Chia thừa kế nhà đất theo di chúc và theo pháp luật

Chia thừa kế nhà đất là vấn đề pháp lý được nhiều gia đình quan tâm khi người để lại di sản qua đời, đặc biệt trong trường hợp nhà đất có nhiều người cùng được hưởng thừa kế hoặc các thành viên trong gia đình chưa thống nhất được phương án phân chia. Việc xác định ai có quyền hưởng thừa kế, phần di sản mỗi người được nhận, cách phân chia nhà đất và thủ tục sang tên Giấy chứng nhận cần căn cứ vào di chúc (nếu có), quy định về thừa kế theo pháp luật và tình trạng pháp lý của bất động sản. Nếu không hiểu rõ quy định, việc phân chia di sản có thể phát sinh tranh chấp, kéo dài thời gian giải quyết và ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của những người thừa kế. Trong bài viết này, Luật Duy Hưng sẽ giúp bạn tìm hiểu những quy định quan trọng về chia thừa kế nhà đất, các trường hợp thường gặp và thủ tục cần thực hiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

1. Bước đầu tiên: Xác định đâu là di sản

Di sản là tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người đó trong khối tài sản chung với người khác (Bộ luật Dân sự 2015). Với nhà đất, đây là bước hay bị làm sai nhất.

Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng: khi một bên mất, về nguyên tắc tài sản chung được chia đôi. Chỉ một nửa thuộc về người đã mất mới là di sản; nửa còn lại vẫn là của người vợ hoặc chồng còn sống (Luật Hôn nhân và gia đình 2014).
Nhà đất là tài sản riêng (được thừa kế riêng, tặng cho riêng, có trước khi kết hôn…): toàn bộ là di sản.
Nhà đất đứng tên hộ gia đình hoặc nhiều người: chỉ phần quyền của người đã mất là di sản. Việc xác định phần này thường cần xem nguồn gốc đất và những người có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được cấp.

Xác định sai di sản thì mọi phép chia phía sau đều sai, nên cần xem kỹ Giấy chứng nhận, nguồn gốc nhà đất và tình trạng hôn nhân của người đã mất.

2. Chia thừa kế theo di chúc

Nếu người mất để lại di chúc hợp pháp, di sản được chia theo ý chí trong di chúc. Theo Bộ luật Dân sự 2015, di chúc hợp pháp khi:

Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
Nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
Hình thức không trái quy định của luật.

Di chúc nên lập thành văn bản. Di chúc có công chứng hoặc chứng thực ít bị tranh cãi hơn. Di chúc miệng chỉ được chấp nhận trong trường hợp tính mạng bị đe dọa và phải đáp ứng điều kiện chặt chẽ về người làm chứng.

Di chúc có thể bị tranh chấp nếu nghi ngờ người lập không minh mẫn, chữ ký không đúng, hoặc di chúc định đoạt cả phần tài sản không phải của người lập (ví dụ phần tài sản chung của người vợ hoặc chồng còn sống). Phần di chúc không hợp pháp, hoặc phần tài sản không được nhắc đến trong di chúc, sẽ chia theo pháp luật.

3. Những người luôn được hưởng phần dù di chúc không cho

Theo Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015, những người sau vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, dù di chúc không cho hoặc cho ít hơn mức đó:

Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng của người lập di chúc;
Con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động.

Ngoại lệ là khi những người này từ chối nhận di sản hoặc thuộc trường hợp không được quyền hưởng di sản theo luật.

Ví dụ: Ông A mất, di sản 1,2 tỷ đồng; hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, con trai đã thành niên và con gái 15 tuổi. Di chúc để toàn bộ cho con trai. Nếu chia theo pháp luật, mỗi người được 400 triệu đồng. Vì vậy, vợ và con gái mỗi người vẫn được hưởng khoảng 266,7 triệu đồng (bằng hai phần ba của 400 triệu đồng), phần còn lại thuộc về con trai theo di chúc.

4. Chia thừa kế theo pháp luật

Di sản được chia theo pháp luật khi không có di chúc, di chúc không hợp pháp, người được hưởng theo di chúc chết trước hoặc từ chối nhận, hoặc phần di sản không được định đoạt trong di chúc. Người thừa kế được xác định theo thứ tự hàng thừa kế (Bộ luật Dân sự 2015):

Hàng	Gồm những ai
Hàng thứ nhất	Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết
Hàng thứ hai	Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông, bà
Hàng thứ ba	Cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì; chắt ruột mà người chết là cụ

Hai nguyên tắc quan trọng:

Hàng sau chỉ được hưởng khi không còn ai ở hàng trước, do đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhận.
Những người cùng hàng được hưởng phần bằng nhau. Con trai hay con gái, con trưởng hay con út, con đã lập gia đình hay chưa đều như nhau. Bộ luật Dân sự 2015 quy định mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền thừa kế.

5. Thừa kế thế vị

Nếu con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản, thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu lẽ ra được hưởng nếu còn sống. Tương tự, nếu cháu cũng chết trước thì chắt được hưởng phần đó (Bộ luật Dân sự 2015).

Đây là trường hợp hay bị bỏ sót khi các gia đình tự thỏa thuận chia đất, dẫn đến tranh chấp về sau.

6. Thời hiệu cần nhớ

Loại yêu cầu	Thời hiệu	Tính từ
Yêu cầu chia di sản là bất động sản (nhà, đất)	30 năm	Thời điểm mở thừa kế (khi người để lại di sản chết)
Yêu cầu chia di sản là động sản	10 năm	Thời điểm mở thừa kế
Yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác	10 năm	Thời điểm mở thừa kế
Yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại	03 năm	Thời điểm mở thừa kế

Hết thời hiệu yêu cầu chia di sản, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó; nếu không có người thừa kế đang quản lý thì xử lý theo quy định của luật. Ba mươi năm (30) nghe có vẻ dài, nhưng giấy tờ, nhân chứng và hiện trạng đất thay đổi rất nhiều theo thời gian. Chia càng sớm càng dễ.

7. Sau khi thống nhất chia: làm gì với sổ đỏ?

Thống nhất trong gia đình mới là bước đầu. Để nhà đất đứng tên người thừa kế, các bước thường là:

Lập văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng, với sự tham gia của đủ những người thừa kế (xem [Thủ tục khai nhận di sản là quyền sử dụng đất]).
Kê khai nghĩa vụ tài chính. Nhận thừa kế giữa một số quan hệ gần gũi, như cha mẹ với con, vợ với chồng, được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
Đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản (Điều 133 Luật Đất đai 2024; xem [Sổ đỏ sai thông tin: đính chính, đăng ký biến động hay cấp đổi?]).

Nếu chia đất thành nhiều phần cho từng người, mỗi phần phải đáp ứng điều kiện tách thửa của địa phương. Nếu không tách được, các bên có thể thỏa thuận đứng tên chung, hoặc một người nhận đất và thanh toán giá trị cho những người còn lại.

8. Sai lầm thường gặp

Coi toàn bộ nhà đất là di sản, quên phần tài sản chung của người vợ hoặc chồng còn sống;
Chia theo tập quán (con trưởng, con trai được nhiều hơn) mà không có sự đồng thuận bằng văn bản của những người thừa kế khác;
Bỏ sót người thừa kế: cháu thế vị, con ngoài giá thú, con nuôi, cha mẹ của người mất còn sống;
Chỉ thỏa thuận miệng trong gia đình, không làm thủ tục khai nhận và sang tên, để sổ đứng tên người đã mất nhiều năm;
Di chúc viết tay không rõ ràng, hoặc định đoạt cả phần tài sản không phải của người lập;
Để quá lâu mới chia, khi nhiều người thừa kế đã mất hoặc ở xa, khiến hồ sơ phức tạp hơn.

9. Checklist

Đã có giấy chứng tử của người để lại di sản
Đã xác định nhà đất là tài sản riêng hay tài sản chung
Đã kiểm tra có di chúc hay không, di chúc có hợp pháp không
Đã lập danh sách đủ người thừa kế, kể cả người thừa kế thế vị
Đã xác định người được hưởng phần không phụ thuộc nội dung di chúc (nếu có)
Đã kiểm tra thời điểm mở thừa kế và thời hiệu
Đã thống nhất phương án chia và kiểm tra điều kiện tách thửa (nếu chia đất)

10. Câu hỏi thường gặp

Bố mất không để lại di chúc, mẹ còn sống thì nhà đất chia thế nào? Nếu nhà đất là tài sản chung, mẹ được một nửa. Nửa còn lại chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất của bố, gồm mẹ, các con và ông bà nội nếu còn sống.

Con gái đã lấy chồng có được chia thừa kế không? Có. Con gái và con trai, đã lập gia đình hay chưa, đều cùng hàng thứ nhất và được hưởng phần bằng nhau.

Di chúc để hết cho một người con thì những người khác có được gì không? Thường là không, trừ những người thuộc diện được hưởng hai phần ba suất thừa kế dù di chúc không cho: vợ, chồng, cha, mẹ, con chưa thành niên, con đã thành niên mà không có khả năng lao động.

Bố mẹ mất đã lâu, giờ mới chia có được không? Thời hiệu yêu cầu chia di sản là nhà đất là 30 năm kể từ khi người để lại di sản mất. Trường hợp mất từ lâu cần xem xét cụ thể thời điểm mở thừa kế và quy định chuyển tiếp.

Cháu có được hưởng thừa kế của ông bà không? Có, nếu cha hoặc mẹ của cháu chết trước hoặc cùng thời điểm với ông bà (thừa kế thế vị). Ngoài ra, cháu thuộc hàng thừa kế thứ hai của ông bà.

Có bắt buộc ra Tòa án để chia thừa kế không? Không. Nếu những người thừa kế thống nhất được, có thể lập văn bản phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng. Chỉ khi có tranh chấp mới cần Tòa án giải quyết.

Chia thừa kế nhà đất đi theo ba bước: xác định đúng di sản, xem có di chúc hợp pháp hay không, rồi chia theo di chúc hoặc theo hàng thừa kế. Những người cùng hàng được hưởng phần bằng nhau, không phân biệt con trai hay con gái. Một số người thân luôn được hưởng phần dù di chúc không ghi tên. Khi gia đình đã thống nhất, làm thủ tục khai nhận và sang tên sớm là cách tốt nhất để tránh tranh chấp về sau.

Nếu gia đình bạn đang cần xác định di sản, người thừa kế, hoặc đang có bất đồng về cách chia nhà đất, Luật Duy Hưng có thể cùng bạn rà soát hồ sơ và đề xuất hướng giải quyết phù hợp.

Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.

VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"