Việc mua đất phân lô bán nền tại nhiều địa phương diễn ra khá sôi động vì những ưu đại và lợi ích của nó. Vậy làm thế nào để mua đất nền dự án hợp pháp, điều kiện mua/bán đất nền dự án là gì? Luật Duy Hưng xin giới thiệu cho bạn đọc về vấn đề “mua bán đất nền dự án” trong bài viết dưới đây:
Thế nào là mua bán đất nền dự án?
Theo quy định của Luật đất đai 2013, Luật đầu tư 2020, thì chủ đầu tư dự án nhà ở được bán nền đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo nhà mẫu (quy hoạch chi tiết 1/500) và thiết kế đô thị, khi đủ điều kiện bán đất và phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép.
Thửa đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền (bán đất nền) phải nằm trong dự án nhà ở. Tuy nhiên, trong trường hợp này, chủ đầu tư sẽ không xây nhà ở mà người dân sẽ tự xây nhà ở.
Dự án nhà ở đó là dự án được triển khai theo quyết định chủ trương của Quốc hội hoặc Thủ tướng chính phủ hoặc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cụ thể:
– Quyết định chủ trương đầu tư (văn bản lập trước ngày 01/01/2021);
– Quyết định công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở (hoặc quyết định chỉ định chủ đầu tư) và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở (lập trước ngày 01/01/2021);
– Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư (văn bản được lập từ ngày 01/01/2021);
– Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh nơi có đất (áp dụng đối với quỹ đất đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng);
– Quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất của UBND cấp tỉnh nơi có đất (áp dụng đối với quỹ đất chưa có bồi thường giải phóng mặt bằng);
Người được mua đất nền
Người được mua đất nền đó là:
(1) hộ gia đình;
(2) cá nhân Việt Nam;
(3) Việt kiều có giấy xác nhận nguồn gốc Việt Nam.
Theo Điều 5, Điều 169 Luật đất đai 2013 thì người nước ngoài, công ty có vốn đầu tư nước ngoài không được mua đất nền.
Luật đất đai không có quy định công ty 100% vốn Việt nam có được mua đất nền trong dự án nhà ở hay không. Tuy nhiên thực tế áp dụng luật cho thấy, đã có nhiều địa phương chấp nhận cho công ty được mua đất nền trong dự án nhà ở.
Điều kiện bán đất nền dự án
Thứ nhất: Điều kiện về cơ sở hạ tầng
Chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống cấp nước, thoát nước, hệ thống xử lý rác thải, hệ thống điện chiếu sáng,..), hạ tầng xã hội (chợ, trung tâm thương mại, công viên, nhà tưởng niệm,…) theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;
Các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
Thứ hai: Về tài chính:
Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên qua đến đất đai của dự án bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan cho Nhà nước.
Thứ ba: Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được bán đất nền
Chủ đầu tư dự án được bán đất nền cho người dân tự xây dựng ở tại khu vực đáp ứng các điều kiện sau:
- Không nằm trên địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương (TP.HCM, TP Hà Nội, TP Cần Thơ, TP Hải Phòng, TP Đà Nẵng)
- Không thuộc khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
- Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;
Thứ tư: Được UBND cấp tỉnh cho phép
Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai 2013:
“1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”
Tức là phải có văn bản của UBND cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư bán đất nền. Văn bản này là sự xác nhận của UBND cấp tỉnh về việc dự án đủ điều kiện bán.
Mua bán đất nền dự án cần làm gì để phòng tránh rủi ro?
Để mua bán (chuyển nhượng) đất nền trong dự án, tránh hoặc hạn chế tối đa rủi ro pháp lý người mua (nhận chuyển nhượng) cần lưu ý một số vấn đề sau:
(1) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mục đích là đất ở;
(2) Chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án cho phép bán nền bằng văn bản;
(3) Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
(4) Dự án hoàn thành kết cấu hạ tầng thực tế như công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống thoát nước, thu gom rác thải.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
