Chỉ giới xây dựng là một trong những vấn đề mà người sử dụng đất cần phải lưu ý khi xây nhà ỏ, công trình trên đất Vậy xây dựng nhà ở, công trình ngoài chỉ giới xây dựng có được không, nếu vi phạm sẽ bị xử phạt như thế nào?
Thế nào là đất ngoài chỉ giới?
Căn cứ khoản 5, khoản 6 Điều 3 Luật xây dựng 2014:
“5. Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.6. Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.”
Như vậy, đất ngoài chỉ giới là phần diện tích đất nằm ngoài đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.
Trên thực tế, chỉ giới đường đỏ còn được gọi là lộ giới để phân định ranh giới giữa phần đất xây dựng công trình, nhà ở đứng tên của hộ dân hoặc một người dân với phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác.
Có được xây dựng trên đất ngoài chỉ giới không?
Căn cứ Điều 43 Luật giao thông đường bộ 2008 quy định:
“1. Phạm vi đất dành cho đường bộ gồm đất của đường bộ và đất hành lang an toàn đường bộ.
2. Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.
3. Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.
3. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ.
Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì việc xây dựng nhà ở riêng lẻ hay xây dựng công trình đều không được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng trừ một số trường hợp.
Các trường hợp xây dựng được vượt chỉ giới xây dựng
Về nguyên tắc, chủ đầu tư/chủ sử dụng đất không được xây dựng các công trình, nhà ở vượt qua chi giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Tuy nhiên có một số trường hợp mà phần nhà được phép vượt qua chỉ giới xây dựng, cụ thể như sau:
Trường hợp khi chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng
Một số phần nhà được nhô ra khi hai chỉ giới đường đỏ và xây dựng trùng nhau.
Theo đó, tất cả các bộ phận của nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ trong độ cao khoảng giữa từ mặt của vỉa hè đến độ cao 3,5m ngoại trừ các trường hợp sau:
– Đường ống đứng thoát nước mưa được đặt ở mặt ngoài nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m, đồng thời phần đường ống này phải đảm bảo thẩm mỹ và mỹ quan chung.
– Từ độ cao 1m tính từ mặt vỉa hè trở lên, các bộ phận trang trí được phép vượt chỉ giới đường đỏ nhưng không quá 0,2m.
– Trong khoảng không từ độ cao từ 3,5m trở lên, những bộ phận cố định của ngôi nhà (ban công, ô-văng, mái đua,… nhưng không áp dụng đối với mái hè, mái đón) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ với điều kiện độ vươn ra (hay nhô ra) phải nhỏ hơn ít nhất 1m so với chiều rộng của vỉa hè và phải làm trong khoảng được quy định tùy thuộc vào chiều rộng của lộ giới;
– Phần ngầm dưới mặt đất: Tất cả các bộ phận ngầm dưới mặt đất của nhà đều giới hạn trong chỉ giới đường đỏ tránh ảnh hưởng đến vỉa hè và lòng đường nếu gặp sự cố.
– Mái hè phố, mái đón: Khuyến khích xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ nhưng không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác, không được vượt quá chỉ giới đường đỏ, cao hơn vỉa hè 3,5m trở lên.
Trường hợp khi chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ
– Bất cứ bộ phận nào của căn nhà cũng không được vượt qua chỉ giới đường đỏ.
– Các bộ phận của công trình hay nhà ở được phép vượt quá chỉ giới xây dựng nhưng nằm trong khoảng lùi công trình trong các trường hợp sau đây:
+/ Bậc thềm, móng nhà, cánh cửa, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, ô-văng, mái đón, mái đua;
+/ Ban công được nhô ra nhưng giới hạn trong 1,4m kể từ chỉ giới xây dựng, không được che chắn tạo thành lô gia hoặc buồng kín.
Xây nhà ở ngoài chỉ giới xây dựng bị xử lý thế nào?
Căn cứ khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, vi phạm chỉ giới xây dựng là vi phạm quy hoạch, là một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong xây dựng. Do vậy căn cứ Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, xây nhà ngoài chỉ giới xây dựng bị xử lý như sau:
– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
– Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
– Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, xây nhà ngoài chỉ giới xây dựng còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:
– Buộc che chắn theo quy định và khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường (nếu có);
– Buộc thực hiện thủ tục điều chỉnh hoặc gia hạn giấy phép xây dựng hoặc buộc công khai giấy phép xây dựng;
– Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng;
Ngoài ra, người xây dựng nhà ở riêng lẻ vượt chỉ giới xây dựng có thể phải phá dỡ công trình, phần diện tích mà mình đã vi phạm.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến hành chính và đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
