Hiện nay có nhiều thửa đất cùng lúc có nhiều mục đích sử dụng như để ở, để làm ao vườn, trồng cây. Do vậy, khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải xác định lại diện tích đất ở trong trường hợp thửa đất có ao, vườn. Vậy khi nào cần xác định lại diện tích đất ở, đất ao vườn khi cấp sổ đỏ và xác định như thế nào?
Các trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở
Căn cứ Khoản 1 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, xác định diện tích đất khi thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư trong các trường hợp sau:
– Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;
– Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.
– Loại giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.
Cách xác định diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ
(1) Đối với thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980
Theo khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013, đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Nếu trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở,
– Bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở.
Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Ví dụ: Hạn mức giao đất ở tại các xã giáp ranh các quận và thị trấn của TP Hà Nội là tối thiểu là 30 m2, tối đa là 90 m2 (theo Điều 3 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND)
Hộ gia đình ông A tại phường Đại Kim, quận Hoàng Mai đang sử dụng thửa đất trước từ trước ngày 18/12/1980 có diện tích 250m2 mà có cả diện tích ao, vườn và đất ở trong cùng thửa đất thì được công nhận toàn bộ diện tích đất đó là đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất (nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở 450m2).
Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004
Căn cứ khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng đã được cấp GCN hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:
Trường hợp 1: Nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp 2: Nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
– UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
– Diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
– Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
Trường hợp diện tích đất ở có vườn, ao đã được cấp GCN trước ngày 01/7/2014
Diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp GCN trước ngày 01/7/2014 được xác định như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp GCN trước ngày 01/7/2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Sổ đỏ.
– Trường hợp tại thời điểm cấp GCN trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất ở chưa được xác định riêng và chưa được xác định lại (vẫn gộp chung với đất ao, vườn) mà nay:
(1) Người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở;
(2) Hoặc nhà nước thu hồi đất ở;
=> Xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại trường hợp 1 hoặc trường hợp 2 để xác định diện tích đất ở cho người sử dụng đất hoặc làm căn cứ để bồi thường với đất ở (mức bồi thường và hỗ trợ khác với các loại đất khác).
(2) Đối với thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xác định theo 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993
– UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
– Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
– Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Trường hợp 2: Đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
