Ai có thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026? Bài viết dưới đây, Luật TNHH Duy Hưng phân tích cụ thể căn cứ pháp lý hiện hành, chỉ rõ thẩm quyền theo từng trường hợp, quy trình thực hiện và những rủi ro pháp lý cần lưu ý trong năm 2026.
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là gì?
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Luật Đất đai 2024), chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.
Chuyển đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất vườn, đất nuôi trồng thủy sản…) sang đất ở là một trong những trường hợp chuyển mục đích bắt buộc phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản, không phải cứ có nhu cầu là được tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
Căn cứ pháp lý hiện hành
Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024 (theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2024, cho phép thi hành sớm so với dự kiến ban đầu là 01/01/2025).
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 (hồ sơ, trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất).
Nghị định 151/2025/NĐ-CP (ban hành 12/6/2025, hiệu lực từ 01/7/2025) quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai — đây là văn bản có ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng nhất đến câu trả lời cho câu hỏi “ai có thẩm quyền” trong năm 2026.
Các nghị quyết, văn bản của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc kết thúc hoạt động của đơn vị hành chính cấp huyện và tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp (tỉnh và xã) — mục này cần Luật sư bổ sung số hiệu văn bản chính thức áp dụng tại từng địa phương trước khi công bố, vì đây là nội dung có tính thời sự, được Nhà nước ban hành theo lộ trình sắp xếp đơn vị hành chính.
Lưu ý về hiệu lực: Đến thời điểm biên soạn bài viết, mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (bỏ cấp huyện, chỉ còn cấp tỉnh và cấp xã) đã được áp dụng thống nhất trên cả nước. Do đó, mọi thẩm quyền trước đây quy định cho “UBND cấp huyện” tại Điều 123 Luật Đất đai 2024 nay được thực hiện theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Những trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép
Căn cứ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở);
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Riêng đối với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất đã có đất ở, khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (nay là quy hoạch sử dụng đất cấp xã theo mô hình 2 cấp) hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 122 Luật Đất đai 2024, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi đáp ứng đồng thời các điều kiện cơ bản sau:
Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (đối với đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất chuyển sang mục đích khác còn phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh);
Người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai (theo tinh thần điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024);
Đáp ứng các căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 116 Luật Đất đai 2024.
Ghi chú kiểm chứng: khoản 4 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai) có liên quan đến việc xác định “vi phạm pháp luật đất đai” khi cấp Giấy chứng nhận; nội dung này còn một số cách hiểu khác nhau trong thực tiễn áp dụng tại địa phương, Chuyên viên pháp lý cần cân nhắc khi tư vấn cho trường hợp cụ thể của khách hàng.
Ai có thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026?
Đây là nội dung trọng tâm của bài viết. Điều 123 Luật Đất đai 2024 (văn bản gốc) quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo hai cấp: UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Tuy nhiên, kể từ khi cả nước chuyển sang mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã phân định lại cụ thể như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân.
Căn cứ điểm m khoản 1 Điều 5 và điểm a, điểm d khoản 3 Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp xã (Chủ tịch UBND cấp xã) là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân. Cá nhân được nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục ngay tại UBND cấp xã nơi có đất, không cần thông qua cấp huyện như quy định trước ngày 01/7/2025.
Trường hợp diện tích lớn hoặc chuyển sang mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ
Nếu cá nhân xin thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên, hồ sơ vẫn phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp xã ra quyết định, theo tinh thần phân cấp có kiểm soát của Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Theo khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền quyết định thuộc UBND cấp tỉnh. Quy định này không thay đổi trong mô hình chính quyền 2 cấp.
Nguyên tắc “không phân cấp, không ủy quyền tiếp”
Luật Đất đai 2024 quy định UBND cấp tỉnh và cơ quan được giao thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất không được phân cấp, không được ủy quyền tiếp cho cơ quan khác thực hiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Vì vậy, người dân cần lưu ý xác định đúng cơ quan có thẩm quyền để tránh hồ sơ bị trả lại do nộp sai nơi.
Hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện
Hồ sơ cơ bản (theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP), bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất;
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận (nếu có).
Chi phí, tiền sử dụng đất phải nộp
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật về tài chính đất đai (tính trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích), cùng các khoản lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận (nếu có) theo quy định của địa phương.
Việc chuyển thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ UBND cấp huyện xuống UBND cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP là một thay đổi có ý nghĩa thực tiễn lớn, giúp rút ngắn quy trình, giảm tầng nấc trung gian cho người dân. Tuy nhiên, dưới góc độ hành nghề, chúng tôi cho rằng trong giai đoạn đầu vận hành mô hình 2 cấp, người dân nên:
Chủ động liên hệ trực tiếp UBND cấp xã nơi có đất để xác nhận quy trình, mẫu biểu áp dụng cụ thể tại địa phương, vì một số nơi văn bản hướng dẫn chi tiết có thể chưa đồng bộ ngay;
Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại khu vực có đất trước khi nộp hồ sơ, tránh trường hợp đất không phù hợp quy hoạch dẫn đến bị từ chối;
Với các thửa đất có diện tích lớn hoặc có yếu tố phức tạp (đất nông nghiệp xen kẹt, đất chưa có Giấy chứng nhận, đất đang tranh chấp), nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi nộp hồ sơ để tránh phát sinh chi phí và thời gian không cần thiết.
Trên đây là bài viết: Ai có thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất ở năm 2026? Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
