Với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn trong lĩnh vực thi hành án dân sự, Luật Duy Hưng từng trực tiếp tham gia tư vấn và bảo vệ quyền lợi cho nhiều cá nhân, tổ chức là người phải thi hành án. Một trong những vấn đề nhạy cảm và để lại nhiều hậu quả pháp lý, tài sản nghiêm trọng là kê biên nhà ở (KBNƠ). Việc này không chỉ ảnh hưởng đến quyền sở hữu mà còn tác động trực tiếp đến nơi sinh sống của người phải thi hành án. Do đó, hiểu rõ khi nào thì nhà ở bị kê biên là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền lợi của người phải thi hành án.
Kê biên nhà ở là gì?
Theo quy định của luật thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi bổ sung năm 2014 thì “Kê biên nhà ở” được hiểu là biện pháp cưỡng chế được áp dụng khi người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình. Cơ quan thi hành án có quyền xác lập quyền kiểm soát tài sản, niêm phong và tiến hành xử lý tài sản để thi hành bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật.
Khi nào bị kê biên?
Không phải trong mọi trường hợp người phải thi hành án có nhà ở thì tài sản này sẽ bị kê biên. Pháp luật đặt ra các điều kiện rất cụ thể để cơ quan thi hành án có thể áp dụng biện pháp nghiêm ngặt này. Đặc biệt trong trường hợp KBNƠ là chỗ ở duy nhất cur người phải thi hành án. Cụ thể Điều 95 Luật thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi bổ sung năm 2014 quy định như sau:
“1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.
2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
3. Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.
Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.
4. Việc kê biên nhà ở bị khoá được thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.”
Trường hợp khi KBNƠ đang bị khoá thì Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang sử dụng, quản lý đồ vật mở khoá; nếu họ không mở hoặc cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên tự mình hoặc có thể thuê cá nhân, tổ chức khác mở khoá, phá khoá và việc mở khóa, phá khóa trong trường hợp này phải có người làm chứng. Người phải thi hành án phải chịu thiệt hại do việc mở khoá, phá khóa.
Trường hợp cần thiết, sau khi mở khoá, phá khoá, Chấp hành viên niêm phong đồ vật và giao bảo quản theo quy định của pháp luật.
Việc mở khoá, phá khoá hoặc niêm phong phải lập biên bản, có chữ ký của những người tham gia và người làm chứng.
Hậu quả của việc bị kê biên.
Việc bị KBNƠ không chỉ đơn thuần là mất đi một tài sản – đó là hệ quả pháp lý nặng nề, kéo theo nhiều tác động tiêu cực về mặt tinh thần và khả năng phục hồi tài chính, và đặc biệt là uy tín của người phải thi hành án là lãnh đạo một doanh nghiệp. Một số hậu quả của việc bị KBNƠ:
Mất quyền kiểm soát và sử dụng tài sản.
Ngay khi bị kê biên, người phải thi hành án mất quyền định đoạt tài sản (mua bán, tặng cho, chuyển nhượng…) và bị hạn chế quyền sử dụng. Trong trường hợp nhà ở là tài sản chung của vợ chồng hoặc là nơi sinh sống của gia đình, việc cưỡng chế có thể gây ra mâu thuẫn nội bộ gia đình, thậm chí dẫn đến tranh chấp pháp lý mới.
Bị định giá và bán đấu giá dưới giá thị trường.
Khi tài sản bị kê biên, giá trị thực tế thu về phụ thuộc rất lớn vào kết quả thẩm định và quá trình bán đấu giá. Trong nhiều trường hợp, tài sản bị bán dưới giá thị trường, do điều kiện thị trường, yếu tố không minh bạch trong quá trình tổ chức bán đấu giá hoặc do bị hạ định giá thấp…..vv.
Đây là hậu quả trực tiếp khiến người phải thi hành án chịu thiệt kép: vừa mất tài sản, vừa không thanh toán hết nghĩa vụ tài chính.
Bị ảnh hưởng đến uy tín cá nhân và doanh nghiệp.
Việc bị cưỡng chế KBNƠ – đặc biệt nếu gắn liền với địa điểm kinh doanh – gây ra tổn thất lớn về uy tín đối với người lãnh đạo doanh nghiệp. Đối tác mất niềm tin, ngân hàng có thể siết hạn mức tín dụng, nhân viên dao động, các hợp đồng thương mại bị đình trệ.
Như vậy, hậu quả của việc bị KBNƠ không dừng lại ở việc mất một tài sản. Nó là chuỗi hệ lụy pháp lý – tài chính – tinh thần – danh dự, đặc biệt nghiêm trọng đối với người phải thi hành án là lãnh đạo doanh nghiệp.
Trên đây là một số quy định của luật thi hành án dân sự về việc “Kê biên nhà ở” để thi hành án, để tìm hiểu thêm các quy định có liên quan đến pháp luật thi hành án, đè nghị Quý khách tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
