Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.
Vậy pháp luật quy định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất như thế nào? Quyền của tổ chức nhận góp bằng quyền sử dụng đất là gì?
Điều kiện để cá nhân, tổ chức góp vốn vào Doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, cá nhân hoặc tổ chức có quyền sử dụng “Giá trị” quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để góp vốn vào doanh nghiệp, tuy nhiên để tham gia góp vốn vào Doanh nghiệp thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của cá nhân, tổ chức phải đảm bảo các điều kiện sau:
Cá nhân hoặc tổ chức phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (sổ đỏ) hợp pháp;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Trình tự thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Bước 1. Định giá tài sản góp vốn
Để góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì bên góp vốn và bên nhận vốn góp phải tiến hành định giá tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 thì việc định giá tài sản vốn góp được quy định như sau:
Điều 36. Định giá tài sản góp vốn
1. Tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam.
2. Tài sản góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
3. Tài sản góp vốn trong quá trình hoạt động do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận.
Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn, chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
Lưu ý:
– Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì có trích lục vị trí khu đất mà nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án và văn bản đề gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất xem xét, giải quyết và có văn bản chấp thuận;
Bước 2: Ký hợp đồng góp vốn
Sau khi các bên xác định được giá trị tài sản vốn góp là quyền sử dụng đất, thì tiến hành lập và ký kết hợp đồng góp vốn là quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng. Cụ thể Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024 quy định “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện” như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bước 3: Đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật đất đai 2024 về “Đăng ký biến động” thì Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
b)…..vv
Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ ngày 29/7/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai thì hồ sơ đăng ký biến động đất đai do nhận góp vốn là quyền sử dụng đất gồm những thành phần chính như sau:
1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ ngày 29/7/2024;
2. Giấy chứng nhận đã cấp;
3. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
4. Tờ khai lệ phí trước bạ;
5. Hợp đồng góp vốn giữa các bên;
6. Giấy tờ chứng minh nhân thân của bên góp vốn là cá nhân hoặc giấy chứng đăng ký doanh nghiệp/ quyết định thành lập………nếu bên góp vốn là tổ chức kinh tế;
7. Giấy chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp hoặc quyết định thành lập ….của bên nhận góp vốn;
8. Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; (nếu có)
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ – Cp ngày 29/7/2024 thì thời gain thực hiện thủ tục đăng ký biến động chủ sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là 10 ngày kể từ ngày VPĐK đất đai có thẩm quyền nhận đầy đủ hồ sơ theo quy định.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại Điều 36 của Luật đất đai năm 2024 thì tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoặc đất của cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì có các quyền và nghĩa vụ sau:
Quyền của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
– Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
– Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
– Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
– Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.
– Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
– Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
– Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Trên đây là quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức kinh tế khác. Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai, Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
