Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất làm tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả bên bán và bên mua. Sau đây, Luật Duy Hưng sẽ phân tích các rủi ro pháp lý thường gặp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký biến động (sang tên) trong bài viết dưới đây.
Có bắt buộc phải sang tên khi chuyển nhượng QSDĐ không?
Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Đồng thời, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Như vậy sau khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có biến động.
Thực trạng nhận chuyển nhượng nhưng không sang tên
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc các bên đã kí hợp đồng chuyển nhượng nhưng không sang tên, ví dụ:
– Bên bán không giao sổ đỏ, không hợp tác hoàn thiện thủ tục sang tên
– Bên mua muốn tránh/giảm thuế nên tiếp tục chuyển nhượng cho một người khác và hủy hợp đồng chuyển nhượng ban đầu;
Rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhưng không sang tên
1. Không được bảo đảm quyền sở dụng
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo đó, sau khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, dù một bên đã trả tiền cho bên kia nhưng không thực hiện sang tên thì người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Hay nói cách khác, người mua không được bảo đảm quyền sở dụng đất mà mình đã mua.
Trong trường hợp này, người bán vẫn là chủ sử dụng đất và có thể bán bất động sản cho người khác trong tương lai.
Điều này dẫn đến tình trạng mua bán bất động sản không chính thức, người mua sẽ không được bảo vệ pháp lý và gặp rủi ro khi có tranh chấp pháp lý xảy ra.
2. Không thể thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất
Căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013, Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Do vậy, khi không sang tên thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
3. Bị phạt tiền
Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đăng ký biến động bị xử lý như sau:
– Tại khu vực nông thôn:
+/ Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.
+/ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.
– Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.
Ngoài việc bị phạt tiền thì buộc người đang sử dụng đất phải đăng ký biến động theo quy định.
Người bị xử phạt là bên nhận chuyển QSDĐ (người mua).
Trên đây là những rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhưng không thực hiện việc sang tên đất đai. Do đó, để bảo vệ quyền lợi và tài sản của mình, người mua nên đảm bảo thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý khi mua bán bất động sản, bao gồm việc thực hiện việc sang tên (đăng ký biến động) quyền sử dụng đất.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến mua bán đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác tại đây
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
