Thực trạng khi sử dụng đất hoặc khi mua bán đo đạc phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích được ghi nhận trên sổ đỏ diễn ra khá phổ biến. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc này, vậy khi người sử dụng đất gặp phải tình trạng này cần xử lí như thế nào? Luật Duy Hưng xin chia sẻ cho bạn đọc trong bài viết dưới đây:
Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau đó, có thể do đo đạc sai hoặc do bị lấn, chiếm…
Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có […]”
Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp và cách xử lí như sau:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi
Trường hợp ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.
Theo đó, người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế
Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ theo diện tích thực tế
Căn cứ khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Sổ đỏ thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.
Hồ sơ đề nghị cấp đổi:
+/ Đơn đề nghị cấp đổi theo Mẫu số 10/ĐK;
+/ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
+/ Bản trích đo hồ sơ kĩ thuật thửa đất;
+/ Biên bản hoà giải tại UBND cấp xã;
Bước 1: Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
– Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi
Trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ mà ranh giới thửa đất có sự thay đổi thì nguyên nhân có sự thay đổi có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm.
Theo đó, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất.
Phương thức giải quyết tranh chấp trường hợp diện tích nhỏ hơn khi ranh giới thay đổi
Hoà giải tranh chấp mốc giới tại UBND cấp xã
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải.
Theo đó, nếu các bên tranh chấp không hòa giải được nhưng muốn giải quyết tranh chấp thì phải gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải; Hòa giải tại UBND xã là phương thức giải quyết bắt buộc đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất trước khi khởi kiện tại Toà án.
Cụ thể, quy trình thủ tục hoà giải tranh chấp tại UBND xã như sau:
Bước 1: Tiếp nhận và giải quyết đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp.
+/ Thẩm tra, xác minh nội dung liên quan đến tranh chấp được trình bày trong đơn.
+/ Thành lập hội đồng hòa giải;
Thời hạn thực hiện: 45 ngày kể từ ngày nhận đơn. Quá thời hạn trên, người làm đơn có thể thực hiện khiếu nại tới UBND cấp huyện.
Bước 2: Tổ chức buổi hoà giải
Diễn biến của buổi hoà giải sẽ được ghi nhận trong biên bản hoà giải cùng ý kiến của các bên, biên bản được lập thành 03 bản, giao mỗi bên tranh chấp 01 bản, UBND giữ 01 bản.
Bước 3: Thực hiện kết quả sau hoà giải:
Kết quả buổi hoà giải tại UBND xã thuộc 01 trong hai trường hợp sau:
Trường hợp hoà giải thành:
+/ Hai bên giải quyết tranh chấp bằng cách tự thoả thuận, nội dung thoả thuận sẽ được ghi nhận tại biên bản hoà giải.
+/ Các bên có quyền thay đổi nội dung đã thoả thuận trong buổi hoà giải trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký vào biên bản. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
+/ Trường hợp các bên hoà giải thành dẫn đến sự thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất; chủ sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
+/ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp hoà giải không thành:
Các trường hợp hoà giải không thành bao gồm: một trong các bên không có mặt tại buổi hoà giải lần 1 và lần 2; các bên có mặt nhưng không thể thoả thuận được với nhau.
Lúc này, các bên có thể yêu cầu Toà án nhân dân có thẩm quyền giải quyết
Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ khởi kiện
Hồ sơ bao gồm:
+/ Đơn khởi kiện
+/ Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
+/ Bản sao giấy tờ nhân thân của người khởi kiện, người bị kiện.
+/ Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có); Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp; Biên lai, tài liệu chứng minh nghĩa vụ tài chính mà các bên đã thực hiện’ Các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh có trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Bước 2: Nộp hồ sơ và tạm ứng án phí
+/ Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, người làm đơn có thể nộp hồ sơ bằng 2 cách: nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp thông qua đường bưu điện.
+/ Sau khi hồ sơ được Tòa án tiếp nhận, người khởi kiện sẽ nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí và có nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự.
Bước 3: Tham gia tố tụng tại Tòa án.
Sau khi thụ lý vụ án, tuỳ từng trường hợp Tòa án tiến hành các công việc sau: hòa giải, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, thu thập xác minh tài liệu, mở phiên toà,…
Tòa án sẽ là người có trách nhiệm xem xét hồ sơ giấy tờ, yêu cầu của bên khởi kiện có đúng quy định hay không để có phán quyết giải quyết tranh chấp.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
