Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
Theo quy định của luật đất đai 2024 thì “Đăng ký đất đai” là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động và được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử, có giá trị pháp lý như nhau. Cụ thể:
Đăng ký đất đai lần đầu.
Đăng ký đất đai lần đầu là thủ tục pháp lý được thực hiện khi một cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức lần đầu tiên đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan quản lý đất đai. Quá trình này nhằm ghi nhận thông tin của thửa đất vào hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay “sổ đỏ”) cho người sử dụng, công nhận quyền hợp pháp của họ trên mảnh đất đó.
Theo quy định của luật đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đăng ký đất đai lần đầu gồm những nội dung chính như sau:
a) Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý gồm tên, giấy tờ nhân thân, pháp nhân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý;
b) Thông tin về thửa đất gồm số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, hình thức sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và các thông tin khác về thửa đất; thông tin về tài sản gắn liền với đất gồm loại tài sản, địa chỉ, diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu và các thông tin khác về tài sản gắn liền với đất;
c) Yêu cầu về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc quyền quản lý đất hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất;
d) Các yêu cầu khác của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai (nếu có).
Đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký biến động đất đai là thủ tục pháp lý được thực hiện khi có thay đổi về thông tin thửa đất hoặc quyền sử dụng đất đã được ghi nhận trong hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Mục tiêu của thủ tục này là cập nhật chính xác các thông tin mới vào hồ sơ đất đai, đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng về quyền sở hữu hoặc sử dụng đất, và hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh.
Theo quy định của luật đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì nội dung đăng ký biến động đất đai gồm:
a) Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý gồm tên, giấy tờ nhân thân, pháp nhân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý;
b) Thông tin về thửa đất gồm số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, hình thức sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và các thông tin khác về thửa đất; thông tin về tài sản gắn liền với đất gồm loại tài sản, địa chỉ, diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu và các thông tin khác về tài sản gắn liền với đất;
c) Thông tin về nội dung biến động quy định tại khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai 2024 và lý do biến động;
d) Các yêu cầu khác của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai (nếu có).
Đăng ký biến động đất đai được thực hiện trong những trường hợp nào?
Theo quy định của luật đất đai 2024 thì Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
d) Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
đ) Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
e) Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật nàymà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
g) Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
h) Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;
i) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
m) Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
n) Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
o) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
p) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
q) Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Thời hạn thực hiện việc đăng ký biến động.
Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q nêu trên thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền;
Trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá;
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Không đăng ký đất đai có bị phạt không?
Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 123/2024/ NĐ – CP vè xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc không đăng ký đất đai theo quy định sẽ bị xử phạt. Cụ thể như sau:
Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại các điểm a, b và c nêu trên;
Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q nêu trên;
Biện pháp khắc phục hậu quả:
– Buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.
Theo quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ – CP ngày 29 tháng 7 năm 2024 thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu như sau:
Hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu gồm:
+/ Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK (Tải tại đây)
+/ Một trong các loại giấy tờ về việc sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
+/ Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế;
+/ Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất;
+/ Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+/ Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;
+/ Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;
+/ Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
+/ Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định….vv
+/ Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+/ Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
Đối với tổ chức sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ – CP ngày 29 tháng 7 năm 2024 thì tổ chức sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu như sau:
+/ Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 05/ĐK (Tải tại đây);
+/ Một trong các loại giấy tờ về việc sử dụng đất theo quy định của luật đất đai;
+/ Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+/ Sơ đồ hoặc bản trích lục bản đồ địa chính hoặc mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có); mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có) đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+/ Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đối với trường hợp tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng đất;
+/ Quyết định vị trí đóng quân hoặc văn bản giao cơ sở nhà đất hoặc địa điểm công trình quốc phòng, an ninh được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
+/ Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
+/ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Sau khi chuẩn bị hồ sơ theo quy định thì người sử dụng đất tiến hành nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu tại Văn phòng đăng ký đất đai (đối với tổ chức); chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai (đối với cá nhân, hộ gia đình) nơi có đất.
Hồ sơ và thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ – CP ngày 29 tháng 7 năm 2024 thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất gồm:
+/ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK (tải tại đây)
+/ Giấy chứng nhận đã cấp.
+/ Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như: Hợp đồng chuyển nhượng; Văn bản khai nhận di sản thừa kế; …….vv;
+/ Tờ khai thuế TNCN; lệ phí trước bạ;
+/ Căn cước công dân và các giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của hai bên;
+/ Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự (nếu có)
Trên đây là quy định của pháp luật về nghĩa vụ đăng ký đất đai của người sử dụng đất. Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai, nhà ở, Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
