Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng không? Đây là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm khi mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán xe hoặc thực hiện các giao dịch dân sự có giá trị lớn. Không ít người cho rằng hợp đồng đặt cọc phải được công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, quy định của pháp luật hiện hành lại không hoàn toàn như vậy.
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định của pháp luật về vấn đề này.
Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được định nghĩa như sau:
Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thường được sử dụng như bước “dự bị” trước khi các bên ký kết một hợp đồng chính thức khác (hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng mua bán tài sản…).
Đặt cọc có thể nhằm hai mục đích:
– Bảo đảm giao kết hợp đồng: cam kết sẽ ký hợp đồng chính trong tương lai.
– Bảo đảm thực hiện hợp đồng: cam kết thực hiện đúng các nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng đã ký.
Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng không?
Hợp đồng đặt cọc không thuộc danh mục các giao dịch dân sự bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật hiện hành, cụ thể:
– Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc nhưng không có bất kỳ điều khoản nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực.
– Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ nguyên tắc: giao dịch dân sự chỉ phải công chứng, chứng thực khi luật có quy định cụ thể. Vì không có luật nào quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng, nên các bên được tự do lựa chọn hình thức của hợp đồng (bằng lời nói, văn bản, hoặc có công chứng, chứng thực).
– Đối với lĩnh vực nhà đất, pháp luật đất đai và nhà ở chỉ yêu cầu công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất — không áp dụng cho hợp đồng đặt cọc, vốn là một giao dịch dân sự độc lập, riêng biệt với hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
Hợp đồng đặt cọc không công chứng vẫn có giá trị pháp lý
Một hợp đồng đặt cọc không công chứng vẫn được pháp luật công nhận và có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:
– Chủ thể tham gia có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp;
– Các bên hoàn toàn tự nguyện khi tham gia giao dịch;
– Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
– Hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật (nếu luật có yêu cầu về hình thức).
Vì sao vẫn nên công chứng hợp đồng đặt cọc?
Mặc dù không bắt buộc, thực tế cho thấy việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc mang lại nhiều lợi ích thiết thực, đặc biệt với các giao dịch có giá trị lớn như đặt cọc mua bán nhà đất:
Tăng giá trị chứng cứ khi có tranh chấp
Theo khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, những hợp đồng đã được công chứng hợp pháp sẽ có giá trị chứng cứ và các bên không cần phải chứng minh lại nội dung đã công chứng khi xảy ra tranh chấp tại tòa án. Đây là lợi thế lớn so với hợp đồng viết tay không công chứng, vốn dễ bị tranh cãi về tính xác thực chữ ký, thời điểm giao kết hay nội dung thỏa thuận.
Được công chứng viên tư vấn, rà soát rủi ro
Khi lập hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên sẽ:
- Kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ tùy thân, giấy tờ về tài sản của các bên;
- Giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc;
- Tư vấn các điều khoản ràng buộc quan trọng như mức phạt cọc, thời hạn đặt cọc, điều kiện hoàn/không hoàn tiền cọc;
- Xác thực tính hợp pháp của hợp đồng trước khi ký kết.
Hạn chế rủi ro lừa đảo, tranh chấp tài sản
Trong các giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất — nơi thường phát sinh tranh chấp phức tạp và giá trị tài sản lớn — công chứng giúp xác minh tài sản có đang bị thế chấp, tranh chấp, hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng hay không, từ đó giảm thiểu rủi ro mất tiền cọc oan.
Những lưu ý quan trọng khi lập hợp đồng đặt cọc
– Ghi rõ số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, mục đích đặt cọc (bảo đảm giao kết hay bảo đảm thực hiện hợp đồng).
– Quy định rõ mức phạt cọc: theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết/thực hiện hợp đồng thì mất tiền cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
– Xác minh tình trạng pháp lý tài sản trước khi đặt cọc, đặc biệt với bất động sản (tránh tài sản đang thế chấp, tranh chấp, quy hoạch…).
– Nên có người làm chứng hoặc công chứng/chứng thực nếu giá trị đặt cọc lớn.
– Lưu giữ đầy đủ chứng từ giao nhận tiền (biên nhận, chuyển khoản ngân hàng có nội dung rõ ràng).
Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực dân sự. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
