Khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hay được Nhà nước giao đất có thu tiền, người sử dụng đất cần nộp một khoản tài chính gọi là tiền sử dụng đất. Đây là khoản nghĩa vụ quan trọng nhưng cách tính lại khá phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá đất, mục đích sử dụng, diện tích, nguồn gốc đất và chính sách ưu đãi. Vậy tiền sử dụng đất phải nộp được tính như thế nào? Có những phương pháp tính nào theo quy định?
CĂN CỨ TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, và căn cứ để tính tiền sử dụng đất (TSDĐ) phải nộp gồm:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
- Mục đích sử dụng đất;
- Giá tính tiền sử dụng đất.
Trong các căn cứ tính TSDĐ nêu trên thì phần “Diện tích đất” được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là vấn đề phức tạp, bởi việc xác định diện tích đất mà người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào nhiều yếu tố như: Nguồn gốc, thời điểm sử dụng, hạn mức, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất….vv. (Luật Duy Hưng sẽ có bài viết riêng về chủ đề này để Quý bạn đọc tham khảo).
THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP
A/ KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT.
1/ Đối với tổ chức kinh tế:
– Nếu chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu TSDĐ sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu TSDĐ sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% TSDĐ theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.
– Nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu TSDĐ hoặc cho thuê đất sang đất ở thì TSDĐ như sau:
+/ Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có TSDĐ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang là đất ở thì nộp TSDĐ bằng mức chênh lệch giữa TSDĐ tính theo giá đất ở trừ đi TSDĐ tính theo giá loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được Nhà nước cho chuyển mục đích.
+/ Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% TSDĐ theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+/ Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp TSDĐ bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho pháp chuyển mục đích.
Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.
– Nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu TSDĐ theo các nguyên tắc nêu trên.
– Nếu chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tố chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu TSDĐ như sau:
+/ Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp TSDĐ theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/ NĐ – CP ngày 15/5/2014 quy định về TSDĐ.
+/ Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số TSDĐ phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
+/ Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:
- Trường hợp giá đất để tính TSDĐ của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
- Trường hợp giá đất để tính TSDĐ của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này.
2/ Đối với hộ gia đình, cá nhân:
– Nếu chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu TSDĐ bằng 50% chênh lệch giữa TSDĐ tính theo giá đất ở với TSDĐ tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Nếu chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu TSDĐ sang đất ở thì thu TSDĐ bằng mức chênh lệch giữa TSDĐ tính theo giá đất ở với TSDĐ tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Nếu chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu TSDĐ như sau:
+/ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp TSDĐ.
+/ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu TSDĐ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu TSDĐ bằng chênh lệch giữa TSDĐ tính theo giá đất ở với TSDĐ tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+/ Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp TSDĐ bằng mức chênh lệch giữa TSDĐ tính theo giá đất ở trừ đi tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng còn lại tại thời điểm có quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất.
+/ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu TSDĐ bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Nếu chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu TSDĐ theo các nguyên tắc nêu trên.
– Nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì nộp TSDĐ bằng mức chênh lệch giữa TSDĐ tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trừ (-) TSDĐ tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp TSDĐ.Hết phần 1. (Xem tiếp phần 2)
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website: http://luatduyhung.com.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
