Trong thực tế, rất nhiều gia đình rơi vào tình huống cha mẹ, ông bà mất đi để lại đất đai nhưng mảnh đất đó chưa từng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đây là trường hợp phổ biến, đặc biệt ở nông thôn, khi việc sử dụng đất từ nhiều năm trước chỉ dựa vào giấy tờ cấp đất, giấy tờ mua bán viết tay, hoặc thậm chí chỉ quản lý, sử dụng theo tập quán.
Khi tiến hành cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất thừa kế, người dân thường gặp vướng mắc: phải chứng minh nguồn gốc đất ra sao, hồ sơ cần chuẩn bị thế nào, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết, và chi phí – thời gian thực hiện ra sao. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết, đầy đủ, có căn cứ pháp luật hiện hành để giúp người dân tự tin thực hiện thủ tục.
Căn cứ pháp lý về cấp sổ đỏ lần đầu cho đất thừa kế
1. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) – quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Bộ luật Dân sự 2015 – quy định về thừa kế, quyền và nghĩa vụ của người thừa kế.
3. Nghị định 151/2025/NĐ-CP – quy định chi tiết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, trong đó có trường hợp đất do nhận thừa kế.
4. Thông tư /2014/TT-BTNMT – hướng dẫn hồ sơ địa chính.
5. Luật Công chứng 2024 – quy định về thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế.
Đặc điểm của việc cấp sổ đỏ cho đất thừa kế chưa có giấy chứng nhận
Đây là cấp sổ đỏ lần đầu, nên cơ quan nhà nước cần kiểm tra kỹ nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, tính hợp pháp của việc sử dụng. Khác với trường hợp đã có sổ đỏ, người thừa kế chỉ cần sang tên; ở đây, người thừa kế phải thực hiện cả hai thủ tục:
1. Chứng minh quyền thừa kế (qua di chúc hoặc pháp luật).
2. Đăng ký đất đai lần đầu để được cấp sổ đỏ.
Chú ý: Nếu đất có tranh chấp về quyền thừa kế hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất thì hồ sơ sẽ tạm dừng cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
Thủ tục chi tiết cấp sổ đỏ lần đầu cho đất thừa kế
Bước 1: Khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản
Người thừa kế phải chứng minh quyền của mình thông qua văn bản:
– Có di chúc hợp pháp: công chứng văn bản khai nhận/thỏa thuận theo di chúc.
– Không có di chúc: công chứng văn bản khai nhận di sản theo pháp luật.
Hồ sơ tại tổ chức công chứng gồm:
+/ Giấy chứng tử của người để lại di sản.
+/ Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, hộ khẩu, kết hôn).
+/ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người đã mất (nếu có).
+/ Biên bản họp mặt thừa kế (nếu nhiều người thừa kế).
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu
Theo Nghị định 151/2025, hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu).
– Văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản đã công chứng.
– Giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất:
+/ Giấy tờ giao đất, giấy phép xây dựng, quyết định cấp đất, giấy tờ mua bán trước đây.
+/ Biên lai thuế nhà đất, thuế sử dụng đất.
+/ Xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp của UBND cấp xã.
+/ Bản trích đo địa chính thửa đất (nếu chưa có trong hệ thống bản đồ địa chính số).
Bước 3: Nộp hồ sơ
Người thừa kế nộp hồ sơ tại:
+/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (theo mô hình chính quyền 2 cấp sau 01/7/2025).
+/ Hoặc trực tiếp tại Trung tâm dịch vụ hành chính công cấp xã nơi có đất.
Bước 4: Cơ quan nhà nước giải quyết
+/ Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
+/ Nếu cần, tiến hành trích đo địa chính để xác định diện tích, ranh giới đất.
+/ UBND cấp xã ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian giải quyết
Theo Nghị định 151/2025:
– Thời hạn cấp sổ đỏ lần đầu: không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
– Vùng sâu, vùng xa: có thể kéo dài thêm tối đa 10 ngày.
– Thời gian không tính các ngày yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc đo đạc thực tế.
Nghĩa vụ tài chính phải nộp
Người thừa kế cần lưu ý các khoản phí sau:
+/ Lệ phí cấp sổ đỏ: Tùy từng địa phương, mức phí do HDDND tỉnh quy định
+/ Tiền sử dụng đất (nếu có): Tùy từng trường hợp cụ thể.
+/ Lệ phí trước bạ;.
+/ Chi phí đo đạc địa chính: nếu phải trích đo mới, chi phí tùy diện tích và đơn giá đo đạc tại địa phương (khoảng 1 – 5 triệu đồng/lần đo).
+/ Chi phí công chứng văn bản thừa kế: khoảng 0,1 – 0,3% giá trị tài sản.
Ví dụ:
-
Trường hợp 1: Gia đình ông T (Hưng Yên) có mảnh đất 500 m² sử dụng từ năm 1987 nhưng chưa làm sổ đỏ. Sau khi ông mất, các con đi làm thủ tục thừa kế. Do không chuẩn bị giấy tờ nộp thuế đất từ trước, họ phải xin xác nhận quá trình sử dụng đất ổn định từ UBND xã. Quá trình này kéo dài thêm gần 2 tháng.
-
Trường hợp 2: Bà H ở Gia Lâm, Hà Nội, nhận thừa kế mảnh đất 120m² từ mẹ năm 2013, không có sổ đỏ, chỉ có giấy tờ giao đất tập thể. Khi nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ, Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu đo vẽ trích đo địa chính mới. Bà H phải chi thêm 3 triệu đồng cho công tác đo vẽ và chờ thêm 20 ngày mới được cấp sổ đỏ.
Lưu ý khi thực hiện.
Qua kinh nghiệm tư vấn, chúng tôi đưa ra một số khuyến nghị:
– Chuẩn bị giấy tờ đầy đủ về nguồn gốc đất và nghĩa vụ tài chính đã thực hiện.
– Công chứng văn bản thừa kế trước khi nộp hồ sơ để tránh bị trả lại.
– Nếu đất chưa có trong bản đồ địa chính số, hãy liên hệ đo đạc sớm để không kéo dài thời gian xử lý.
– Trường hợp có tranh chấp giữa các đồng thừa kế, cần giải quyết tại tòa án trước khi làm thủ tục cấp sổ đỏ.
– Nên tham khảo ý kiến luật sư chuyên đất đai để tránh sai sót và rút ngắn thời gian thực hiện.
Cấp sổ đỏ lần đầu cho đất thừa kế chưa có giấy chứng nhận là thủ tục phức tạp, đòi hỏi người thừa kế vừa phải chứng minh quyền thừa kế, vừa phải đăng ký đất đai lần đầu. Nếu thực hiện đúng quy định, người dân hoàn toàn có thể tự thực hiện thủ tục, nhưng cần lưu ý chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nắm chắc quy định pháp luật để không phát sinh rủi ro.
Trên đây là một số nội dung cơ bản về trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính khi xin cấp “Sổ đỏ” cho đất thưa kế theo quy định của pháp luật. Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai, đề nghị Quý vị tham khảo tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
