Tự ý bán đất thừa kế có hợp pháp không? Bài viết này, Công ty Luật TNHH Duy Hưng sẽ phân tích cụ thể theo quy định pháp luật hiện hành để bạn nắm rõ hướng xử lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Một người có được tự ý bán toàn bộ đất thừa kế không?
Câu trả lời là không, trừ khi được tất cả đồng thừa kế còn lại đồng ý bằng văn bản.
Khi người để lại di sản qua đời, những người thuộc hàng thừa kế (theo di chúc hoặc theo pháp luật) đương nhiên trở thành đồng thừa kế đối với toàn bộ di sản, trong đó có quyền sử dụng đất — căn cứ Điều 609, Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu di sản chưa được phân chia bằng văn bản thỏa thuận hoặc bản án có hiệu lực, quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu chung theo phần của tất cả đồng thừa kế, theo Điều 207, Điều 208 Bộ luật Dân sự 2015.
Điều này có nghĩa: dù một người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất, người đó không đương nhiên là chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ diện tích đất, mà chỉ có quyền đối với phần thừa kế của riêng mình.
Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung: việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải có sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung; đối với tài sản chung theo phần, mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
Đồng thời, Điều 195 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rất rõ: “Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.” Như vậy, một đồng thừa kế chỉ được bán phần quyền sử dụng đất tương ứng với phần mình được hưởng, hoặc bán toàn bộ đất nếu có văn bản ủy quyền hợp pháp từ tất cả đồng thừa kế còn lại. Việc tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất khi chưa có sự đồng ý của những người thừa kế khác là hành vi định đoạt tài sản vượt quá phạm vi quyền của mình.
Giao dịch chuyển nhượng đất thừa kế tự ý bán có hiệu lực pháp luật không?
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một trong các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là chủ thể tham gia giao dịch phải có quyền đối với tài sản liên quan đến giao dịch đó. Khi người bán không có quyền định đoạt đối với phần diện tích thuộc về các đồng thừa kế khác, phần giao dịch tương ứng với phần diện tích đó có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu một phần, căn cứ Điều 130 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch dân sự vô hiệu từng phần).
Trên thực tế xét xử, Tòa án thường xác định: phần diện tích tương ứng với kỷ phần thừa kế của người bán thì hợp đồng có hiệu lực; phần diện tích thuộc về các đồng thừa kế khác chưa đồng ý thì hợp đồng vô hiệu đối với phần đó.
Bên cạnh đó, theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Trường hợp đất đã sang tên cho người thứ ba ngay tình có đòi được không?
Đây là tình huống phức tạp và phổ biến nhất trong thực tế. Theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người nhận chuyển nhượng (người thứ ba) ngay tình — tức không biết và không thể biết về việc tài sản là di sản chưa chia — và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục, thì giao dịch với người thứ ba đó vẫn có hiệu lực. Trong trường hợp này, các đồng thừa kế bị xâm phạm quyền lợi không được đòi lại đất từ người thứ ba ngay tình, mà chỉ có quyền yêu cầu người đã tự ý bán đất hoàn trả giá trị tương ứng phần di sản của mình và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Ngược lại, nếu chứng minh được người mua biết đất là di sản thừa kế chưa chia mà vẫn cố tình giao dịch (không ngay tình), các đồng thừa kế có quyền khởi kiện yêu cầu hủy toàn bộ giao dịch và đòi lại đất.
Người bị xâm phạm quyền lợi cần làm gì?
Bước 1 — Thu thập chứng cứ
Thu thập giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế (giấy khai sinh, giấy chứng tử của người để lại di sản), giấy tờ về nguồn gốc đất, thông tin về hợp đồng chuyển nhượng đã ký (nếu có), thông tin người nhận chuyển nhượng.
Bước 2 — Gửi văn bản yêu cầu ngăn chặn giao dịch (nếu chưa hoàn tất sang tên)
Nếu phát hiện sớm, khi giao dịch chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, có thể gửi văn bản đến Văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức công chứng nơi thực hiện giao dịch để thông báo về tranh chấp, đồng thời có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (cấm chuyển dịch quyền tài sản) theo Điều 122, Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 nếu đã khởi kiện.
Bước 3 — Khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu và chia di sản
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản (theo Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015), yêu cầu:
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu toàn bộ hoặc một phần;
Chia di sản thừa kế theo đúng quy định;
Buộc người tự ý bán đất bồi thường thiệt hại tương ứng phần quyền lợi bị xâm phạm (nếu không thể đòi lại đất do người mua ngay tình).
Lưu ý về thời hiệu: Thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế là bất động sản: 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện, không có năng lực hành vi dân sự phù hợp… là 02 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập, theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. Riêng đối với giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc giả tạo (Điều 123, Điều 124), thời hiệu yêu cầu không bị hạn chế.
Vì có sự khác biệt về thời hiệu áp dụng tùy theo căn cứ vô hiệu cụ thể của từng vụ việc, người bị xâm phạm quyền lợi nên hành động sớm và tham khảo ý kiến luật sư để xác định đúng căn cứ pháp lý áp dụng cho trường hợp của mình.
Qua thực tiễn tư vấn và tham gia tố tụng các vụ việc tương tự, Luật Duy Hưng nhận thấy điểm mấu chốt quyết định kết quả vụ việc thường nằm ở yếu tố “ngay tình” của bên nhận chuyển nhượng và thời điểm hành động của người bị xâm phạm quyền lợi. Nhiều gia đình phát hiện việc bán đất trái phép nhưng chần chừ, không thu thập chứng cứ kịp thời, dẫn đến khi khởi kiện thì đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng, việc đòi lại gần như không thể, chỉ còn có thể yêu cầu bồi thường bằng giá trị.
Chúng tôi khuyến nghị:
Ngay khi phát hiện dấu hiệu một đồng thừa kế chuẩn bị chuyển nhượng đất chưa chia, cần có văn bản phản đối gửi đến các bên liên quan (cơ quan công chứng, văn phòng đăng ký đất đai) càng sớm càng tốt;
Không chờ đến khi giao dịch hoàn tất mới hành động, vì lúc đó việc bảo vệ quyền lợi sẽ khó khăn hơn nhiều, đặc biệt khi liên quan đến người thứ ba ngay tình;
Nên có luật sư đánh giá hồ sơ cụ thể để xác định đúng: giao dịch có thể bị vô hiệu toàn bộ hay từng phần, người mua có ngay tình hay không, và thời hiệu khởi kiện còn hay đã hết — vì đây là các yếu tố quyết định hướng xử lý và khả năng thành công của vụ việc.
Trên đây là bài viết: Tự ý bán đất thừa kế có hợp pháp không? Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực dân sự. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
