Quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam được quy định chủ yếu trong Luật Đất đai 2024, bao gồm các quyền cơ bản liên quan đến sở hữu, sử dụng và giao dịch đất đai. Dưới đây là một số nội dung cơ bản theo quy định của pháp luật về quyền của người sử dụng đất và điều kện thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Quyền chung của người sử dụng đất bao gồm các quyền chủ yếu sau đây: (xem chi tiết tại đây)
– Quyền chiếm hữu và sử dụng đất: NSDĐ có quyền sử dụng đất theo mục đích đã được quy định, bao gồm đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất phi nông nghiệp khác.
– Quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: NSDĐ được quyền chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất cho người khác. Tuy nhiên, các quyền này phải tuân thủ các điều kiện về mục đích sử dụng và đối tượng nhận chuyển nhượng theo quy định.
– Quyền thế chấp quyền sử dụng đất: NSDĐ có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, với điều kiện đất đó không thuộc diện tranh chấp, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
– Quyền cho thuê quyền sử dụng đất: NSDĐ có thể cho thuê quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức khác theo thời hạn hợp đồng thỏa thuận, phù hợp với quy định pháp luật.
– Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất: NSDĐ được phép sử dụng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn vào các tổ chức kinh doanh. Tuy nhiên, khi góp vốn, quyền sử dụng đất phải không thuộc diện bị tranh chấp, và việc góp vốn phải tuân thủ các thủ tục theo quy định.
Quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất
Các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp cũng có quyền sử dụng đất cho mục đích kinh doanh, phát triển dự án, đầu tư với các quyền cơ bản như sau:
– Quyền sử dụng đất có thời hạn: Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất có thời hạn nhất định. Khi hết thời hạn, tổ chức có thể xin gia hạn nếu vẫn có nhu cầu sử dụng.
– Quyền xây dựng công trình trên đất: Các tổ chức được giao đất, thuê đất có quyền sử dụng đất để xây dựng công trình, nhưng phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và các quy định về xây dựng.
– Quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Trong một số trường hợp, tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức đầu tư đã được phê duyệt.
Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức nước ngoài có thể sở hữu nhà ở và được giao đất tại Việt Nam, với một số quyền cụ thể:
– Quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở: Theo Luật Nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, bao gồm quyền mua, sở hữu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại.
– Quyền thừa kế và nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu không thuộc diện sở hữu nhà ở, họ chỉ có quyền bán hoặc tặng cho lại quyền sử dụng đất đó cho cá nhân, tổ chức trong nước.
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thứ nhất: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật đất đai 2024;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại mục 1 nêu trên còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại mục 1 nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật đất đai 2024;
b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật đất đai 2024;
c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật đất đai 2024.
4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
6. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:
a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
c) Vốn đầu tư;
d) Thời hạn sử dụng đất;
đ) Tiến độ sử dụng đất.
7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật đất đai 2024 này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại mục 6 nêu trên và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Các điều kiện quy định tại mục 1 nêu trên;
b) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
3. Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật đất đai.
4. Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật đất đai 2024 và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Thứ ba: Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ
Thứ tư: Trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất có điều kiện
1. Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật đất đai 2024 được để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật đất đai 2024.
Trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật đất đai 2024 thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế theo quy định của pháp luật; trường hợp người sử dụng đất chuyển khỏi địa bàn cấp tỉnh nơi có đất đến nơi khác sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà không tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật đất đai 2024 thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi. Diện tích đất đã thu hồi được dùng để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân khác là người dân tộc thiểu số theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật đất đai 2024.
2. Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật đất đai 2024 thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách.
3. Cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật đất đai 2024 không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại mục 1 và 2 nêu trên.
4. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý diện tích đất thu hồi theo quy định tại mục 1.
Trên đây, là quy định của pháp luật về quyền của người sử dụng đất và điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất. Quý khách cần tìm hiểu thêm các nội dung có liên quan trong lĩnh vực đất đai vui lòng tham khảo tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
