Nhiều người thừa kế một mảnh đất thì giải quyết như thế nào? Bài viết dưới đây, Luật Duy Hưng sẽ phân tích rõ các phương án chia đất hợp pháp và quy trình thực hiện cụ thể theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024 hiện nay.
Nhiều người thừa kế một mảnh đất được hiểu như thế nào?
Nhiều người cùng thừa kế hay “Đồng thừa kế” là trường hợp một di sản (ở đây là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) do người chết để lại được từ hai người trở lên cùng có quyền hưởng, theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trước khi được chia, mảnh đất này thuộc sở hữu chung của những người thừa kế theo phần đối với di sản chưa chia, chứ không đương nhiên thuộc về riêng người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất.
Căn cứ pháp lý áp dụng
| STT | Văn bản | Nội dung liên quan |
|---|---|---|
| 1 | Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 | Thời điểm mở thừa kế, hàng thừa kế, họp mặt thừa kế, phân chia di sản, thời hiệu thừa kế, xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Điều 611, 612, 649–651, 656, 659, 660, 623, 236) |
| 2 | Bộ luật Tố tụng Dân sự số 92/2015/QH13 | Thủ tục khởi kiện yêu cầu chia di sản tại Tòa án; điều kiện khởi kiện |
| 3 | Luật Đất đai số 31/2024/QH15 | Hòa giải tranh chấp đất đai (Điều 235), thẩm quyền giải quyết tranh chấp (Điều 236), đăng ký biến động đất đai |
| 4 | Nghị định 101/2024/NĐ-CP | Quy định chi tiết đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
| 5 | Luật Công chứng 2014, Điều 57 | Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản |
| 6 | Nghị định 23/2015/NĐ-CP | Thẩm quyền chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia/khai nhận di sản tại UBND cấp xã |
| 7 | Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 | Mức thu, miễn, giảm án phí, lệ phí Tòa án |
| 8 | Án lệ 05/2016/AL; Án lệ 06/2016/AL | Vụ án “Tranh chấp di sản thừa kế” – nguyên tắc xác định công sức quản lý, tôn tạo di sản và cách phân chia |
Nhiều người thừa kế, mỗi người được hưởng bao nhiêu?
Trường hợp có di chúc hợp pháp: Di sản được chia theo đúng ý chí người để lại di chúc. Nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người, di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp không có di chúc, hoặc di chúc không hợp pháp/không còn hiệu lực một phần hay toàn bộ: Di sản chia theo pháp luật, theo thứ tự hàng thừa kế quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:
– Hàng thừa kế thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
– Hàng thừa kế thứ hai: ông bà nội, ông bà ngoại, anh chị em ruột; cháu ruột mà người chết là ông bà nội/ngoại.
– Hàng thừa kế thứ ba: cụ nội, cụ ngoại; bác, chú, cậu, cô, dì ruột; cháu ruột mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì ruột; chắt ruột.
Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Chỉ khi hàng trước không còn ai (đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền, từ chối nhận) thì hàng sau mới được hưởng.
Nhiều người thừa kế một mảnh đất thì giải quyết như thế nào?
Phương án 1 – Thỏa thuận phân chia di sản (khuyến nghị ưu tiên):
Theo Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015, sau khi mở thừa kế, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận việc cử người quản lý di sản, người phân chia di sản và cách thức phân chia. Mọi thỏa thuận phải lập thành văn bản. Việc phân chia có thể theo hai hướng:
Chia bằng hiện vật: tách thửa đất thành các phần riêng cho từng người (nếu đủ điều kiện tách thửa theo quy định địa phương).
Không chia được bằng hiện vật: các bên thỏa thuận định giá đất, một hoặc một số người nhận đất và thanh toán giá trị tương ứng cho những người còn lại, hoặc bán đất để chia tiền – theo nguyên tắc phân chia di sản tại Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015.
Văn bản thỏa thuận phân chia di sản nên được công chứng (Điều 57 Luật Công chứng 2014) hoặc chứng thực tại UBND cấp xã (Nghị định 23/2015/NĐ-CP) để làm căn cứ đăng ký biến động đất đai và phòng ngừa tranh chấp về sau.
Phương án 2 – Đứng tên đồng sở hữu (sử dụng đất chung):
Nếu các đồng thừa kế chưa muốn hoặc không thể chia tách ngay, có thể lập văn bản khai nhận di sản, cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng đất chung (sở hữu chung theo phần), thống nhất quy chế sử dụng, quản lý, định đoạt tài sản chung theo quy định pháp luật dân sự về sở hữu chung.
Phương án 3 – Khởi kiện yêu cầu Tòa án chia di sản:
Khi các đồng thừa kế không thỏa thuận được, bất kỳ đồng thừa kế nào cũng có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để yêu cầu chia di sản. Vì đây là tranh chấp về thừa kế tài sản (không phải tranh chấp “ai có quyền sử dụng đất” thuần túy), pháp luật đất đai hiện hành không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện; tuy nhiên hòa giải ở cơ sở, hòa giải tại Tòa án trong quá trình tố tụng vẫn luôn được khuyến khích để giữ hòa khí gia đình và tiết kiệm chi phí, thời gian.
Lưu ý về thời hiệu: Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản chết). Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó; nếu không có người thừa kế đang quản lý, di sản có thể thuộc về người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai theo Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015, hoặc thuộc về Nhà nước nếu không có người chiếm hữu như vậy.
Quy trình, hồ sơ, thời hạn và chi phí thực hiện ra sao?
Quy trình thỏa thuận phân chia (thường gặp nhất):
Xác định người để lại di sản đã chết, thời điểm mở thừa kế, và toàn bộ đồng thừa kế theo hàng thừa kế hoặc theo di chúc.
Thu thập giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về nguồn gốc đất), giấy chứng tử, giấy tờ nhân thân của các đồng thừa kế.
Các đồng thừa kế họp mặt, thống nhất phương án chia (Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015).
Lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc Văn bản khai nhận di sản thừa kế; công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.
Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai để sang tên, tách thửa (nếu có) theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Hồ sơ cần chuẩn bị (tham khảo, tùy từng địa phương có thể yêu cầu bổ sung):
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
Giấy chứng tử của người để lại di sản.
Di chúc (nếu có) hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ hàng thừa kế.
Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi cư trú của các đồng thừa kế.
Văn bản thỏa thuận phân chia di sản/khai nhận di sản đã công chứng, chứng thực.
Thời hạn: Thời gian công chứng, niêm yết thụ lý văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản và thời gian đăng ký biến động đất đai phụ thuộc quy định nội bộ của tổ chức công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai từng địa phương tại thời điểm thực hiện; người dân nên liên hệ trực tiếp cơ quan có thẩm quyền để được thông báo thời hạn cụ thể áp dụng cho hồ sơ của mình.
Chi phí: Bao gồm phí công chứng/chứng thực (tính theo giá trị di sản), lệ phí trước bạ, phí đăng ký biến động đất đai; nếu phải khởi kiện tại Tòa án, án phí dân sự được xác định theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, tính theo giá trị phần di sản có tranh chấp. Do các khoản phí này thay đổi theo từng thời kỳ và địa phương, bài viết không nêu con số cụ thể; quý khách vui lòng liên hệ Luật Duy Hưng hoặc cơ quan có thẩm quyền để được tính toán chính xác cho từng hồ sơ.
Góc nhìn Luật sư
Trên thực tế hành nghề, phần lớn tranh chấp giữa các đồng thừa kế không xuất phát từ việc thiếu quy định pháp luật, mà từ việc gia đình trì hoãn không lập văn bản thỏa thuận ngay khi còn hòa thuận. Càng để lâu, càng có thêm biến số: đồng thừa kế qua đời, ly hôn, chuyển chỗ ở, mâu thuẫn tài chính phát sinh… khiến việc đạt được thỏa thuận sau này khó khăn hơn nhiều.
Luật Duy Hưng khuyến nghị: ngay khi phát sinh quyền thừa kế, các đồng thừa kế nên chủ động họp mặt, lập văn bản thỏa thuận và công chứng sớm, kể cả khi chưa có nhu cầu sang tên ngay. Đây là biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả và ít tốn kém nhất, thay vì để phát sinh tranh chấp rồi mới tìm đến Tòa án.
Trường hợp đã phát sinh bất đồng, cần đánh giá kỹ: (1) toàn bộ đồng thừa kế hợp pháp là ai, (2) di sản có giấy tờ hợp lệ hay không, (3) có ai đã chiếm hữu, quản lý đất trong thời gian dài có thể ảnh hưởng đến việc phân chia hay không, trước khi lựa chọn giữa tiếp tục thương lượng hay khởi kiện.
Khuyến nghị:
Chủ động lập văn bản thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản ngay sau khi mở thừa kế, không chờ đến khi có nhu cầu chuyển nhượng, thế chấp mới thực hiện.
Rà soát đầy đủ danh sách đồng thừa kế theo đúng hàng thừa kế hoặc theo di chúc trước khi lập văn bản, tránh bỏ sót.
Ưu tiên công chứng hoặc chứng thực văn bản thỏa thuận để bảo đảm giá trị pháp lý và thuận lợi khi đăng ký biến động đất đai.
Nếu một đồng thừa kế đang trực tiếp quản lý đất, nên có văn bản ghi nhận sự đồng ý của các đồng thừa kế khác để tránh tranh chấp về sau.
Khi phát sinh bất đồng, nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi khởi kiện để đánh giá đầy đủ chứng cứ, hàng thừa kế và phương án tối ưu.
Trên đây là bài viết: Nhiều người thừa kế một mảnh đất thì giải quyết như thế nào? Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực dân sự. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
