HỎI: Gia đình đang sử dụng thửa đất có diện tích 2048m2 đã được cấp GCNQSDĐ năm 1993, mục đích sử dụng toàn bộ là đất ở. Hiện nay tôi có nhu cầu tách thửa làm 04 phần để chia cho các con tôi, tuy nhiên khi tôi hỏi thủ tục tại UBND xã thì cán bộ địa chính xã nói rằng diện tích đất ở nhà tôi sử dụng lớn hơn hạn mức đất ở được công nhận tại địa phương, nên sẽ phải thực hiện cấp đổi sổ và giảm hạn mức đất ở xuống 400m2 thì mới được tách thửa hoặc thực hiện các thủ tục hành chính khác. Luật sư cho tôi hỏi, việc bị giảm diện tích đất ở khi cấp lại sổ đỏ có đúng không? Tôi xin chân thành cảm ơn!
LUẬT DUY HƯNG TRẢ LỜI:
Các trường hợp cấp đổi sổ đỏ
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, các trường hợp cấp đổi sổ đỏ bao gồm:
– Người sử dụng đất có nhu cầu đổi sổ đỏ đã cấp trước ngày 10.12.2009.
– Sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.
– Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất (từ ngày 8.2.2021 khi thực hiện dồn điền, đổi thửa thì không được cấp đổi giấy chứng nhận).
– Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (nếu không cấp đổi thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn là tài sản chung của vợ chồng).
Có bị giảm diện tích đất ở khi cấp lại sổ đỏ không?
Câu trả lời là: Không
Lý do thứ nhất:
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật đất đai 2024 sắp tới có hiệu lực đều không có điều khoản nào quy định về việc khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải giảm diện tích đất ở nếu diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận đã cấp lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Lý do thứ hai:
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho rằng diện tích đất ở được cấp lớn hơn hạn mức đất ở tại địa phương thì phải thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp với lý do cấp sai mục đích chứ không phải tự ý giảm diện tích đất ở của người sử dụng đất khi cấp đổi sổ đỏ.
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
“d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”.
Theo đó, việc cơ quan có thẩm quyền cho rằng diện tích đất ở được công nhận QSDĐ là quá hạn mức đất ở tại địa phương, tức là việc cấp Giấy chứng nhận không đúng mục đích sử dụng đất, đây là một trong những căn cứ để thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện.
Ví dụ: Hiện trạng sử dụng đất ở là 180m2 đất ở (bằng với hạn mức công nhận đất ở), nhưng giấy chứng nhận được cấp 400m2 đất ở, vượt hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Khi đó, sẽ bị thu hồi Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp vì cấp không đúng mục đích sử dụng đất.
Lý do thứ 3:
Ngoài ra sổ đỏ gia đình chị cấp năm 1993, được công nhận toàn bộ diện tích đang sử dụng là đất ở phù hợp quy định pháp luật tại thời điểm đó.
Đây là trước thời điểm Nhà nước ban hành quy định về hạn mức đất ở tại địa phương. Thì trong trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền không được áp dụng quy định hiệu lực trở về trước để áp dụng cho hiện tại.
Nếu có căn cứ cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sai mục đích thì phải thu hồi Giấy chứng nhận như đã phân tích ở trên.
Tổng kết:
+/ Người sử dụng đất bị giảm diện tích đất ở theo hạn mức khi cấp lại sổ đỏ;
+/ Nếu có căn cứ cho rằng cấp sai diện tích đất ở (không đúng mục đích sử dụng đất) thì phải thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền “tự ý” giảm diện tích ở theo hạn mức mà không đúng căn cứ theo quy định pháp luật thì người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định/hành vi giảm diện tích đất ở của cơ quan có thẩm quyền.
Xem thêm: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIẢI QUYẾT KHIẾU NẠI HÀNH CHÍNH MỚI NHẤT
Luật sư đất đai tại Luật Duy Hưng chuyên tư vấn, giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai. Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai, Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: TDP Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
