Đấu thầu dự án là hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thông qua cạnh tranh công khai, minh bạch theo quy định của Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư và Luật Đất đai Việt Nam, nhằm bảo đảm hiệu quả sử dụng đất, nguồn lực tài chính và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội.
Trong thực tiễn, Đấu thầu dự án có sử dụng đất thường áp dụng đối với:
+/ Dự án khu đô thị, khu nhà ở;
+/ Dự án thương mại – dịch vụ;
+/ Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp;
+/ Các dự án phát triển quỹ đất do Nhà nước quản lý.
Vai trò của Đấu thầu dự án trong quản lý đất đai và đầu tư
Đấu thầu dự án không chỉ là công cụ lựa chọn nhà đầu tư. Đây còn là phương thức để Nhà nước:
+/ Kiểm soát việc sử dụng đất đai hiệu quả;
+/ Lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm;
+/ Tối ưu nguồn thu ngân sách từ đất.
Dự án đầu tư sử dụng đất phải đấu thầu.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 115/2024 NĐ – CP ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Chính phủ quy định một số điều và biện pháp thi hành luật đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất thì những Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai gồm:
+/ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
+/ Dự án đầu tư xây dựng công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường;
+/ Dự án đầu tư xây dựng công trình cấp nước theo quy định của pháp luật về sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch;
+/ Dự án đầu tư xây dựng chợ theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý chợ;
+/ Dự án đầu tư xây dựng trạm dừng nghỉ theo quy định của pháp luật về đường bộ, trừ trường hợp trạm dừng nghỉ được đầu tư xây dựng cùng với dự án theo phương thức đối tác công tư hoặc Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư vận hành, khai thác hoặc nâng cấp, cải tạo, mở rộng, hiện đại hóa vận hành, khai thác theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công hoặc kết hợp thực hiện trong dự án đường bộ cao tốc theo phương thức đối tác công tư;
+/ Dự án đầu tư xây dựng công trình dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về hàng không dân dụng;
+/ Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về khuyến khích xã hội hóa khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện, trừ dự án quy định tại điểm a và điểm b khoản này;
+/ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về nhà ở khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện; không bao gồm dự án nhà ở xã hội quy định tại các khoản 1, 2, 3 và điểm c khoản 4 Điều 84 của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 68 của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân quy định tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29 tháng 5 năm 2025 của Quốc hội về thí điểm chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội;
+/ Dự án đầu tư trường đua ngựa, đua chó, trong đó có hoạt động kinh doanh đặt cược đua ngựa, đặt cược đua chó thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định pháp luật về kinh doanh đặt cược đua ngựa, đua chó và bóng đá quốc tế khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện, đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, quản lý ngành, lĩnh vực;
+/ Dự án đầu tư kinh doanh điện lựcthuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về điện lực khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện;
+/ Các dự án khác thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai đồng thời thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai.
Quỹ đất để dự kiến thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất nêu trên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
– Thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai; trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có phần đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với cả khu đất;
– Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quy trình Đấu thầu dự án có sử dụng đất gồm:
Giai đoạn chuẩn bị dự án và công bố đấu thầu.
Đây là giai đoạn Nhà nước xác định quỹ đất, mục tiêu dự án, hình thức lựa chọn nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư chủ quan cho rằng giai đoạn này “chưa liên quan trực tiếp”, nhưng trên thực tế, mọi tiêu chí kỹ thuật và tài chính đều được “đóng khung” từ đây.
Ví dụ thực tiễn: Một doanh nghiệp bất động sản tại Gia Lai đã đầu tư hàng chục tỷ đồng nghiên cứu hồ sơ đấu thầu dự án khu đô thị nhưng không phát hiện tiêu chí về kinh nghiệm tương tự nên hồ sơ đã bị loại trừ. Kết quả, doanh nghiệp bị loại ngay vòng sơ tuyển dù năng lực tài chính rất mạnh.
Giai đoạn lập và nộp hồ sơ dự thầu.
Hồ sơ dự thầu dự án có sử dụng đất không chỉ là tài liệu hành chính. Đây là “bản cam kết pháp lý” giữa nhà đầu tư và Nhà nước. Trong thực tiễn tư vấn hồ sơ “Đấu thầu dự án” chúng tôi nhận thấy nhiều hồ sơ bị loại vì một số lỗi sau:
+/ Sai sót nhỏ trong bảo đảm dự thầu;
+/ Không thống nhất số liệu tài chính;
+/ Cam kết tiến độ trái với quy hoạch được duyệt.
Ví dụ thực tiễn: Một nhà đầu tư ở Quảng Nam bị mất bảo đảm dự thầu hàng chục tỷ đồng do không kiểm soát chặt điều khoản hiệu lực bảo lãnh ngân hàng trong hồ sơ dự thầu.
Giai đoạn đánh giá, phê duyệt và ký kết hợp đồng dự án.
Nhiều nhà đầu tư cho rằng “trúng thầu là xong”. Thực tế, đây mới là giai đoạn rủi ro cao nhất trong Đấu thầu dự án. Việc ký kết hợp đồng dự án đầu tư liên quan trực tiếp đến:
+/ Nghĩa vụ tài chính về đất đai;
+/ Nghĩa vụ thuế;
+/ Tiến độ thực hiện dự án;
+/ Điều kiện chấm dứt dự án.
Một số rủi ro cần lưu ý trong Đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Rủi ro về điều kiện pháp lý của nhà đầu tư.
Luật Đầu tư 2025 và Luật Doanh nghiệp 2020 quy định rõ điều kiện về tư cách pháp lý, năng lực tài chính, ngành nghề kinh doanh của nhà đầu tư.
Ví dụ thực tiễn: Một doanh nghiệp bị hủy kết quả trúng Đấu thầu dự án do ngành nghề kinh doanh bất động sản chưa được đăng ký đầy đủ tại thời điểm nộp hồ sơ.
Rủi ro từ xung đột pháp luật.
Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu. Nếu không cập nhật kịp thời, nhà đầu tư dễ rơi vào thế bị động.
Rủi ro về thuế trong Đấu thầu dự án.
Thuế thu nhập doanh nghiệp và nghĩa vụ tài chính về đất.
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 quy định rõ cách xác định chi phí được trừ, doanh thu chịu thuế từ dự án đầu tư.
Ví dụ thực tiễn: Một nhà đầu tư không tính đúng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng vào giá vốn, dẫn đến bị truy thu thuế thu nhập doanh nghiệp với số tiền rất lớn sau thanh tra.
Rủi ro từ việc xác định sai thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế.
Trong Đấu thầu dự án, thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế không trùng với thời điểm nhận đất trên thực tế.
Rủi ro từ biến động chính sách và chi phí đất.
Chính sách đất đai thay đổi trực tiếp tác động đến hiệu quả tài chính của Đấu thầu dự án.
Đấu thầu dự án có sử dụng đất mang lại cơ hội phát triển vượt bậc cho nhà đầu tư, nhưng cũng đặt ra những yêu cầu pháp lý nghiêm ngặt chưa từng có.
Với tư cách là đơn vị tư vấn pháp lý, tuyên truyền và phổ biến pháp luật, chúng tôi nhận thấy: Nhà đầu tư chỉ thành công bền vững khi hiểu đúng, làm đúng và có sự đồng hành của tư vấn pháp lý chuyên sâu ngay từ đầu.
Đấu thầu dự án không dành cho sự thử nghiệm. Đây là sân chơi của những nhà đầu tư hiểu luật và tôn trọng pháp luật.
Trên đây là một số nội dung cơ bản theo quy định của pháp luật có liên quan đến việc đấu thầu Dự án đầu tư có sử dụng đất. Để tìm hiểu thêm các nội dung có liên quan đến dịch vụ luật sư trong lĩnh vực đất đai đề nghị Quý khách tham khảo tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
