Theo quy định pháp luật,một trong các điều kiện để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và giao dịch dân sự nói chung là chủ thể giao kết hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Như vậy, trường hợp người có tài sản là quyền sử dụng đất nhưng mất năng lực hành vi dân sự thì có được mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất không, họ thực hiện bằng cách nào? Luật Duy Hưng sẽ chia sẻ cho bạn đọc các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người mất năng lực hành vi dân sự trong bài viết dưới đây:
Thế nào là người mất năng lực hành vi dân sự?
Căn cứ Điều 19 Bộ luật Dân sự 2015 thì năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự.
Căn cứ khoản 1 Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.”
Như vậy, một người bị coi là mất năng lực hành vi dân sự khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
– Do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi;
– Có yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan;
– Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự theo yêu cầu của những chủ thể trên, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.
Người mất năng lực hành vi dân sự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?
Theo quy định pháp luật,một trong các điều kiện để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và giao dịch dân sự nói chung là chủ thể giao kết hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
Căn cứ khoản 2 Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
Theo đó, người đại diện theo pháp luật của cá nhân được quy định gồm: người giám hộ đối với người được giám hộ. Đồng thời, người mất năng lực hành vi dân sự là thuộc một trong các trường hợp cần được giám hộ.
Như vậy, người đại diện theo pháp luật của người mất năng lực hành vi dân sự là người giám hộ của họ.
Theo quy định pháp luật, người giám hộ của người mất năng lực hành vi dân sự có thể là người giám hộ đương nhiên hoặc giám hộ cử
Người giám hộ đương nhiên
Căn cứ điều 53 BLDS 2015, người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự được xác định như sau:
– Trường hợp người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ lựa chọn người giám hộ cho mình thì khi họ ở tình trạng cần được giám hộ, cá nhân, pháp nhân được lựa chọn là người giám hộ nếu người này đồng ý. Việc lựa chọn người giám hộ phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Nếu không có người giám hộ được lựa chọn thì xác định như sau:
– Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.
– Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo có đủ điều kiện làm người giám hộ là người giám hộ.
– Trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ.
Người giám hộ cử/chỉ định
Người giám hộ cử được xác định trong các trường hợp sau:
– Trường hợp người người mất năng lực hành vi dân sự không có người giám hộ đương nhiên như đã nêu ở trên thì UBND cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ có trách nhiệm cử người giám hộ.
– Trường hợp có tranh chấp giữa những người giám hộ đương nhiên về người giám hộ hoặc tranh chấp về việc cử người giám hộ thì Tòa án chỉ định người giám hộ.
Quyền của người giám hộ
Căn cứ điều 58 BLDS 2015 thì người giám hộ có quyền: “ c. Đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự và thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.”
Tổng kết: Vì người mất năng lực hành vi dân sự không đủ điều kiện tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giấy tờ thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người giám hộ của người mất năng lực hành vi dân sự sẽ đại diện họ xác lập giao dịch.
Tuy nhiên việc thực hiện giao dịch này cần lưu ý các điều kiện sau:
– Việc bán, trao đổi,…. đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
– Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ tặng cho người khác
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người mất năng lực hành vi dân sự
Bước 1: Yêu cầu Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự
| Thẩm quyền giải quyết | TAND cấp huyện nơi cư trú của người bị yêu cầu |
| Thành phần hồ sơ | – Đơn yêu cầu tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự (Mẫu 01/VDS ban hành theo NQ 04/2018)
– Bản kết luận của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền và các chứng cứ khác để chứng minh người bị yêu cầu bị bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình. – Chứng minh nhân dân/ Thẻ căn cước công dân, Hộ khẩu thường trú của người có yêu cầu. – Giấy khai sinh, CMND, căn cước công dân, hộ chiếu, giấy đăng ký kết hôn (nếu có) của người bị yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. |
| Trình tự, thủ tục | Bước 1: Nộp hồ sơ tại TAND cấp huyện;
Bước 2: Thụ lý đơn yêu cầu: Xét thấy đơn yêu cầu và tài liệu, chứng cứ kèm theo đã đủ điều kiện thụ lý thì Tòa án phải ra thông báo nộp lệ phí. Bước 3: Chuẩn bị xét đơn yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Thời gian 01 tháng kể từ ngày thụ lýTrong trường hợp cần thiết thì Tòa án ra quyết trưng cầu giám định pháp y tâm thần. Tòa án phải mở phiên họp để giải quyết việc dân sự trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày ra quyết định mở phiên họp Bước 4: Tòa án mở phiên họp, ra quyết định tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự |
| Lệ phí | 300.000 đồng |
| Thời gian giải quyết | Dự kiến 2-3 tháng |
Bước 2: Thủ tục đăng ký người giám hộ
| Thành phần hồ sơ |
|
| Trình tự thực hiện | Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận “một cửa” của UBND cấp xã nơi cư trú của người giám hộ hoặc được giám hộ |
| Thời gian giải quyết | 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ |
| Lệ phí: | Miễn phí |
Bước 3: Cử người giám sát việc giám hộ
Hiện nay Luật Hộ tịch và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định thủ tục đăng ký giám sát giám hộ. Nếu người dân có yêu cầu, để nghị Phòng Tư pháp hướng dẫn Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của ngưới được gịám hộ thực hiện đăng ký việc giám sát giám hộ, hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký vận dụng thực hiện tương tự quy định về đăng ký giám hộ.(Căn cứ công văn 829/HTQTCT–HT ngày 17/08/2020 của Bộ tư pháp hướng dẫn thực hiện tạm thời thủ tục đăng ký giám sát việc giám hộ)
| Thành phần hồ sơ | – Tờ khai đăng ký việc giám sát giám hộ (đính kèm cv 829)
– Văn bản thoả thuận cử hoặc chọn người giám sát việc giám hộ của những người thân thích của người được giám hộ (có chứng thực chữ ký của những người thân thích của người được giám hộ và phải có ý kiến đồng ý của người được cử hoặc chọn giám sát việc giám hộ) – Bản sao trích lục đăng ký giám hộ; – CMND/CCCD chứng thực của người giám sát giám hộ. |
| Trình tự thực hiện | Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận “một cửa” của UBND cấp xã nơi cư trú của người được giám hộ |
Bước 4: Thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
– Kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại VPCCC
– Thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại VPĐKDĐ
– Thời gian thực hiện: 1-2 tháng
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến dân sự. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
