“Mua nhà bằng hợp đồng góp vốn có rủi ro không?” Đây là câu hỏi pháp lý mà Luật Duy Hưng thường xuyên nhận được khi tư vấn các giao dịch bất động sản. Về vấn đề này, Luật Duy Hưng xin trả lời như sau:
Hợp đồng góp vốn là gì?
Căn cứ Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 có quy định, Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Đồng thời, theo khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định thì góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập.
Theo đó ta có thể hiểu rằng hợp đồng góp vốn là thoả thuận giữa các bên về việc góp tiền, vàng, quyền sử dụng đất,… hoặc các loại tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam nhằm hợp tác làm công việc nào đó. Ví dụ, như góp vốn kinh doanh, góp vốn mua đất,…
Trong trường hợp này hợp đồng góp vốn là thỏa thuận giữa người mua và chủ đầu tư, trong đó người mua cam kết góp vốn vào một dự án bất động sản để đổi lấy quyền mua nhà trong tương lai. Thông thường, hợp đồng này được ký trước khi dự án hoàn thành, thậm chí trước khi dự án được cấp phép xây dựng.
Thực tế rất nhiều doanh nghiệp áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn tại thời điểm dự án đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý. Các điều khoản trong hợp đồng góp vốn thường do chủ đầu tư và người góp vốn tự thỏa thuận với nhau.
Hiện tại chưa có quy định cụ thể và chi tiết đối với hợp đồng góp vốn. Vì thế, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia góp vốn cũng chưa được chặt chẽ dẫn đến người góp vốn có thể sẽ gặp phải nhiều rủi ro trong tương lai.
Mua nhà bằng hợp đồng góp vốn có rủi ro không?
Việc mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn hiện nay chưa được pháp luật điều chỉnh chặt chẽ, do đó việc người dân mua nhà đất thông qua hợp đồng góp vốn sẽ có khá nhiều rủi ro, cụ thể như sau:
Không bảo đảm pháp lý
Dự án chưa đủ điều kiện mở bán: Dự án muốn đủ điều kiện mở bán cần đáp ứng đầy đủ những điều kiện theo quy định của pháp luật. Ví dụ như, chủ đầu tư phải có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; phải có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng…). Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều chủ đầu tư “lách luật”, mở bán khi chưa đủ điều kiện.
Cũng không ít những trường hợp khi dự án đủ điều kiện mở chủ đầu tư khởi kiện kiện chính các khách hàng để yêu cầu tuyên các hợp đồng góp vốn đã ký vô hiệu và trả lại tiền cho khách hàng. Khi đó họ có thể bán lại cho các khách hàng khác với giá cao gấp nhiều lần tại thời điểm huy động vốn.
Hợp đồng không rõ ràng: Chủ đầu tư thường soạn Hợp đồng góp vốn có thể chứa những điều khoản mơ hồ, không minh bạch, khiến người mua gặp khó khăn trong việc đòi lại quyền lợi khi có tranh chấp.
Rủi ro về vấn đề xây dựng
Việc dự án bị chậm trễ hoặc dừng lại do vấn đề tài chính của chủ đầu tư là một trong những rủi ro lớn nhất khi mua nhà bằng hợp đồng góp vốn.
Rủi ro về tiến độ xây dựng: Nếu chủ đầu tư thiếu vốn, gặp khó khăn về tài chính trong quá trình xây dựng, dự án thường sẽ không đảm bảo được tiến độ xây dựng như đã cam kết ban đầu. Trong trường hợp này, người mua thường phải chờ đợi hoặc thậm chí không thể lấy lại tiền đã đóng.
Sử dụng vốn không đúng mục đích: Một số trường hợp chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn nhưng lại dùng số vốn đã huy động vào không đúng mục đích, hoặc dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác, sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác.
Thay đổi thiết kế: Chủ đầu tư có thể thay đổi thiết kế hoặc thay đổi đổi chất lượng dự án mà không thông báo trước. Điều này dẫn đến việc người mua nhận được sản phẩm chất lượng không như mong đợi.
Rủi ro về quyền sở hữu
Hợp đồng góp vốn không đảm bảo quyền sở hữu nhà cho người mua. Vì dự án có thể chưa được hoàn thành, chưa được cấp phép, hoặc chủ đầu tư gặp vấn đề về tài chính, nên khả năng người mua có được nhà là rất thấp.
Không có giấy chứng nhận quyền sở hữu: Người mua có thể gặp phải tình trạng dự án không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do không đủ điều kiện pháp lý, chẳng hạn như đất dự án chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chưa hoàn tất các thủ tục giấy tờ cần thiết.
Tranh chấp về quyền sở hữu: có những trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp tài sản hoặc bán cho nhiều người khác nhau, dẫn đến tình trạng tranh chấp quyền sở hữu. Khi đó, người mua không chỉ mất quyền sở hữu mà còn gặp khó khăn trong việc đòi lại số tiền đã bỏ ra.
Mua nhà bằng hợp đồng góp vốn cần lưu ý những gì?
Người mua cần tìm hiểu về chủ đầu tư, dự án, và các quy định pháp lý liên quan trước khi ký hợp đồng góp vốn. Hãy kiểm tra xem dự án có được cấp phép xây dựng và có tuân thủ các quy định của pháp luật không.
Tìm đến sự hỗ trợ của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để kiểm tra hợp đồng và tư vấn trước khi ký kết. Điều này có thể giúp người mua phát hiện các điều khoản không rõ ràng hoặc có thể gây rủi ro.
Thường xuyên kiểm tra tiến độ dự án và giữ liên lạc với chủ đầu tư để cập nhật tình hình. Nếu có dấu hiệu bất thường, hãy tham khảo ý kiến pháp lý ngay lập tức.
Mua nhà bằng hợp đồng góp vốn là một lựa chọn có thể mang lại lợi ích nếu dự án thành công, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần hiểu rõ những rủi ro này và thực hiện các biện pháp phòng ngừa để bảo vệ quyền lợi của mình. Hãy thận trọng và tìm hiểu kỹ trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
