Trong thực tiễn giải quyết thủ tục đất đai, rất nhiều người dân rơi vào tình trạng “dở khóc dở cười” khi kết quả đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận bị tòa án, cơ quan trọng tài hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có quyết định hủy kết quả đăng ký biến động do kết quả giải quyết tranh chấp làm cho kết quả đã đăng ký biến động không đúng với kết quả giải quyết tranh chấp.
Hủy kết quả đăng ký biến động thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân: Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán, thế chấp, khai nhận……..vv mà kết quả giải quyết không thống nhất hoặc việc đăng ký biến động. Và việc hủy kết quả đăng ký biến động dẫn đến hàng loạt hệ quả: không thể chuyển nhượng, không thực hiện được thủ tục thế chấp, bị cơ quan thuế từ chối hoặc không cập nhật được dữ liệu trên hệ thống đất đai.
Để hiểu và thực hiệnđúng thủ tục này là nội dung quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Dưới đây là thủ tục pháp lý được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Điều kiện hủy kết quả đăng ký biến động
Theo quy định tại phần XVI của Nghị định 151/2024 thì việc hủy kết quả đăng ký biến động quy định như sau:
Kết quả đăng ký biến động đất đai đã được Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đúng quy định của pháp luật chỉ được hủy khi Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của các cơ quan có thẩm quyền sau đây:
– Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật có quyết định về việc đăng ký biến động đất đai phải bị hủy toàn bộ hoặc một phần;
– Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai có nội dung phải hủy toàn bộ hoặc một phần kết quả đăng ký biến động đất đai;
– Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có nội dung phải hủy toàn bộ hoặc một phần kết quả đăng ký biến động đất đai.
Cơ quan có trách nhiệm hủy kết quả đăng ký biến động.
Theo quy định tại Nghị định 151/2025 thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện như sau:
Bước 1: Văn phòng đăng ký biến động đất đai ra Thông báo bằng văn bản về việc hủy đăng ký cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và các bên có liên quan. Văn bản thông báo phải nêu rõ căn cứ hủy kết quả đăng ký và thể hiện nội dung yêu cầu người đang giữ Giấy chứng nhận nộp lại giấy này để Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc hủy kết quả đăng ký biến động.
Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận không được nộp lại thì việc hủy kết quả đăng ký đất đai vẫn có hiệu lực pháp luật.
Bước 2: Văn phòng đăng ký biến động đất đai tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo nội dung hủy kết quả đăng ký biến động;
Đồng thời chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Trường hợp có sự thay đổi kết quả giải quyết tranh chấp thì làm thế nào?
Theo quy định tại Nghị định 151/2025 thì trong trường hợp kết quả đăng ký biến động đất đai đã bị hủy mà Văn phòng đăng ký đất đai lại nhận được văn bản của các cơ quan có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp về việc khôi phục lại kết quả đăng ký biến động đất đai đã bị hủy thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Thông báo bằng văn bản về việc khôi phục kết quả đăng ký cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và các bên có liên quan; văn bản thông báo phải nêu rõ căn cứ khôi phục kết quả đăng ký và thể hiện nội dung yêu cầu người đang giữ Giấy chứng nhận nộp lại giấy này để Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc khôi phục kết quả đăng ký biến động.
Trường hợp Giấy chứng nhận không được nộp lại thì việc khôi phục kết quả đăng ký đất đai vẫn có hiệu lực. Và Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành thực hiện các công việc quy định như:
+/ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo nội dung hủy kết quả đăng ký biến động;
+/ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Trường hợp thực hiện việc hủy đăng ký biến động đất đai theo quy định nêu trên mà nội dung bị hủy chưa được xác nhận trên Giấy chứng nhận và Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc khôi phục lại kết quả đăng ký biến động đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người đang giữ Giấy chứng nhận và các bên liên quan biết về việc kết quả đăng ký biến động đất đai ghi trên Giấy chứng nhận không bị thay đổi hoặc không bị chấm dứt hiệu lực của đăng ký.
Các vướng mắc thực tế thường gặp.
Người dân thường gặp nhiều khó khăn khi yêu cầu hủy đăng ký biến động sai, bao gồm:
– Không phân biệt được trường hợp của mình thuộc đính chính, chỉnh lý, hay hủy biến động;
– Hồ sơ bị yêu cầu bổ sung nhiều lần do thiếu căn cứ pháp lý;
– Cơ quan đăng ký đất đai không hướng dẫn rõ ràng loại giấy tờ phải nộp;
– Trường hợp có tranh chấp hoặc nhiều chủ sử dụng đất → cơ quan tạm dừng giải quyết.
Vai trò luật sư: Luật sư đóng vai trò quan trọng trong các trường hợp hồ sơ phức tạp, bao gồm:
– Phân tích đúng trường hợp cần hủy hay chỉ cần đính chính;
– Chuẩn hóa hồ sơ ngay từ đầu để tránh bị yêu cầu bổ sung nhiều lần;
– Làm việc trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai để bảo vệ quyền lợi người dân;
– Hỗ trợ giải quyết các trường hợp đặc biệt: tranh chấp, sai sót kéo dài, hồ sơ cấp đổi qua nhiều thời kỳ.
Việc hủy kết quả đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp là thủ tục pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm tính chính xác và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Người dân cần nắm rõ căn cứ pháp lý, quy trình thực hiện và lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ để đảm bảo quá trình xử lý diễn ra nhanh chóng, đúng pháp luật.
Trên đây là một số nội dung cơ bản theo quy định của pháp luật về việc “Hủy kết quả đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Để tìm hiểu thêm các nội dung khác có liên quan đến thủ tục đất đai, đề nghị Quý khách hàng tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
