Hủy sổ đỏ là một trong những yêu cầu thường gặp khi giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt trong trường hợp người dân cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cấp trái pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các căn cứ pháp lý để yêu cầu hủy sổ đỏ, nên chọn khởi kiện hành chính hay dân sự, cũng như trình tự thủ tục cần thực hiện theo quy định mới nhất năm 2025.
1. Kiện hủy sổ đỏ
Theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Khi giải quyết tranh chấp đất đai, một bên có quyền yêu cầu hủy số đỏ trong trường hợp có các căn cứ chứng minh sổ đỏ được cấp không đúng quy định pháp luật. Các căn cứ cụ thể như:
+/ Sổ đỏ được cấp không đúng thẩm quyền;
+/ Sổ đỏ cấp không đúng đối tượng sử dụng đất;
+/ Sổ đỏ cấp không đúng diện tích đất;
+/ Đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ;
+/ Đất sử dụng không đúng mục đích.
2. Khởi kiện yêu cầu hủy sổ đỏ như thế nào???
Hiện nay, có 02 phương thức phổ biến để yêu cầu hủy sổ đỏ. Cụ thể:
+/ Khởi kiện vụ án hành chính;
+/ Khởi kiện vụ án dân sự trong đó có yêu cầu hủy sổ đỏ.
Khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu hủy sổ đỏ:
+/ Áp dụng khi muốn hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+/ Quyết định hành chính – Quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính khi người khởi kiện nộp đơn khởi kiện Quyết định đó.
+/ Người khởi kiện phải chứng minh việc cấp Sổ đỏ trái pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình: sai về thẩm quyền, quy trình cấp, nội dung trái quy định pháp luật…vv
+/ Lưu ý khởi kiện hành chính thì người bị kiện là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Ngoài ra nếu kiện vụ án hành chính thì tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu của người khởi kiện là hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không giải quyết các yêu cầu về giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu cần giải quyết tranh chấp đất đai thì cần phải khởi kiện vụ án dân sự.
Khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu hủy sổ đỏ:
+/ Khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định: “Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết”.
+/ Theo đó, trong trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai – tranh chấp dân sự thì người khởi kiện hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có căn cứ Quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật.
3. Thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy sổ đỏ
Quy trình khởi kiện và giải quyết tranh chấp đất đai có yêu cầu hủy sổ đỏ được quy định tại Luật Tố tụng hành chính 2015 sửa đổi bố ung 2025 nếu khởi kiện hành chính và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 nếu khởi kiện dân sự. Quy trình cơ bản gồm các bước sau đây:
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:
+/ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+/ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
+/ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (nếu có)
Bước 2: Nhận, xử lý đơn khởi kiện, thụ lý đơn
Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:
+/ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
+/ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn
+/ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
+/ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
+/ Thời hạn xem xét xử lý đơn là 08 ngày
Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện
Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
+/ Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí;
+/ Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí;
+/ Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí;
+/ Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm
Tùy thuộc vào thủ tục tố tụng là hành chính hay dân sự mà sẽ có sự khác biệt về thời hạn chuẩn bị xét xử. Tuy nhiên, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
+/ Lập hồ sơ vụ án;
+/ Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
+/ Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
+/ Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
+/ Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định;
+/ Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
+/ Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
+/ Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định.
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử , tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây:
+/ Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;
+/ Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
+/ Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
+/ Đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử ở phiên tòa sơ thẩm
Phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày tuyên án, Tòa án phải giao hoặc gửi bản án cho các đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện và Viện kiểm sát cùng cấp.
Trường hợp có kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm, vụ việc sẽ được tiếp tục giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến hủy sổ đỏ do tranh chấp. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website: http:// Luatduyhung.com.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
