Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch có được chuyển sang đất ở không? Bài viết dưới đây, Luật Duy Hưng phân tích căn cứ pháp lý cụ thể theo Luật Đất đai 2024 để bạn xác định chính xác thửa đất của mình có được phép chuyển mục đích hay không.
Phân biệt hai trường hợp đất nông nghiệp “nằm trong quy hoạch”
Đây là bước quan trọng nhất mà nhiều người bỏ qua. Có hai trường hợp hoàn toàn khác nhau về hệ quả pháp lý:
Trường hợp 1: Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu) đã được công bố công khai, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện xác định cụ thể thửa đất phải thu hồi hoặc chuyển mục đích trong năm đó.
Trường hợp 2: Thửa đất đã được xác định cụ thể trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt là đất phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng.
Căn cứ khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, đối với Trường hợp 1, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế, tách thửa. Nói cách khác, việc đất chỉ mới nằm trong quy hoạch sử dụng đất (chưa có kế hoạch hàng năm) không phải là căn cứ để từ chối cho chuyển mục đích, nếu việc chuyển mục đích đó phù hợp với quy hoạch đã công bố.
Đối với Trường hợp 2, quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế hơn: không được xây dựng mới nhà ở, công trình kiên cố, không được trồng mới cây lâu năm trên diện tích đất đã có kế hoạch thu hồi; việc chuyển mục đích trong trường hợp này thường không được chấp thuận vì thửa đất đã nằm trong lộ trình thu hồi phục vụ dự án cụ thể.
Căn cứ pháp lý cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Nguyên tắc chung: phải được cơ quan nhà nước cho phép
Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hoặc các loại đất khác phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng dù đất đang đứng tên hợp pháp của mình.
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Đối với hộ gia đình, cá nhân, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt — mà không bắt buộc phải có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện như quy định tại Luật Đất đai 2013 trước đây (trước ngày 01/8/2024, căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện).
Đây là điểm thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024: nhiều thửa đất nông nghiệp trong khu dân cư trước đây “mắc kẹt” vì chưa được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nay chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã phê duyệt là đủ điều kiện được xem xét chuyển mục đích.
Đối với các trường hợp chuyển mục đích khác (ví dụ đất nông nghiệp ngoài khu dân cư sang đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án), căn cứ áp dụng theo khoản 1 Điều 116 Luật Đất đai 2024 là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt.
Trường hợp “quy hoạch treo” kéo dài — quyền lợi của người dân
Một vướng mắc phổ biến là đất bị đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích nhưng dự án không được triển khai, kéo dài nhiều năm (“quy hoạch treo”). Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: nếu diện tích đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để thu hồi hoặc chuyển mục đích mà sau 02 năm liên tục vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích, thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch phải xem xét, điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ, hoặc có điều chỉnh/hủy bỏ nhưng không công bố công khai theo đúng quy định, thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định — bao gồm cả quyền xin chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để người dân bảo vệ quyền lợi khi bị “treo quy hoạch” quá thời hạn luật định.
Điều kiện và hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Điều kiện cơ bản: Việc chuyển mục đích phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu đã được phê duyệt (Điều 116 khoản 5 Luật Đất đai 2024);
Đất không thuộc trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện xác định thu hồi cho dự án khác;
Người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp có thẩm quyền (theo Điều 135 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP) gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu quy định);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất.
Nghĩa vụ tài chính:
Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, được xác định theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể tại địa phương theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Bảng tổng hợp: đất nông nghiệp trong quy hoạch có được chuyển mục đích không?
| Tình trạng đất | Căn cứ pháp lý | Có được chuyển mục đích không? |
|---|---|---|
| Nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã công bố, chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm | Điều 76 khoản 4, Điều 116 khoản 5 Luật Đất đai 2024 | Có, nếu phù hợp quy hoạch đã công bố |
| Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện xác định thu hồi/chuyển mục đích cho dự án khác | Điều 76 khoản 4 (phần hạn chế), Điều 116 khoản 1 Luật Đất đai 2024 | Thường không được chấp thuận, do đã có lộ trình thu hồi cụ thể |
| Đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm quá 2 năm nhưng chưa thu hồi, chưa điều chỉnh/công bố hủy bỏ | Điều 76 khoản 7 Luật Đất đai 2024 | Có — người dân không bị hạn chế quyền, có thể xin chuyển mục đích |
Khuyến nghị:
Trước khi nộp hồ sơ, nên tra cứu chính xác thửa đất đang thuộc quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (đã công bố nhưng chưa có kế hoạch hàng năm) hay đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã phê duyệt, vì hai trường hợp có hệ quả pháp lý khác nhau hoàn toàn;
Với đất đã bị đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm quá 2 năm mà chưa thu hồi, nên chủ động kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét điều chỉnh, hủy bỏ theo đúng quy định tại Điều 76 khoản 7 Luật Đất đai 2024 để khôi phục đầy đủ quyền sử dụng đất;
Nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý về nguồn gốc đất trước khi nộp đơn xin chuyển mục đích, tránh bị kéo dài thời gian xử lý do thiếu giấy tờ;
Với các thửa đất có giá trị lớn hoặc đang trong khu vực quy hoạch phức tạp, nên có luật sư hỗ trợ rà soát thông tin quy hoạch và làm việc với cơ quan quản lý đất đai trước khi nộp hồ sơ.
Trên đây là bài viết: Đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch có được chuyển sang đất ở không? Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
