Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, thể hiện trực quan thông qua bản đồ quy hoạch ở các tỷ lệ khác nhau. Từ ngày 01/7/2025, khi Việt Nam thực hiện mô hình chính quyền 2 cấp, việc công khai, phê duyệt và quản lý bản đồ quy hoạch sử dụng đất được thực hiện trực tiếp ở cấp tỉnh và cấp xã.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là gì?
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện nội dung phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch của quy hoạch đó.
Quy hoạch sử dụng đất là việc Nhà nước phân bổ và khoanh vùng đất đai theo mục đích sử dụng trong không gian, thời gian nhất định để phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh, bảo vệ môi trường.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản vẽ thể hiện trực quan các chỉ tiêu quy hoạch, mục đích sử dụng, định hướng khai thác đất đai. Đây là tài liệu pháp lý quan trọng để quản lý, cấp phép, chuyển mục đích và sử dụng đất đúng quy định.
Ví dụ: Một hộ dân muốn chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở phải căn cứ vào bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Nếu khu đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch đất ở, cơ quan Nhà nước sẽ giải quyết; nếu không, yêu cầu sẽ bị bác.
Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
– Việc lập quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tuân thủ nguyên tắc và mối quan hệ giữa các loại quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất các cấp phải tổng hợp, cân đối nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực có sử dụng đất.
– Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng; bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và phù hợp với tiềm năng đất đai của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
– Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện phải đáp ứng yêu cầu thực hiện chiến lược phát triển kinh tế – xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh.
– Bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ; quy hoạch sử dụng đất của cấp trên bảo đảm nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định được nội dung sử dụng đất đến cấp xã; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
– Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu sử dụng đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên.
– Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, độ che phủ rừng; bảo tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh.
– Bảo đảm tính liên tục, kế thừa, ổn định, đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế – xã hội; cân đối hài hòa giữa các ngành, lĩnh vực, địa phương, giữa các thế hệ; phù hợp với điều kiện, tiềm năng đất đai.
– Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp phải bảo đảm sự tham gia của tổ chức chính trị – xã hội, cộng đồng, cá nhân; bảo đảm công khai, minh bạch.
– Quy hoạch sử dụng đất các cấp được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch sử dụng đất cấp thấp hơn. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì các chỉ tiêu sử dụng đất chưa thực hiện hết được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
– Kế hoạch sử dụng đất được lập đồng thời với lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cùng cấp. Kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng cấp xã được lập đồng thời với lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã.
Phân loại bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Hiện nay, bản đồ quy hoạch được chia thành 03 loại chính: Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.00 và bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000. Cụ thể, như sau:
– Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5000.
+/ Loại bản đồ này giúp xác định chức năng, định rõ mốc giới, định hướng các tuyến đường giao thông, các khu vực xây dựng cơ sở hạ tầng cầu, đường, cây xanh, điện, trường học, hồ nước…vv
+/ Bản đồ 1/5.000 được sử dụng làm cơ sở để giải quyết các vấn đề như đền bù khi di dời dân cư, giải phóng mặt bằng…vv
+/ Ý nghĩa: Định hướng tổng thể phát triển không gian đô thị, nông thôn, làm cơ sở cho quy hoạch chi tiết hơn.
– Bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000.
+/ Bản đồ này có chức năng phân chia, xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới các hạ tầng công trình nhằm cụ thể hóa nội dung của bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/5.000.
+/ Nội dung chính của bản đồ gồm: Phạm vi ranh giới, tính chất khu vực lập quy hoạch, diện tích, chỉ tiêu dự kiến về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dân số…vv
+/ Ý nghĩa: Xác định rõ ranh giới từng khu chức năng: đất ở, đất giao thông, đất công cộng, làm căn cứ cấp phép xây dựng và quản lý đất đai.
– Bản đồ quy hoạch 1/500.
+/ Bản đồ quy hoạch 1/500 quy hoạch chi tiết tất cả các công trình trên đất, từ hạ tầng kỹ thuật, việc bố trí đến từng ranh giới lô đất.
+/ Căn cứ vào bản đồ quy hoạch 1/500 có thể xác định vị trí công trình, thiết kế cơ sở, kỹ thuật xây dựng và thi công xây dựng.
+/ Ý nghĩa: Là căn cứ trực tiếp để cấp phép xây dựng công trình, thể hiện chi tiết từng lô đất.
Các ký tự thường gặp trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Chú thích chức năng sử dụng đất theo quy hoạch
Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch sử dụng đất
+/ Công cụ pháp lý để Nhà nước quản lý đất đai;
+/ Căn cứ giải quyết các thủ tục như chuyển mục đích sử dụng, giao đất, cấp phép xây dựng.
+/ Bảo vệ quyền lợi người dân, doanh nghiệp khi giao dịch đất đai.
Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A mua đất năm 2019 nhưng không kiểm tra quy hoạch. Sau khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng ông A tiến hành thủ tục đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng đất thì phát hiện đất nằm trong quy hoạch mở đường nên không đủ điều kiện để đăng ký biến động sang tên.
Trách nhiệm công khai quy hoạch sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2024 thì việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:
– Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
– Kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
– Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:
+/ Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
+/ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
+/ Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã; Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm công bố công khai đến người dân, người sử dụng đất tại địa bàn xã.
Thời điểm, thời hạn phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây:
+/ Chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai;
+/ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công khai trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Tài liệu công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
+/ Văn bản phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
+/ Báo cáo thuyết minh về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;
+/ Bản đồ về quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2025, thì trách nhiệm của UBND cấp huyện được chuyển cho UBND cấp xã khi tổ chức mô hình chính quyền hai cấp.
Người sử dụng đất có quyền đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch ở đâu?
Theo quy định của Luật Tiếp cận thông tin, Luật đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì người dân có thể đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất như sau:
+/ Người dân có thể đề nghị UBND cấp xã nơi có đất cung cấp thông tin;
+/ Yêu cầu UBND cấp tỉnh/Sở Tài nguyên và Môi trường cung cấp bản đồ và dữ liệu quy hoạch;
+/ Truy cập cổng thông tin điện tử của tỉnh để tra cứu;
+/ Yêu cầu VPĐK đất đai cung cấp thông tin đất đai.
Ví dụ: Bà Trần Thị B ở Hà Nội năm 2022 mua đất nông nghiệp với mục đích chuyển sang đất ở. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ sau 01/7/2025, UBND xã trả lời khu đất nằm trong quy hoạch đất cây xanh công cộng. Do không kiểm tra quy hoạch từ đầu, bà B vừa mất tiền mua đất, vừa không thực hiện được mong muốn của mình trước khi mua đất.
Trên đây là một số nội dung về Bản đồ quy hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành và luật quy hoạch, để tìm hiểu thêm các nội dung có liên quan đến các quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai, đề nghị Quý khách tham khảo tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
