Chia đất thừa kế theo di chúc như thế nào? Bài viết dưới đây, Luật Duy Hưng, sẽ giúp bạn hiểu đúng: đất có di chúc được chia theo nguyên tắc nào, ai vẫn được hưởng dù di chúc không nhắc đến, thủ tục sang tên gồm những bước gì, và những rủi ro thường gặp cần phòng ngừa trước khi tranh chấp xảy ra.
Thừa kế theo di chúc là gì?
Căn cứ theo Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc là sự thể hiện ý chí của một cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Theo đó, thừa kế theo di chúc là hình thức thừa kế được pháp luật ưu tiên hàng đầu — nghĩa là chỉ khi không có di chúc, di chúc không hợp pháp, hoặc di chúc chỉ định đoạt một phần di sản thì phần còn lại mới xét đến thừa kế theo pháp luật, quy định cụ thể tại Chương XXII Bộ luật Dân sự 2015, từ Điều 624 đến Điều 648, bao gồm các hình thức di chúc như di chúc miệng, di chúc bằng văn bản có hoặc không có người làm chứng.
Nói cách khác, khi người để lại đất đã lập di chúc hợp pháp, quyền định đoạt tài sản của họ được pháp luật tôn trọng và ưu tiên áp dụng trước, thay vì mặc định chia đều theo hàng thừa kế.
Điều kiện để di chúc chia đất có hiệu lực pháp luật là gì?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc được coi là hợp pháp khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
– Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
– Nội dung di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật, theo khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015.
– Di chúc của người từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi phải được lập thành văn bản và được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.
– Về hình thức, di chúc bằng văn bản gồm: di chúc không có người làm chứng, di chúc có người làm chứng, di chúc có công chứng hoặc chứng thực (Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015).
Với tài sản là quyền sử dụng đất — vốn có giá trị lớn và dễ phát sinh tranh chấp — Luật Duy Hưng khuyến nghị nên lập di chúc có công chứng hoặc chứng thực để hạn chế tối đa rủi ro bị tuyên vô hiệu do tranh cãi về hình thức hoặc năng lực hành vi của người lập di chúc.
Lưu ý quan trọng: Một di chúc dù đáp ứng đủ điều kiện hợp pháp vẫn có thể không phát sinh hiệu lực một phần hoặc toàn bộ nếu người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc, hoặc cơ quan, tổ chức được chỉ định không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
Nguyên tắc chia đất thừa kế khi có di chúc hợp pháp
Khi di chúc hợp pháp, người lập di chúc có quyền phân định phần di sản cho từng người thừa kế theo đúng ý chí của mình. Người thừa kế được hưởng phần di sản theo đúng nội dung di chúc, trừ trường hợp thuộc diện “thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc”. Người lập di chúc cũng có quyền truất quyền hưởng di sản của bất kỳ người thừa kế nào theo pháp luật, ngoại trừ những người thuộc diện được bảo vệ bắt buộc.
Về nguyên tắc, đất đai có di chúc sẽ được chia đúng theo tỷ lệ, phần đất hoặc điều kiện mà di chúc đã ấn định cho từng người. Nếu di chúc chỉ định đoạt một phần diện tích đất, phần còn lại (không được định đoạt) sẽ được chia theo pháp luật cho các đồng thừa kế. Nếu di chúc phân chia hiện vật (ví dụ: chia cụ thể từng thửa, từng phần diện tích) mà việc chia dẫn đến giá trị chênh lệch với di chúc, cần đối chiếu ý chí của người lập di chúc và thỏa thuận giữa các đồng thừa kế để xử lý phần chênh lệch.
Ai vẫn được hưởng thừa kế không phụ thuộc vào di chúc?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015, những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba (2/3) suất của một người thừa kế theo pháp luật (nếu di sản được chia theo pháp luật), trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó:
Con chưa thành niên; cha, mẹ; vợ, chồng của người để lại di sản.
Con thành niên mà không có khả năng lao động, căn cứ Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015
Quy định này không áp dụng đối với người đã từ chối nhận di sản hoặc người không có quyền hưởng di sản theo quy định của pháp luật (ví dụ: người bị kết án về hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe của người để lại di sản).
Ví dụ minh họa: Ông A lập di chúc để toàn bộ 500m² đất cho con trai cả, không nhắc đến vợ (bà B) và con gái út đang là sinh viên (chưa mất khả năng lao động và đã thành niên nên không thuộc diện này, trừ khi chưa thành niên). Nếu bà B (vợ) không được di chúc cho hưởng, bà B vẫn có quyền yêu cầu được hưởng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật, tính trên giá trị di sản, dù di chúc không ghi tên bà.
Khi nào đất có di chúc vẫn phải chia theo pháp luật?
Căn cứ khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật vẫn được áp dụng, kể cả khi có di chúc, trong các trường hợp:
– Di chúc không hợp pháp (vi phạm điều kiện tại Điều 630).
– Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
– Người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản, căn cứ khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015
Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng áp dụng đối với phần di sản không được định đoạt trong di chúc và phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.
Điều này có nghĩa: một thửa đất có thể vừa được chia theo di chúc (đối với phần đã được định đoạt hợp pháp), vừa phải chia theo pháp luật (đối với phần còn lại hoặc phần bị vô hiệu) — đây là tình huống thực tế khá phổ biến và cần chuyên viên pháp lý rà soát kỹ trước khi lập văn bản phân chia di sản.
Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản
Đây là quy định quan trọng nhưng dễ bị bỏ qua. Theo khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015: thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản qua đời). Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó, căn cứ khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015.
Quy định này áp dụng cho cả trường hợp có di chúc lẫn không có di chúc. Nếu một thửa đất đã được để lại theo di chúc từ hơn 30 năm trước nhưng chưa từng được yêu cầu phân chia, người đang quản lý, sử dụng thực tế thửa đất đó có thể có căn cứ xác lập quyền, và những người thừa kế khác có thể mất quyền yêu cầu chia nếu không hành động trong thời hạn luật định.
Thủ tục khai nhận di sản và sang tên đất theo di chúc
Từ ngày 01/7/2025, khi Luật Công chứng 2024 có hiệu lực, thủ tục khai nhận di sản và thỏa thuận phân chia di sản đã được gộp thành một thủ tục chung là công chứng văn bản phân chia di sản. Quy trình chuẩn gồm các bước sau:
Bước 1 — Chuẩn bị hồ sơ công chứng, gồm: giấy chứng tử của người để lại di sản; bản di chúc (nếu có); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người thừa kế; phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu.
Bước 2 — Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản là di sản. Công chứng viên có thể yêu cầu xác minh, giám định để làm rõ các tình tiết liên quan khi cần thiết, theo Điều 59 Luật Công chứng 2024.
Bước 3 — Niêm yết công khai văn bản khai nhận/phân chia di sản tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, trong thời hạn 15 ngày, theo quy định tại Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP, nhằm phát hiện khiếu nại, tranh chấp (nếu có) trước khi công chứng chính thức.
Bước 4 — Chứng nhận văn bản phân chia di sản. Hết thời hạn niêm yết mà không phát sinh khiếu nại, tố cáo hay tranh chấp, tổ chức hành nghề công chứng tiến hành chứng nhận văn bản, làm cơ sở để đăng ký sang tên.
Bước 5 — Đăng ký biến động đất đai (sang tên). Người thừa kế nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, gồm: văn bản phân chia di sản đã công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, đơn đăng ký biến động theo mẫu quy định. Thời hạn thực hiện đăng ký biến động thường trong vòng 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động (ngày văn bản phân chia di sản được công chứng).
Lưu ý về nghĩa vụ tài chính: Người thừa kế cần thực hiện các nghĩa vụ thuế, lệ phí liên quan (thuế thu nhập cá nhân nếu thuộc diện phải nộp, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đăng ký biến động) trước khi được cấp Giấy chứng nhận đứng tên người thừa kế. Mức thu cụ thể phụ thuộc vào từng trường hợp và địa phương; Luật Duy Hưng khuyến nghị người đọc liên hệ trực tiếp cơ quan thuế hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được xác định chính xác cho từng hồ sơ, thay vì áp dụng một con số cố định.
Những sai lầm thường gặp khi chia đất có di chúc
Cho rằng di chúc viết tay không công chứng đương nhiên vô hiệu — thực tế di chúc có thể hợp pháp mà không cần công chứng, miễn đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 630, nhưng việc chứng minh tính xác thực khi có công chứng sẽ dễ dàng và an toàn hơn nhiều khi xảy ra tranh chấp.
Bỏ sót người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc (cha, mẹ, vợ/chồng, con chưa thành niên hoặc con thành niên mất khả năng lao động), dẫn đến văn bản phân chia bị khiếu nại hoặc bị tuyên một phần vô hiệu sau này.
Không kiểm tra hiệu lực và tính hợp pháp của di chúc trước khi tiến hành thủ tục công chứng phân chia, dẫn đến rủi ro phải làm lại toàn bộ hồ sơ.
Nhầm lẫn giữa “đất đứng tên một mình” và “đất là tài sản chung vợ chồng” — nếu đất là tài sản chung, người lập di chúc chỉ có quyền định đoạt phần của mình, không được định đoạt phần của vợ/chồng còn sống.
Bỏ qua thời hiệu 30 năm, dẫn đến việc mất quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản khi có tranh chấp giữa các đồng thừa kế.
Bảng tổng hợp: Chia theo di chúc và chia theo pháp luật
| Tiêu chí | Chia theo di chúc | Chia theo pháp luật |
|---|---|---|
| Căn cứ áp dụng | Điều 624 – Điều 648 Bộ luật Dân sự 2015 | Điều 649 – Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Thứ tự ưu tiên | Áp dụng trước, nếu di chúc hợp pháp | Chỉ áp dụng khi không có di chúc, di chúc vô hiệu một phần/toàn bộ, hoặc phần di sản chưa được định đoạt |
| Người được hưởng | Theo chỉ định của người lập di chúc (có thể là bất kỳ ai) | Theo hàng thừa kế do pháp luật quy định |
| Tỷ lệ hưởng | Theo ý chí người lập di chúc, trừ phần bảo lưu cho người thừa kế không phụ thuộc di chúc | Chia đều theo hàng thừa kế |
| Ràng buộc đặc biệt | Không được xâm phạm quyền của người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc (Điều 644) | Không có ràng buộc tương tự |
| Thời hiệu yêu cầu chia | 30 năm đối với bất động sản (Điều 623) | 30 năm đối với bất động sản (Điều 623) |
Góc nhìn của Luật sư
Trong thực tiễn tư vấn, Luật Duy Hưng nhận thấy phần lớn tranh chấp liên quan đến đất có di chúc không xuất phát từ việc di chúc “sai” theo nghĩa cố ý, mà từ việc người lập di chúc không lường trước quy định bảo vệ người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc, hoặc lập di chúc khi tài sản còn là tài sản chung chưa phân định rõ phần của mình.
Về mặt rủi ro pháp lý, cần đặc biệt lưu ý ba điểm:
1. Một di chúc “đúng hình thức” chưa chắc “đúng nội dung” — nếu định đoạt cả phần tài sản không thuộc quyền sở hữu riêng của người lập di chúc (ví dụ: tài sản chung vợ chồng chưa chia), phần định đoạt vượt quá quyền sở hữu sẽ không có hiệu lực.
2. Việc bỏ sót người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc không làm di chúc vô hiệu toàn bộ, nhưng bắt buộc phải trích ra một phần di sản (2/3 suất thừa kế theo pháp luật) để bảo đảm quyền lợi của họ trước khi phân chia phần còn lại theo di chúc.
3. Đối với đất đai có giá trị lớn hoặc có nhiều đồng thừa kế tiềm ẩn tranh chấp, nên thực hiện thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản ngay cả khi các bên đã “thỏa thuận miệng”, để bảo đảm giá trị pháp lý và tránh việc một bên thay đổi ý kiến sau này.
Về mặt phòng ngừa, người lập di chúc nên chủ động tham vấn luật sư trước khi lập di chúc, đặc biệt khi trong gia đình có người chưa thành niên, người mất khả năng lao động, hoặc tài sản là bất động sản có nguồn gốc phức tạp (đất được tặng cho, thừa kế qua nhiều thế hệ, đất chưa có Giấy chứng nhận).
Tóm lại, Chia đất thừa kế có di chúc không đơn thuần là làm theo đúng câu chữ trong di chúc, mà đòi hỏi đối chiếu với nhiều lớp quy định: điều kiện hợp pháp của di chúc, quyền của người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc, thời hiệu yêu cầu chia di sản, và thủ tục công chứng — đăng ký biến động theo quy định mới nhất từ Luật Công chứng 2024 và Luật Đất đai 2024. Một sai sót nhỏ trong bước nào cũng có thể khiến quá trình sang tên bị kéo dài hoặc phát sinh tranh chấp giữa những người thân trong gia đình. Việc chủ động tìm hiểu đúng quy định và tham vấn luật sư ngay từ giai đoạn lập di chúc hoặc trước khi tiến hành thủ tục phân chia là cách hiệu quả nhất để phòng ngừa rủi ro.
Trên đây là bài viết: chia đất thừa kế theo di chúc như thế nào? Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực dân sự. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
