Hạn mức chuyển đất nông nghiệp sang đất ở 2026 là bao nhiêu? Bài viết dưới đây, Luật Duy Hưng sẽ phân tích cụ thể căn cứ pháp lý, cách xác định hạn mức, mức thu tiền sử dụng đất theo quy định mới nhất năm 2026 và thủ tục thực hiện.
Hạn mức chuyển đất nông nghiệp sang đất ở 2026 cần hiểu như thế nào?
Nhiều người nhầm lẫn rằng có một “hạn mức diện tích tối đa” được phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Trên thực tế, pháp luật đất đai không giới hạn diện tích được phép chuyển mục đích (miễn phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), mà có hai khái niệm liên quan cần phân biệt:
– Hạn mức giao đất ở tại địa phương: là mức diện tích đất ở tối đa mà một cá nhân được Nhà nước giao tại một địa bàn cụ thể (nông thôn hoặc đô thị), do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ Điều 195 và Điều 196 Luật Đất đai 2024.
– Hạn mức làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích: Từ 01/01/2026, hạn mức giao đất ở nêu trên được dùng làm mốc để xác định mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi hay không ưu đãi, theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội.
Nói cách khác, không có giới hạn về việc “được chuyển bao nhiêu mét vuông”, nhưng diện tích chuyển mục đích vượt hạn mức giao đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất ở mức cao hơn nhiều so với phần nằm trong hạn mức.
Căn cứ pháp lý xác định hạn mức giao đất ở tại địa phương là gì?
Đất ở tại nông thôn: Căn cứ tại khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất thực tế của địa phương và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội nông thôn đã được phê duyệt để quy định hạn mức đất giao cho cá nhân xây dựng nhà ở tại nông thôn.
Đất ở tại đô thị: Căn cứ tại khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương để quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.
Như vậy, hạn mức giao đất ở không thống nhất trên toàn quốc mà do từng tỉnh, thành phố ban hành quyết định riêng — ví dụ một số địa phương quy định hạn mức từ 100m² đến 300m² tùy khu vực (thị trấn, khu đô thị mới, nông thôn…). Người dân cần tra cứu quyết định hạn mức giao đất ở hiện hành của UBND cấp tỉnh nơi có đất để biết chính xác con số áp dụng cho địa bàn của mình.
Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ 01/01/2026
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 (được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, có hiệu lực từ 01/01/2026) và được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP (ban hành và có hiệu lực ngày 31/01/2026), việc tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở (được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất) sang đất ở được thực hiện theo ba mức, dựa trên hạn mức giao đất ở tại địa phương:
| Diện tích chuyển mục đích | Mức thu tính trên phần chênh lệch giá đất ở – giá đất nông nghiệp |
|---|---|
| Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương | 30% |
| Vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức | 50% |
| Vượt quá 1 lần hạn mức | 100% |
Trước đây, theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, toàn bộ phần diện tích chuyển mục đích trong trường hợp này đều phải nộp 100% chênh lệch, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức. Quy định mới giúp giảm đáng kể chi phí, đặc biệt với những thửa đất có diện tích lớn.
Ví dụ: Một hộ gia đình có 1.000m² đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, tại địa phương có hạn mức giao đất ở là 200m². Khi chuyển toàn bộ 1.000m² này sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính như sau: 200m² đầu tiên áp dụng mức 30% chênh lệch; 200m² tiếp theo (từ 200m² đến 400m², tức không quá 1 lần hạn mức) áp dụng mức 50% chênh lệch; 600m² còn lại (vượt quá 1 lần hạn mức) áp dụng mức 100% chênh lệch.
Lưu ý về phạm vi áp dụng: Chính sách 30%–50%–100% nêu trên chỉ áp dụng đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất có nguồn gốc vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách thửa. Đất nông nghiệp thuần túy (không nằm trong thửa đất có đất ở, ví dụ đất trồng lúa, đất rừng sản xuất riêng biệt) khi chuyển mục đích sang đất ở không thuộc diện áp dụng mức thu ưu đãi này.
Chính sách được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất; người sử dụng đất được lựa chọn thửa đất để hưởng chính sách và phải cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp đã nộp tiền theo mức cũ có được hoàn trả?
Đối với trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/08/2024 đến trước ngày 01/01/2026 (tức đã áp dụng mức thu 100% theo quy định cũ), người sử dụng đất được quyền đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo mức thu mới (30%–50%–100% theo hạn mức). Nếu số tiền tính lại thấp hơn số đã nộp, phần chênh lệch được hoàn trả hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác, với điều kiện người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị trước ngày 01/01/2027.
Thẩm quyền và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất năm 2026
Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép
Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở) thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, không được tự ý thực hiện.
Thẩm quyền đã chuyển từ cấp huyện sang Chủ tịch UBND cấp xã
Theo điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân trước đây thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/07/2025, khi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp được áp dụng và cấp huyện chính thức bị bãi bỏ, theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền này đã được chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện. Vì vậy, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trong năm 2026 cần nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất, thay vì cấp huyện như trước đây.
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu quy định);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất;
- Văn bản cam kết lựa chọn thửa đất áp dụng mức thu tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 (nếu thuộc diện áp dụng);
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể của cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại địa phương.
Từ thực tiễn tư vấn, Luật Duy Hưng nhận thấy nhiều hộ gia đình, cá nhân bỏ lỡ quyền lợi chỉ vì không biết đến chính sách mới có hiệu lực từ 01/01/2026, dẫn đến việc nộp tiền sử dụng đất cao hơn mức cần thiết hoặc không biết cách đề nghị tính lại đối với hồ sơ đã nộp trong giai đoạn chuyển tiếp (01/08/2024 – trước 01/01/2026).
Khuyến nghị:
Trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích, cần tra cứu chính xác hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tại địa bàn có đất, vì mức thu tiền sử dụng đất phụ thuộc trực tiếp vào con số này;
Nếu có nhiều thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích, cần cân nhắc kỹ việc lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách ưu đãi, vì chính sách chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ/cá nhân;
Trường hợp đã có quyết định chuyển mục đích và nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn 01/08/2024 – trước 01/01/2026, nên rà soát ngay để nộp hồ sơ đề nghị tính lại trước thời hạn 01/01/2027, tránh mất quyền được hoàn trả chênh lệch;
Với các thửa đất có diện tích lớn hoặc nằm trong khu vực có quy hoạch phức tạp, nên có luật sư hỗ trợ rà soát điều kiện chuyển mục đích và chuẩn bị hồ sơ để tránh bị trả lại hồ sơ hoặc chậm trễ tại UBND cấp xã.
Trên đây là bài viết: Hạn mức chuyển đất nông nghiệp sang đất ở 2026. Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
