Hiện nay, rất nhiều người gặp rắc rối vì mua đất chung quyền sử dụng (hay còn gọi là đất đồng sở hữu). Để hiểu thêm và cẩn trọng hơn về vấn đề này, Luật Duy Hưng giới thiệu bạn đọc bài viết về rủi ro pháp lý khi mua đất đồng sở hữu.
Đất đồng sở hữu được hiểu là hai hoặc nhiều người cùng có quyền sử dụng đất chung trên một thửa đất.
Việc xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người được quy định theo tại khoản 3 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN-MT
Các trường hợp đồng sở hữu
Sở hữu chung theo phần
Sở hữu theo phần phải có thỏa thuận về phân chia quyền và nghĩa vụ trên bất động sản
Sở hữu chung hợp nhất
Các đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ như nhau. Việc định đoạt bất động sản phải được sự đồng ý của các bên.
Sở hữu chung hộ gia đình:
Việc này phức tạp do phải xác định vào thời điểm nhận chuyển nhượng, hộ gia đình có bao nhiêu người để xác định những người có tên trong hộ là người có quyền đối với tài sản và việc chuyển nhượng tài sản phải được sự đồng ý của những người sở hữu.
Đối với người chưa thành niên phải xác định giám hộ và đối với những người có quyền sở hữu lại phải xác định tình trạng hôn nhân.
Sở hữu đất trong các căn hộ chung cư và các diện tích sử dụng chung trong các căn hộ chung cư
Khi chuyển nhượng căn hộ sẽ chuyển nhượng phần được sở dụng riêng và người mua đương nhiên thế quyền trong phần sử dụng chung.
Khi tòa nhà bị giải tỏa hoặc hết hạn sử dụng cần đập đi xây lại sẽ gặp rắc rối khi phân chia tài sản chung.
Trường hợp 1:
Luật đất đai 2013 quy định các đồng sở hữu muốn bán phần đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất thuộc quyền sở hữu của mình. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận thì đồng sở hữu đó mới được bán.
Trường hợp thửa đất không đủ điều kiện tách thửa thì các đồng sở hữu chung phải cùng thương thảo, ký kết hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Đối với những trường hợp này, nếu tuân theo quy định của Luật đất đai 2013 thì rủi ro sẽ thấp.
Trường hợp 2: Sở hữu chung theo phần, không đủ điều kiện tách thửa nhưng các đồng sở hữu còn lại đồng ý hỗ trợ.
Việc bán phần đất của đồng sở hữu phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu còn lại. Tình huống này có rủi ro, vì phụ thuộc vào quan điểm của công chứng viên và cơ quan quản lý đất đai, đã có trường hợp, hợp đồng bán đất được Công chứng viên công chứng nhưng cơ quan đăng ký đất đai từ chối sang tên.
Trường hợp 3: Thửa đất có quá nhiều chủ sở hữu, bán qua nhiều đời, không tập hợp được các đồng sở hữu còn lại hoặc các đồng sở hữu còn lại không hỗ trợ.
Trường hợp này việc mua bán phần đất được thực hiện bằng giấy tay (do không thể tập hợp được tất cả các đồng sở hữu để cùng ký tên vào hợp đồng mua bán với vai trò là bên đồng ý cho một đồng sở hữu bán phần đất của họ)
Việc mua bán bằng giấy tay thì gặp rất nhiều rủi ro khác.
Trên đây là những rủi ro pháp lý chính khi mua đất đồng sở hữu. Để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư đất đồng sở hữu, bạn nên tìm hiểu kỹ về các quy định pháp luật liên quan đến đất đồng sở hữu và các điều khoản của hợp đồng sở hữu chung trước khi quyết định đầu tư.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến mua bán đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác tại đây
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
