Một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 là quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, theo đó một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Như vậy pháp luật dân sự cho phép bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ dân sự mà quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự do đó quyền sử dụng đất cũng có thể được dùng để thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định pháp luật dân sự về thế chấp tài sản, tuy nhiên đất đai là “tài sản đặc biệt” do đó việc thế chấp quyền sử dung đất còn phải tuân theo quy định pháp luật đất đai về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất. 
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận
Một trong những quyền chung cơ bản của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 166 Luật đất đai 2013 là quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận chính là chứng thư pháp lý quan trọng ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với đất đai, là căn cứ để xác định quyền của chủ thể đối với đất đai, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai là một trong các Giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Xét trên góc độ lý thuyết, việc đưa quy định có Giấy chứng nhận là một trong các điều kiện để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng là có căn cứ, phù hợp với quy định pháp luật. Về nguyên tắc, một chủ thể được đưa tài sản vào thế chấp khi tài sản đó thuộc sở hữu của mình và Giấy chứng nhận chính là giấy tờ thể hiện quyền sở hữu của chủ thể đối với quyền sử dụng đất do đó thể đảm bảo quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp, pháp luật quy định điều kiện cơ bản nhất của bên thế chấp là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai nói chung và đối với hoạt động thế chấp tài sản nói riêng. Tuy nhiên, xét trên góc độ thực tiễn, không khó để nhận thấy rằng quy định này đang tạo ra rảo cản hạn chế quyền của những chủ thể sử dụng đất hợp pháp, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng vì lý do khách quan nào đó chưa thể làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận. Trong khi những chủ thể này đang rất cần vay vốn, các tổ chức tín dụng lại đang bị ứ đọng vốn thì quy định của pháp luật lại vô hình chung tạo ra sự cản trở hoạt động vay vốn.
Ngoài ra, Luật đất đai 2013 còn có quy định về các trường hơp được cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có Giấy chứng nhận nhưng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Bằng quy định này pháp luật đất đai đã công nhận quyền sử dụng đất của các chủ thể đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 100, 101, 102 Luật đất đai 2013. Như vậy những chủ thể này đáp ứng được điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không đủ điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất, quy định này liệu đã bảo đảm được quyền chủ thể đối với tài sản hay chưa? Vấn đề của những chủ thể này không phải là việc có hay không có quyền mà tất cả vấn đề chỉ nằm ở thủ tục hành chính. Thực tiễn cho thấy thời gian thực hiện các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận là tương đối lâu vì thế sẽ không kịp thời đáp ứng được nhu cầu vay vốn cấp thiết của các chủ thể sử dụng đất. Pháp luật quy định, những chủ thể sử dụng đất có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được liệt kê thì được cấp Giấy chứng nhận, tức là, Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất của các chủ thể này nhưng lại hạn chế quyền của họ chỉ vì họ chưa thực hiện thủ tục hành chính là xin cấp Giấy chứng nhận??
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013, thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất là khi có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy theo quy định này, người nhận thừa kế quyền sử dụng đất không nhất thiết phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà có thể chỉ cần đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đã có thể được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Quy định này cho thấy đã có sự phân biệt quyền giữa các chủ thể nhận thừa kế và các chủ thể nhận chuyển quyền sử dung đất thông qua các hình thức khác như nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…
– Đất không có tranh chấp
Tranh chấp đất đai, theo quy đinh tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013, là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Không thể phủ nhận rằng quy đinh này đã được sử dụng làm căn cứ xác định các tranh chấp đất đai và có ý nghĩa trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, song với việc đưa ra quy định rất chung chung như trên, pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa thể giải quyết được nội dung cốt lõi của vấn đề đó là: Thế nào được coi là đất đang có tranh chấp? Thời điểm nào đất được coi là đang có tranh chấp? Căn cứ vào đâu chứng minh đất đang có tranh chấp? Điều này gây khó khăn rất lớn trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai cũng như các vấn đề về đất đai nói chung.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Khi quyền sử dụng đất của một chủ thể bị kê biên để đảm bảo thi hành án nghĩa là quyền sử dụng đất này đã là tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của chủ thể đó đối với chủ thể khác.
Theo quy định tại Luật thi hành án dân sự, khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự. Đồng thời thông qua quyết định kê biên thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã xác định người sử dụng đất phải tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các giao dịch đối với tài sản bị kê biên. Như vậy quyền sử dụng đất đã bị kê biên thì không thể dùng quyền sử dụng này để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự khác.
– Trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian xác định mà Nhà nước cho phép người sử dụng được thực hiện các quyền của người sử dụng đât. Thời hạn sử dụng đất bao gồm: sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng có thời hạn.
Khoản 3 Điều 6 Luật đất đai quy định, một trong những nguyên tắc sử dụng đất là “Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 20 Điều 3 Luật đất đai 2013, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Như vậy quy định về thời hạn sử dụng đất là một trong các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Bạn muốn tìm hiểu thêm các vấn đề thế chấp và giải quyết tranh chấp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hãy tham khảo các bài viết khác tại website: http://luatduyhung.com hoặc gọi đến liên hệ trực tiếp để được tư vấn.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
