Thay vì thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng, sang tên theo quy định, nhiều người vẫn lựa chọn hình thức lập hợp đồng ủy quyền để mua bán nhà, đất vì cho rằng thủ tục đơn giản, nhanh gọn, tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, đây là hình thức tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý mà không phải ai cũng lường trước được. Vậy ủy quyền mua, bán nhà, đất có những rủi ro gì? Luật Duy Hưng sẽ phân tích chi tiết trong bài viết dưới đây.
Vì sao nhiều người chọn ủy quyền thay vì chuyển nhượng?
Trên thực tế, không ít trường hợp bên mua và bên bán thỏa thuận lập hợp đồng ủy quyền (có nội dung cho phép bên nhận ủy quyền được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản) thay vì lập hợp đồng chuyển nhượng, sang tên đúng quy định. Nguyên nhân thường xuất phát từ một số lý do sau:
– Người mua chưa đủ điều kiện đứng tên sở hữu nhà, đất theo quy định pháp luật.
– Nhà, đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng (chưa có sổ, đang tranh chấp, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính…).
– Các bên muốn tiết kiệm thời gian, chi phí thủ tục hoặc tránh nghĩa vụ thuế, phí phát sinh khi sang tên chính thức.
Pháp luật hiện hành không cấm việc lập hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, do đó các tổ chức hành nghề công chứng vẫn tiến hành công chứng loại hợp đồng này. Tuy nhiên, việc “lách luật” bằng cách dùng hợp đồng ủy quyền để che giấu bản chất mua bán thực sự tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua (bên nhận ủy quyền).
Bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền khác gì với chuyển nhượng?
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch làm thay đổi chủ thể có quyền sử dụng đất, phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Luật Đất đai.
Điểm khác biệt cốt lõi nằm ở chỗ: ủy quyền chỉ tạo ra quan hệ đại diện — bên được ủy quyền thay mặt chủ sở hữu thực hiện công việc trong phạm vi được ủy quyền, chứ không làm phát sinh quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cho bên nhận ủy quyền. Trong khi đó, chuyển nhượng mới là giao dịch làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng.
Chính vì bản chất pháp lý khác nhau này mà việc dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế cho hợp đồng mua bán, chuyển nhượng sẽ khiến bên mua gặp rất nhiều rủi ro, cụ thể như sau.
Những rủi ro khi ủy quyền mua, bán nhà, đất
Tài sản trên thực tế vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán
Dù hợp đồng ủy quyền có nội dung cho phép bên được ủy quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản, nhưng về mặt pháp lý, nhà đất chưa được sang tên nên vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (bên bán). Điều này đồng nghĩa với việc bên bán vẫn có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản theo quy định pháp luật, bao gồm cả quyền định đoạt tài sản đó cho người khác.
Hợp đồng ủy quyền có thể bị đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào
Theo quy định của pháp luật dân sự, bên ủy quyền hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Khi hợp đồng chấm dứt, bên được ủy quyền (bên mua) sẽ không còn quyền thực hiện các công việc đã được ủy quyền đối với tài sản, dù trước đó đã thanh toán tiền, nhận bàn giao nhà đất trên thực tế.
Chủ sở hữu qua đời, mất năng lực hành vi dân sự
Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt hiệu lực khi bên ủy quyền là cá nhân chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Trong trường hợp này, bên mua có thể gặp rất nhiều khó khăn để tiếp tục thực hiện các quyền đối với tài sản, thậm chí phải tham gia tranh chấp thừa kế với những người thừa kế hợp pháp của bên bán để bảo vệ quyền lợi của mình.
Rủi ro bị chủ nợ của bên bán kê biên, xử lý tài sản
Do bất động sản về mặt pháp lý vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (bên bán), nên nếu bên bán phát sinh nghĩa vụ trả nợ với bên thứ ba, các chủ nợ vẫn có quyền yêu cầu kê biên hoặc phát mãi tài sản để thanh toán khoản nợ đó — cho dù trên thực tế bên mua đã thanh toán tiền và nhận bàn giao nhà đất.
Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp
Nếu xảy ra tranh chấp, bên nhận ủy quyền phải chứng minh giao dịch chuyển nhượng là có thực thông qua các chứng cứ về việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ. Tuy nhiên, ngay cả khi có đầy đủ chứng cứ, giao dịch “mua bán trá hình” dưới hình thức ủy quyền vẫn có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo đúng quy định).
Khó khăn khi thế chấp, vay vốn ngân hàng
Trên thực tế, khi bên được ủy quyền muốn dùng bất động sản để thế chấp vay vốn, nhiều ngân hàng — đặc biệt là ngân hàng nước ngoài — thường từ chối nhận thế chấp vì hiểu rõ bản chất của giao dịch mua bán núp bóng ủy quyền, và e ngại những hệ lụy pháp lý có thể phát sinh sau này.
Rủi ro về nghĩa vụ thuế và bị xử lý vi phạm
Việc sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ thuế, phí khi chuyển nhượng bất động sản có thể khiến các bên bị cơ quan nhà nước xác định là hành vi kê khai gian dối nhằm trốn thuế, dẫn đến bị truy thu thuế, xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí bị xem xét trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm.
Làm sao để hạn chế rủi ro khi giao dịch nhà, đất?
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, người mua và người bán nên lưu ý một số vấn đề sau:
– Ưu tiên thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng, sang tên theo quy định của Luật Đất đai thay vì lập hợp đồng ủy quyền để “né” thủ tục.
– Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà, đất trước khi giao dịch: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch, tình trạng tranh chấp, thế chấp…
– Xác minh năng lực và tình trạng của bên bán, tránh trường hợp bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng.
– Tham khảo ý kiến luật sư hoặc tổ chức hành nghề công chứng trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến bất động sản có giá trị lớn.
– Trường hợp bắt buộc phải sử dụng hình thức ủy quyền (ví dụ: chủ sở hữu ở xa không thể trực tiếp ký kết), cần cân nhắc kỹ phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền và các điều khoản ràng buộc trách nhiệm rõ ràng giữa các bên.
Ủy quyền là một chế định pháp lý hợp pháp, hữu ích trong nhiều giao dịch dân sự. Tuy nhiên, khi bị lợi dụng để thay thế cho hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, hình thức này lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên, đặc biệt là bên mua. Để đảm bảo an toàn pháp lý, các bên nên thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật.
Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực dân sự. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
