnh như trước đây.
Có bị truy cứu trách nhiệm hình sự không?
Trong trường hợp hành vi vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng, hoặc người vi phạm đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà còn vi phạm, có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai, với mức hình phạt có thể là phạt tiền, cải tạo không giam giữ hoặc phạt tù, tùy tính chất, mức độ vi phạm. Đây là hậu quả pháp lý nghiêm trọng hơn nhiều so với xử phạt hành chính đơn thuần, đặc biệt với các trường hợp tái phạm hoặc chuyển đổi trên diện tích lớn.
Bảng tổng hợp mức phạt và thẩm quyền xử lý
| Loại đất chuyển đổi | Căn cứ | Mức phạt cá nhân tại xã | Mức phạt tại phường/thị trấn |
|---|---|---|---|
| Đất trồng lúa → đất ở | Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP | Tối đa 200 triệu đồng | Gấp 2 lần (tối đa 400 triệu đồng với tổ chức) |
| Đất nông nghiệp khác (không phải lúa, không phải lâm nghiệp) → đất ở | Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP | Từ 10 triệu – tối đa 200 triệu đồng theo diện tích | Gấp 2 lần |
| Tổ chức vi phạm (mọi trường hợp) | Điều 5 khoản 2 Nghị định 123/2024/NĐ-CP | Gấp 2 lần mức phạt cá nhân | Gấp 2 lần mức phạt cá nhân tại xã |
| Thẩm quyền ra quyết định xử phạt (từ 31/08/2026) | Nghị định 281/2026/NĐ-CP | Chủ tịch UBND cấp xã (đến 250 triệu đồng/500 triệu đồng) | Chủ tịch UBND cấp xã |
Từ thực tiễn tư vấn, Luật Duy Hưng nhận thấy phần lớn các trường hợp tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở xuất phát từ việc người dân đánh giá thấp mức độ nghiêm trọng của hành vi này, cho rằng “phạt cũng không đáng bao nhiêu” — trong khi thực tế, với việc thẩm quyền và mức phạt được nâng lên đáng kể từ 31/08/2026, số tiền phạt có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, chưa kể chi phí khôi phục hiện trạng (phá dỡ công trình đã xây).
Khuyến nghị:
Trước khi có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên chủ động làm thủ tục xin phép để tránh rủi ro bị xử phạt và buộc khôi phục hiện trạng;
Nếu đã lỡ vi phạm, nên chủ động liên hệ cơ quan chức năng thay vì chờ bị phát hiện, vì việc chủ động khắc phục thường được xem xét là tình tiết giảm nhẹ;
Với các trường hợp diện tích lớn hoặc có nguy cơ bị xem xét trách nhiệm hình sự, cần có luật sư tham gia ngay từ giai đoạn làm việc với cơ quan chức năng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Trên đây là bài viết: Tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở bị xử lý như thế nào năm 2026? Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
