Mua bán đất không có sổ đỏ là một hoạt động giao dịch bất động sản khá phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt là ở các khu vực nông thôn hoặc vùng đất đang trong quá trình chuyển đổi đất đai. Tuy nhiên, hoạt động này cũng đồng thời mang theo nhiều rủi ro pháp lý mà người mua và người bán cần cân nhắc trước khi quyết định tham gia. Luật Duy Hưng xin chia sẻ một số phân tích về rủi ro khi mua bán đất không có sổ đỏ trong bài viết dưới đây:
Đất không có sổ đỏ có bán được không?
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Rủi ro khi mua bán nhà đất không có sổ đỏ
Không bảo đảm quyền của chủ sử dụng
Giấy chứng nhận QSDĐ hay số đỏ là giấy tờ chứng minh quyền sở dụng đất đai có giá trị pháp lý cao nhất.
Khi mua đất không có sổ đỏ, người mua có thể gặp phải rủi ro mất quyền sở dụng đất sau này.
Đất có thể bị tranh chấp hoặc bị yêu cầu trả lại cho chủ sở dụng thực sự, dẫn đến mất mát tài sản và các khoản đầu tư đã chi trả.
Không đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch
Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng.
Khi không có sổ đỏ hay bất cứ tài liệu, thông tin gì về mảnh đất, ngôi nhà thì sẽ dễ phát sinh tranh chấp giữa những người hàng xóm sống liền kề, chủ nhà cũ,…
Nếu không có sổ đỏ hai bên chỉ có thể làm hợp đồng viết tay, khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng viết tay sẽ bị coi là vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.
Khó xác minh chính xác nguồn gốc của đất
Sổ đỏ hay GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra thông tin liên quan đến mảnh đất định mua như: chủ sở hữu, loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,…
Không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc bất động sản này khó được xác minh nguồn gốc rõ ràng.
Không được thế chấp, sử dụng là tài sản góp vốn, tài sản đảm bảo
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền …..thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận,”
Đa số các ngân hàng yêu cầu có GCN làm đảm bảo cho khoản vay, và việc không có sổ đỏ sẽ làm giảm tính khả thi của việc vay vốn, hoặc có thể dẫn đến việc không thể vay vốn từ ngân hàng.
Không được đền bù khi bị thu hồi
Mua đất không có sổ đỏ cũng có thể dẫn đến việc người mua không đủ bảo vệ quyền lợi của mình.
Chẳng hạn người mua không thể đòi hỏi đúng quyền sử dụng đất, không có cơ chế đòi bồi thường trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến đất đai hay mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì chủ sở hữu có thể sẽ không được bồi thường, hỗ trợ một khoản nào đó.
Khó được cấp phép xây dựng
Theo quy định pháp luật, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở phải có “Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó để xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở trên đó.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến mua bán bất động sản, mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
