Khi mua nhà đất nhưng không tiện ra mặt, nhiều người sẽ nhờ người thân, người quen đứng tên hộ trên Sổ đỏ rồi chờ thời điểm thích hợp sẽ chuyển lại cho mình, tuy nhiên việc đứng tên hộ như vậy lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro thậm chí còn có nguy cơ mất trắng đất. Trong bài viết dưới đây, Luật Duy Hưng chia sẻ cho bạn đọc những vấn đề liên quan tới rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ:
Ý nghĩa của Giấy chứng nhận QSDĐ
Theo Luật đất đai 2013, giấy chứng nhận QSDĐ hay còn gọi là sổ đỏ là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.
Đây là sẽ là căn cứ để xác định người đứng tên trên sổ đỏ chính là chủ sở hữu đối với nhà ở và chủ sử dụng quyền sử dụng đất đó.
Việc cho người khác đứng tên trên sổ đỏ tức đã trao toàn quyền của chủ sử dụng đối với bất động sản đó cho người đứng tên hộ.
Về mặt pháp lý, người được nhờ đứng tên trên Sổ đỏ được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng với đất, sở hữu đối với tài sản trên đất trong khi họ không phải chủ sở hữu thực sự.
Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ
1. Người đứng tên hộ không muốn trả lại
Khi nhờ người khác nhận chuyển nhượng, đứng tên trên sổ đỏ thường là người quen, người thân trong gia đình nên các bên đã có những sự tin tưởng nhất định. Do vậy các bên thường không lập cam kết bằng văn bản, có làm chứng, ký xác nhận giữa các bên.
Một khi sổ đỏ đã mang tên người khác thì có khả năng người kia sẽ đổi ý, nảy sinh ý định muốn chiếm đoạt luôn nhà đất đó thì sẽ không chịu sang tên đổi chủ, trả lại tài sản cho người thực sự bỏ tiền mua. Lúc này các bên nhất định sẽ xảy ra tranh chấp và chính chủ sẽ bị vướng vào những rắc rối không đáng có.
2. Không được bồi thường khi đất bị thu hồi
Khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường bởi tên của người đó sẽ được ghi tên trong quyết định bồi thường.
Lúc này, nếu suôn sẻ thì chủ nhân thực sự của mảnh đất sẽ được nhận lại tiền từ người đứng tên hộ trên sổ đỏ. Nhưng nếu người kia nổi lòng tham không chịu trả tiền thì chắc chắn sẽ nảy sinh tranh chấp giữa các bên.
3. Người được đứng tên kiểm soát việc chuyển đổi quyền sử dụng đất
Người đứng tên sổ đỏ có các quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắp liền với đất.
Thực tế có nhiều trường hợp người được nhờ đứng tên nảy sinh ý định xấu là “giấu” chủ sở hữu thực sự rồi đem chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê….đối với bất động sản mà mình đứng tên hộ.
Thứ nhất: về mặt pháp lý, người đứng tên hộ có toàn quyền định đoạt đối với nhà đất mình đang đứng tên trên giấy tờ và được pháp luật thừa nhận nên khi đi công chứng hay thực hiện các thủ tục liên quan đều dễ dàng có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không phải xin ý kiến của người khác. Do vậy, chủ sở hữu thật sự rất khó kiểm soát.
Thứ hai, người được nhờ đứng tên hộ biết mình có quyền đối với mảnh đất đó nên cố ý gây khó khăn khi chủ sở hữu thực sự muốn thực hiện quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho nhà đất, vv…
4. Vấn đề thừa kế tài sản khi người đứng tên sổ đỏ mất
Nếu người được nhờ đứng tên sổ đỏ mất thì tài sản đất được đứng tên hộ sẽ trở thành di sản thừa kế.
Nếu những người thừa kế của người đứng tên hộ không thừa nhận việc đứng tên hộ hoặc không biết nguồn gốc thật sự của nhà đất là do được nhờ đứng tên thì rất dễ xảy ra tranh chấp trước pháp luật.
5. Người đứng tên hộ có nghĩa vụ tài sản mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bị thi hành án
Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với người có nghĩa vụ tài sản bị thi hành án
Trường hợp người nhờ đứng tên phải thực hiện các nghĩa vụ tài sản liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh tài sản đó là mình được người khác nhờ đứng tên thì tài sản sẽ bị mất trắng.
6. Có thể bị phân chia tài sản chung vợ chồng trong vụ án ly hôn
Trong trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở hình thành trong thời kì hôn nhân thì khi người đứng tên hộ ly hôn, rất có thể tài sản được nhờ đứng tên hộ sẽ trở thành tài sản chung vợ chồng bị phân chia.
Trước những rủi ro trên, người mua nhà đất không nên nhờ người khác đứng tên hộ. Nếu buộc phải nhờ người khác đứng tên cần cân nhắc kĩ, lập cam kết, thoả thuận rõ ràng, giữ những hoá đơn, chứng từ có thể chứng minh là chủ sở hữu, chủ sử dụng thật sự của nhà đất đó để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra.
Làm thế nào để lấy lại nhà đất đã nhờ người khác đứng tên?
Cách 1: Thương lượng, thoả thuận
Nếu người đứng tên hộ đồng ý trả lại nhà đất, hai bên có thể chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho có công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
Cách 2: Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền.
Trường hợp người đứng tên hộ không đồng ý trả lại đất thì chủ nhân thật sự của nhà đất có thể tiến hành khởi kiện tại TAND có thẩm quyền (thường là TAND cấp huyện nơi có đất) để đòi lại tài sản.
Khi đó, chủ sở hữu thực sự cần chứng minh có thoả thuận, giấy tờ hợp pháp về việc nhờ người đứng tên trên Sổ đỏ như: giấy tờ mua bán, biên lai chuyển tiền, người làm chứng,…. Nếu 02 bên không có thoả thuận bằng văn bản thì phải có các chứng cứ khác như: tin nhắn, cuộc gọi ghi âm, … để chứng minh.
Toà án sẽ căn cứ vào kết quả xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, các chứng cứ, tài liệu các bên đưa ra để xác định ai là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực sự.
Cần làm gì để phòng tránh rủi ro trước khi nhờ người khác đứng tên hộ trên Sổ đỏ?
Cách tốt nhất để phòng tránh rủi ro đó là không nhờ người đứng tên hộ.
Tuy nhiên, thực tế vì nhiều lý do khách quan mà bắt buộc phải nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trước khi nhờ đứng tên thì người nhờ cần phải làm gì để đảm bảo được quyền và lợi ích của mình không bị xâm phạm và phòng tránh các rủi ro xảy ra:
– Việc thoả thuận đứng tên nhờ được lập thành văn bản, có người làm chứng, có tên người chuyển nhượng ban đầu;
– Văn bản thoả thuận đứng tên nhờ có nội dung rõ ràng, không gây nhầm lẫn hoặc có những phần được hiểu theo nghĩa khác; có thể lập vi bằng;
– Lưu giữ những giấy tờ mua bán, chứng từ, biên lai thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
