Tiền sử dụng đất khi lên thổ cư được tính thế nào theo quy định mới?

1. Tiền sử dụng đất khi lên thổ cư là gì?

“Lên thổ cư” là cách gọi quen thuộc của việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (Luật Đất đai 2024). Khi được cho phép, khoản lớn nhất người dân phải nộp là tiền sử dụng đất.

Theo nguyên tắc chung tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích là phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển và loại đất trước khi chuyển. Ở nhiều nơi, khoản chênh lệch này rất lớn, khiến không ít gia đình có nhu cầu xây nhà nhưng không đủ tiền chuyển mục đích.

Để tháo gỡ, Quốc hội ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực từ ngày 01/01/2026) và Chính phủ ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 hướng dẫn, trong đó có mức thu thấp hơn cho một số trường hợp lên thổ cư của hộ gia đình, cá nhân. Ngoài tiền sử dụng đất, có thể phát sinh một số khoản phí, lệ phí theo quy định của địa phương.

2. Ba trường hợp được tính mức 30% – 50% – 100%

Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, mức thu mới chỉ áp dụng khi hộ gia đình, cá nhân chuyển sang đất ở trong một trong ba trường hợp sau:

	Trường hợp	Cách nhận biết
1	Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất	Sổ ghi một thửa gồm cả đất ở và đất vườn/cây lâu năm
2	Đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền đất ở, đã tách ra để chuyển quyền	Thửa nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế tách từ thửa có nhà ở
3	Đất vườn, ao gắn liền đất ở mà đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng trước ngày 01/7/2014	Thửa vườn nằm sát thửa nhà, bị tách số thửa khi đo vẽ bản đồ cũ

Điểm chung của cả ba trường hợp là nguồn gốc đất gắn với thửa đất ở. Ruộng, đất nông nghiệp được giao riêng ngoài đồng, không cùng thửa và không có nguồn gốc vườn, ao gắn liền đất ở, không thuộc phạm vi mức thu này mà tính theo quy định chung.

Với trường hợp 2 và 3, việc chứng minh nguồn gốc thường phải dựa vào hồ sơ địa chính cũ (bản đồ, sổ mục kê, hồ sơ tách thửa).

3. Công thức tính và ba yếu tố quyết định số tiền sử dụng đất khi lên thổ cư.

Tiền sử dụng đất được tính theo tỷ lệ của chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, chia theo từng phần diện tích:

Phần diện tích chuyển sang đất ở	Mức thu
Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương	30% chênh lệch
Vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức	50% chênh lệch
Vượt quá 01 lần hạn mức	100% chênh lệch

Công thức cho từng phần: Diện tích × (Giá đất ở − Giá đất nông nghiệp) × Tỷ lệ thu.

Ba yếu tố quyết định số tiền:

Giá đất: giá đất ở và giá đất nông nghiệp lấy theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích (Nghị định 50/2026/NĐ-CP), không phải thời điểm nộp đơn.
Hạn mức giao đất ở: do UBND cấp tỉnh quy định, nên mỗi địa phương một khác. Hạn mức xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân theo mức của cá nhân, không nhân theo số thành viên trong hộ (Nghị định 50/2026/NĐ-CP).
Diện tích xin chuyển: chuyển càng nhiều, phần vượt hạn mức chịu mức thu càng cao.

Thửa đất đã có sẵn một phần đất ở thì phần đó có bị trừ vào hạn mức không? Trả lời một câu hỏi trên Cổng hỏi đáp chính sách tài chính ngày 21/5/2026, Bộ Tài chính nêu rằng quy định không yêu cầu cộng dồn với diện tích đất ở hiện có khi xác định phần diện tích trong hạn mức.

4. Ví dụ tính tiền

Gia đình ông T có thửa đất gồm đất ở và đất vườn trong cùng thửa (trường hợp 1), xin chuyển 300 m² đất vườn sang đất ở. Giả định hạn mức giao đất ở là 200 m², giá đất ở 5.000.000 đồng/m², giá đất nông nghiệp 100.000 đồng/m². Chênh lệch: 4.900.000 đồng/m².

Phần diện tích	Cách tính	Số tiền
200 m² trong hạn mức	200 × 4.900.000 × 30%	294.000.000 đồng
100 m² vượt hạn mức (chưa quá 01 lần hạn mức)	100 × 4.900.000 × 50%	245.000.000 đồng
Tổng		539.000.000 đồng

Nếu tính theo mức 100% chênh lệch, cùng 300 m² sẽ là 1.470.000.000 đồng. Nếu ông T chỉ xin chuyển 200 m², số tiền sử dụng đất khi lên thổ cư là 294.000.000 đồng. Số tiền thực tế do cơ quan thuế xác định và thông báo.

5. “Một lần, một thửa”: điều kiện dễ hiểu sai nhất

Theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP:

Mức thu 30% – 50% chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, trên 01 thửa đất do người dân lựa chọn. Có nhiều thửa đủ điều kiện thì chỉ được chọn một.
Người dân phải cam kết trong đơn về việc lựa chọn thửa đất.
Số lần chuyển mục đích và việc lựa chọn thửa được tính từ ngày 01/8/2024.
Các lần chuyển mục đích sau, dù trên cùng thửa hay thửa khác, tính theo mức 100% chênh lệch.
Nếu phát hiện đã hưởng mức thu này mà vẫn đề nghị áp dụng cho thửa khác, cơ quan thuế tính lại theo mức 100% và người sử dụng đất phải nộp thêm tiền chậm nộp.

Điều này có hệ quả thực tế: nếu lần đầu chỉ xin chuyển 50 m², lần sau muốn chuyển thêm sẽ phải nộp 100%. Vì vậy, chọn thửa nào và chuyển bao nhiêu mét vuông nên được tính toán một lần cho đủ (xem thêm [Hiểu đúng “một lần, một thửa” khi được giảm tiền sử dụng đất]).

6. Đã chuyển mục đích từ 01/8/2024 đến hết 2025: đề nghị tính lại “Tiền sử dụng đất khi lên thổ cư” trước 01/01/2027

Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân có quyết định cho phép chuyển mục đích ban hành từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 được xử lý như sau:

Tình trạng	Cách xử lý
Chưa có thông báo nộp tiền	Cơ quan thuế tính theo mức mới
Đã có thông báo nhưng chưa nộp	Có thể đề nghị tính lại; nộp tiền chậm nộp trên số tiền tính lại
Đã nộp một phần	Tính lại; còn thiếu thì nộp thêm kèm tiền chậm nộp, nộp thừa thì được hoàn hoặc bù trừ
Đã nộp đủ	Có thể đề nghị tính lại; phần nộp thừa được hoàn hoặc bù trừ

Văn bản đề nghị nộp tại trung tâm dịc vụ hành chính công trước ngày 01/01/2027. Đề nghị nộp từ ngày 01/01/2027 trở đi không được áp dụng. Nếu gia đình bạn đã chuyển mục đích trong giai đoạn này, nên kiểm tra ngay.

7. Thủ tục lên thổ cư: nộp ở đâu, ai quyết định

Ai quyết định? Từ ngày 31/01/2026, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và có thể phân cấp, ủy quyền cho cơ quan, người khác (khoản 1 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP). Ví dụ, tại Hà Nội, Quyết định 33/2026/QĐ-UBND ngày 25/3/2026 phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp xã cho phép cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, cơ quan quyết định cụ thể phụ thuộc quy định phân cấp của từng tỉnh, thành phố.

Các bước chính:

Kiểm tra quy hoạch: với đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa có đất ở, việc cho phép chuyển sang đất ở căn cứ vào quy hoạch đã được phê duyệt (Luật Đất đai 2024). Không phải cứ nộp đơn là được chấp thuận.
Nộp hồ sơ tại Trung tâm dịch vụ hành chính công: Đơn xin chuyển mục đích (kèm cam kết lựa chọn thửa nếu đề nghị áp dụng mức thu mới) và Giấy chứng nhận.
Cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định cho phép chuyển mục đích.
Cơ quan thuế xác định và thông báo số tiền sử dụng đất; người dân nộp tiền theo thông báo.
Cập nhật biến động vào Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh ban hành trình tự, thủ tục cụ thể, nên thành phần hồ sơ và thời hạn giải quyết cần kiểm tra theo thủ tục được công khai tại địa phương hoặc trên Cổng Dịch vụ công.

8. Sai lầm thường gặp

Nghĩ mọi loại đất nông nghiệp đều được nộp 30%. Ruộng riêng ngoài đồng, không gắn với thửa đất ở, không thuộc diện này.
Nghĩ “giảm 70%” cho toàn bộ diện tích. Mức 30% chỉ áp dụng cho phần trong hạn mức; phần vượt chịu 50% hoặc 100%.
Nhân hạn mức theo số người trong hộ. Hạn mức tính theo mức của cá nhân, không phụ thuộc số thành viên.
Chuyển một phần nhỏ trước để “thử”. Lần đầu đã dùng hết quyền được tính mức thấp; lần sau tính 100%.
Xây nhà trên đất vườn trước rồi mới xin chuyển mục đích. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích; xây nhà ở trên đất chưa được chuyển sang đất ở có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Bỏ lỡ hạn đề nghị tính lại trước ngày 01/01/2027 với quyết định ban hành từ 01/8/2024 đến hết năm 2025.

9. Checklist trước khi nộp hồ sơ

Đã xác định thửa đất thuộc trường hợp nào (xem Giấy chứng nhận, hồ sơ nguồn gốc)
Đã biết hạn mức giao đất ở của địa phương và giá đất trên bảng giá hiện hành
Đã tính thử số tiền theo từng phần diện tích
Đã kiểm tra từ 01/8/2024 hộ mình chưa hưởng mức thu này cho thửa khác
Đã cân nhắc lựa chọn thửa và diện tích xin chuyển
Đã kiểm tra quy hoạch tại vị trí thửa đất
Đã biết cơ quan tiếp nhận, giải quyết theo quy định của tỉnh, thành phố
Nếu đã có quyết định từ 01/8/2024 đến hết 2025: đã nộp đề nghị tính lại trước 01/01/2027

10. Câu hỏi thường gặp

Chuyển đất vườn sang đất ở năm 2026 có được giảm 70% không? Nếu đất vườn thuộc một trong ba trường hợp ở mục 2, phần diện tích trong hạn mức chỉ nộp 30% chênh lệch, tức thấp hơn 70% so với mức 100%. Phần vượt hạn mức nộp 50% hoặc 100%.

Ruộng ngoài đồng có được áp dụng không? Không thuộc phạm vi mức thu này nếu không cùng thửa với đất ở và không có nguồn gốc đất vườn, ao gắn liền đất ở.

Có 3 thửa đất vườn thì được hưởng cho mấy thửa? Chỉ một thửa do bạn lựa chọn. Các thửa còn lại, nếu chuyển mục đích, tính theo mức 100% chênh lệch.

Giá đất để tính là giá nào? Giá trên bảng giá đất của tỉnh, thành phố tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Muốn xây nhà trên đất vườn liền kề có phải chuyển mục đích trước không? Có. Nhà ở phải được xây trên đất ở, nên phần đất vườn cần được cho phép chuyển sang đất ở trước khi xây.

Đã nộp đủ tiền chuyển mục đích năm 2025 thì có được hoàn không? Nếu quyết định cho phép ban hành từ 01/8/2024 đến hết 2025, bạn có thể đề nghị tính lại; phần nộp thừa được hoàn hoặc bù trừ. Văn bản đề nghị phải nộp trước ngày 01/01/2027.

Từ năm 2026, lên thổ cư cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn với thửa đất ở có thể tốn ít hơn nhiều so với trước: 30% chênh lệch cho phần trong hạn mức, 50% cho phần vượt đến 01 lần hạn mức. Nhưng mức này chỉ dành cho ba trường hợp theo nguồn gốc đất và chỉ được hưởng một lần, trên một thửa. Xác định đúng trường hợp, tính trước số tiền và cân nhắc lựa chọn thửa là ba việc nên làm trước khi nộp hồ sơ. Ai đã có quyết định chuyển mục đích từ 01/8/2024 đến hết năm 2025 cần lưu ý hạn đề nghị tính lại trước ngày 01/01/2027.

Nếu bạn cần xác định thửa đất có thuộc diện được áp dụng hay không, kiểm tra thông báo nộp tiền hoặc chuẩn bị đề nghị tính lại, Luật Duy Hưng có thể cùng bạn rà soát hồ sơ và hướng xử lý phù hợp.

Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.

VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"