1. Hiểu đúng một lần một thửa nghĩa là gì?
Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép tính tiền sử dụng đất theo mức 30% – 50% – 100% phần chênh lệch khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn với đất ở sang đất ở (cách tính chi tiết xem [Tiền sử dụng đất khi lên thổ cư theo quy định mới]). Đi kèm là một giới hạn: mức thu này “chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất)”.
Nghị định 50/2026/NĐ-CP làm rõ giới hạn này thành bốn ý:
| Ý | Nội dung |
| Một lần | Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng cách tính này một lần |
| Một thửa | Áp dụng trên 01 thửa đất do chính hộ gia đình, cá nhân lựa chọn |
| Lần sau | Các lần chuyển mục đích tiếp theo, trên cùng thửa hay thửa khác, tính theo mức 100% chênh lệch |
| Mốc tính | Số lần chuyển mục đích, hạn mức và việc lựa chọn thửa được tính từ ngày 01/8/2024 |
Hiểu đơn giản: đây giống một “suất ưu đãi” duy nhất. Dùng cho thửa nào, diện tích bao nhiêu là quyết định của người sử dụng đất, và một khi đã dùng thì không thể chuyển sang thửa khác.
2. Ai được tính là “một hộ, một cá nhân”?
Theo khoản 5 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP:
- Hạn mức được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
- Hộ hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật được xác định là một đối tượng sử dụng đất riêng.
- Với hộ gia đình, hạn mức tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại địa phương, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ có chung quyền sử dụng đất. Hộ 6 người hay 2 người đều chỉ có một hạn mức.
Điều này có nghĩa: con cái đã tách hộ hợp pháp, đứng tên quyền sử dụng một thửa đất riêng, là một đối tượng độc lập với hộ của cha mẹ. Ngược lại, việc tách hộ hay chia tách thửa chỉ nhằm có thêm “suất” mà không đúng quy định có thể bị cơ quan có thẩm quyền xem xét lại. ????
3. Có nhiều thửa đất: chỉ được chọn một
Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đủ điều kiện, kể cả các thửa nằm ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, thì chỉ được lựa chọn 01 thửa để áp dụng mức thu này (Nghị định 50/2026/NĐ-CP).
Việc lựa chọn phải được cam kết tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, và người sử dụng đất tự chịu trách nhiệm về cam kết đó.
Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng cho một thửa nhưng tiếp tục đề nghị cho thửa khác, hồ sơ sẽ được chuyển cơ quan thuế để tính lại theo mức 100% chênh lệch; số tiền đã nộp được trừ, phần còn thiếu phải nộp kèm tiền chậm nộp.
Vì vậy, việc khai đúng, đủ các lần chuyển mục đích từ ngày 01/8/2024 trong đơn là để bảo vệ chính người nộp hồ sơ.
4. Nhiều người cùng sử dụng một thửa
Đất thừa kế, đất chung của anh chị em hay đất do nhiều hộ cùng đứng tên là tình huống rất phổ biến. Điểm b khoản 5 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP chia hai trường hợp:
| Trường hợp | Cách xác định hạn mức |
| Thửa đất được tách thành các thửa riêng cho từng hộ, cá nhân | Hạn mức xác định theo từng thửa đã có Giấy chứng nhận; mỗi hộ, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích theo hạn mức một lần |
| Không tách thửa hoặc không đủ điều kiện tách thửa | Hạn mức tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử làm đại diện cho những người có chung quyền sử dụng đất |
Nói cách khác, nếu nhiều người cùng đứng tên một thửa và chuyển mục đích khi chưa tách, cả thửa chỉ có một hạn mức theo người đại diện. Nếu tách thửa trước theo đúng quy định, mỗi người có thửa riêng sẽ được xác định hạn mức cho thửa của mình.
Trước khi quyết định tách thửa rồi mới chuyển mục đích, cần kiểm tra điều kiện tách thửa của địa phương (xem Điều kiện tách thửa: tra quy định địa phương ở đâu?) và cân nhắc chi phí, thời gian của cả hai thủ tục.
5. Mốc 01/8/2024 và những lần chuyển mục đích trước đó
Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định việc tính số lần chuyển mục đích, xác định hạn mức và lựa chọn thửa đất được tính từ ngày 01/8/2024, là ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Từ đó có thể rút ra:
- Chuyển mục đích trước ngày 01/8/2024: không được tính vào số lần theo quy định này.
- Có quyết định chuyển mục đích từ 01/8/2024 đến hết năm 2025: có thể đề nghị tính lại theo mức mới (Nghị định 50/2026/NĐ-CP), hạn nộp đề nghị trước ngày 01/01/2027. Khi đã tính lại cho thửa đó, hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng lần áp dụng của mình.
- Chuyển mục đích từ năm 2026: áp dụng trực tiếp, kèm cam kết lựa chọn thửa trong đơn.
Nếu gia đình đã có quyết định chuyển mục đích trong giai đoạn 01/8/2024 – 31/12/2025 cho một thửa, đồng thời đang dự định chuyển mục đích thửa khác, nên so sánh xem dùng quyền cho thửa nào có lợi ích hơn trước khi nộp đề nghị tính lại.
6. Nên chọn thửa nào?
Không có công thức chung, nhưng có năm câu hỏi nên trả lời trước khi chọn:
- Thửa đó có thuộc diện được áp dụng không? Phải là đất vườn, ao, đất nông nghiệp cùng thửa có đất ở, hoặc có nguồn gốc vườn, ao gắn liền đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Có phù hợp quy hoạch để được cho phép chuyển không? Thửa không được phép chuyển thì không có gì để “giảm”.
- Chênh lệch giá đất ở và đất nông nghiệp ở thửa nào lớn hơn? Mức tiết kiệm tỷ lệ với chênh lệch này, nên thửa ở vị trí có giá đất ở cao thường tiết kiệm được nhiều hơn.
- Diện tích cần chuyển so với hạn mức là bao nhiêu? Phần trong hạn mức nộp 30%, phần vượt đến 01 lần hạn mức nộp 50%. Chuyển quá ít thì chưa dùng hết phần ưu đãi; chuyển quá nhiều thì phần vượt chịu mức cao.
- Kế hoạch sử dụng thực tế là gì? Xây nhà ở ngay, chia cho con, hay chuyển nhượng sau này. Thửa tiết kiệm nhiều nhất chưa chắc là thửa gia đình cần lên thổ cư nhất.
7. Sai lầm thường gặp
- Chuyển thử một phần nhỏ trước. Lần đầu đã dùng hết quyền; phần chuyển thêm sau đó trên cùng thửa tính 100%.
- Nghĩ mỗi thành viên trong hộ được một “suất”. Hộ gia đình chỉ có một hạn mức, không phụ thuộc số thành viên.
- Nghĩ đất ở hai tỉnh khác nhau thì được hai lần. Quy định tính chung, dù các thửa ở nhiều tỉnh, thành phố.
- Khai thiếu lần chuyển mục đích trước đó. Nếu bị phát hiện, tiền sử dụng đất bị tính lại 100% và phải nộp thêm tiền chậm nộp.
- Chuyển mục đích thửa chung khi chưa tính đến việc tách thửa. Cả thửa chỉ có một hạn mức theo người đại diện.
- Chọn thửa chỉ vì “làm trước cho xong”. Không so sánh mức tiết kiệm và nhu cầu sử dụng giữa các thửa.
9. Checklist trước khi chọn thửa
- Đã liệt kê tất cả các thửa hộ mình đang sử dụng, kể cả ở tỉnh khác
- Đã xác định thửa nào thuộc diện được áp dụng mức thu mới
- Đã kiểm tra từ 01/8/2024 hộ mình đã có lần chuyển mục đích nào chưa
- Đã biết hạn mức giao đất ở và giá đất trên bảng giá của từng thửa
- Đã tính thử mức tiết kiệm của từng phương án
- Với đất chung: đã thống nhất người đại diện hoặc phương án tách thửa
- Đã sẵn sàng ghi cam kết lựa chọn thửa trong đơn
10. Câu hỏi thường gặp
Đã được áp dụng mức 30% cho một thửa, chuyển thêm phần còn lại của chính thửa đó có được tính tiếp không? Không. Lần chuyển mục đích sau, kể cả trên cùng thửa, tính theo mức 100% chênh lệch.
Con tôi đã tách hộ và đứng tên thửa riêng thì có được áp dụng riêng không? Hộ hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật được xác định là một đối tượng sử dụng đất, nên có thể được xem xét riêng nếu thửa đất đáp ứng điều kiện.
Hai vợ chồng có được tính là hai cá nhân để hưởng hai lần không? ???? [Luật sư trả lời trước khi đăng – câu hỏi phổ biến nhưng chưa tìm thấy hướng dẫn trực tiếp; nếu chưa có căn cứ rõ, bỏ câu này]
Thửa đất thừa kế ba anh em chung tên thì tính hạn mức thế nào? Nếu chưa tách thửa, hạn mức tính theo người được cử làm đại diện. Nếu đã tách thành thửa riêng có Giấy chứng nhận, mỗi người được xác định hạn mức cho thửa của mình một lần.
Không ghi cam kết lựa chọn thửa trong đơn thì sao? Cam kết là nội dung Nghị định 50/2026/NĐ-CP yêu cầu thể hiện tại đơn. Nên kiểm tra kỹ mẫu đơn và hỏi Bộ phận Một cửa khi nộp để hồ sơ không bị thiếu.
Lần chuyển mục đích năm 2020 có bị tính là đã hưởng không? Không. Việc tính số lần bắt đầu từ ngày 01/8/2024.
Mức thu 30% – 50% là cơ hội tiết kiệm lớn khi lên thổ cư, nhưng chỉ dùng được một lần cho một thửa, tính từ ngày 01/8/2024, và hộ gia đình chỉ có một hạn mức dù đông người. Liệt kê đủ các thửa, so sánh mức tiết kiệm với nhu cầu sử dụng, và khai đúng trong đơn là cách để dùng quyền này hiệu quả.
Như vậy, hiểu đúng một lần một thửa là “Tiền sử dụng đất” tính theo Nghị Quyết 254/2025/QH 15 về việc tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực đất đai với mức thu 30% – 50% – 100% chỉ được áp dụng 01 lần và chỉ cho 01 thửa đất. Nếu gia đình bạn có nhiều thửa, đất chung hoặc đã từng chuyển mục đích từ 01/8/2024, Luật Duy Hưng có thể cùng bạn rà soát hồ sơ và so sánh các phương án trước khi nộp đơn.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
