Việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay hiện nay còn rất phổ biến. Đây là một hình thức có nhiều rủi ro và hạn chế, đặc biệt là đối với người mua. Luật Duy Hưng xin chia sẻ vấn đề “Rủi ro khi mua bán đất bằng giấy viết tay” thông qua bài viết dưới đây.
Mua bán đất bằng giấy tay là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay thường gọi là mua bán đất) bằng giấy viết tay là việc mua bán đất được lập thành hợp đồng (văn bản) nhưng hợp đồng (văn bản) đó không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật
Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
….
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, theo quy định nêu trên thì việc mua bán đất phải được lập thành hợp đồng (văn bản) có công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định.
Các rủi ro khi mua bán đất bằng giấy viết tay
Giao dịch vô hiệu
Hợp đồng mua bán nhà đất theo pháp luật quy định hình thức thể hiện là bằng văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực.
Điều 129 BLDS 2015, quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức như sau:
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Do đó, việc mua bán đất bằng tay giữa cá nhân và cá nhân sẽ vi phạm điều kiện về hình thức hợp đồng, dẫn đến việc hợp đồng mua bán đất bằng giấy này bị vô hiệu. Tuy nhiên nếu như bên mua đã thanh toán 2/3 (hai phần ba) giá trị hợp đồng thì bên mua có thể yêu cầu Toà án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức, thông thường lỗi thuộc về cả bên bán và bên mua.
Có nhiều trường hợp, tại thời điểm bán thì giá trị thửa đất còn thấp, sau một thời gian, giá trị thửa đất tăng lên, bên bán đã yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán đất vô hiệu. Khi đó, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận bao gồm hoa lợi, lợi tức.
Khó xác minh được nguồn gốc của đất.
Việc mua nhà đất bằng giấy tay thường hay gặp khi:
+/ Người bán không có đủ giấy tờ pháp lý về nhà đất
+/ Nhà đất có thể đang gặp phải tranh chấp, có quyết định giải tỏa hoặc thu hồi
Người mua sẽ khó xác định được nhà đất mình mua có đảm bảo an toàn về mặt pháp lý hay không và dễ mất tiền oan.
Ngoài ra, mua bán đất bằng tay còn một rủi ro rất lớn, đó là, cùng một thửa đất, chủ đất có thể bán bằng giấy tay cho nhiều người. Vì hợp đồng mua bán không được công chứng nên rất khó để phát hiện.
Biện pháp hạn chế rủi ro khi đối với hợp đồng mua bán nhà đất
– Kiểm tra thông tin đối với nhà đất mà mình mua gồm: giấy tờ pháp lý, tình trạng tranh chấp,…
– Thực hiện công chứng, chứng thực;
– Chuyển tiền thông qua ngân hàng/giao nhận tiền có biên lai rõ ràng.
Tóm lại, nếu muốn mua đất mà không có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán đất được công chứng, chứng thực thì người mua nên kiểm tra kỹ thông tin và chất lượng của đất trước khi quyết định mua và nên tìm kiếm sự tư vấn từ các luật sư chuyên nghiệp để tránh những rủi ro và hậu quả không mong muốn.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến mua bán đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác tại đây
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
