Chuyển 100m2 đất nông nghiệp sang đất ở hết bao tiền? Bài viết dưới đây, được Luật Duy Hưng biên soạn dựa trên quy định pháp luật về đất đai, sẽ giúp bạn xác định đúng trường hợp của mình, nắm công thức tính và ước lượng số tiền cụ thể cho 100m² đất trước khi nộp hồ sơ.
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là gì và khi nào phải xin phép?
Căn cứ Điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định rõ: “Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp” là một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Theo đó, Việc cho phép chuyển mục đích phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung/quy hoạch phân khu đô thị đã được phê duyệt (khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024). Nếu thửa đất không phù hợp quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ không ra quyết định cho phép chuyển mục đích, bất kể người dân có sẵn sàng nộp tiền sử dụng đất hay không.
Căn cứ pháp lý khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển 100m² đất nông nghiệp sang đất ở trong năm 2026 được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản sau:
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15: Điều 121 (trường hợp phải xin phép), Điều 123 (thẩm quyền), Điều 156 khoản 1 (nguyên tắc xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích), Điều 195 và Điều 196 (hạn mức giao đất ở tại nông thôn và đô thị).
- Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Điều 8 (tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đối với hộ gia đình, cá nhân – nguyên tắc chung), Điều 20 (trường hợp đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở).
- Nghị định số 291/2025/NĐ-CP: sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
- Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội: điểm c khoản 2 Điều 10 (mức thu 30%/50%/100% ưu đãi đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở); khoản 7 Điều 7 (quy định về bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026).
- Nghị định số 50/2026/NĐ-CP (hiệu lực thi hành từ 31/01/2026): hướng dẫn chi tiết việc thi hành điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Nghị định số 151/2025/NĐ-CP: phân định thẩm quyền UBND cấp xã trong việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân.
Hai trường hợp tính tiền sử dụng đất khi chuyển 100m² đất nông nghiệp sang đất ở
Đây là điểm mấu chốt khiến nhiều người tính sai chi phí. Pháp luật hiện hành phân biệt hai trường hợp với mức thu hoàn toàn khác nhau:
Trường hợp 1 – Đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa với đất ở (thửa đất đã có một phần được công nhận là đất ở, nay chuyển tiếp phần vườn/ao/đất nông nghiệp còn lại sang đất ở):
Áp dụng mức thu ưu đãi theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15, được hướng dẫn chi tiết tại Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP:
- 30% phần chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
- 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở;
- 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá mức trên.
Mức thu ưu đãi này chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.
Trường hợp 2 – Đất nông nghiệp riêng thửa (không nằm cùng thửa với đất ở đã được công nhận, ví dụ đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm/lâu năm ở một thửa riêng biệt):
- Áp dụng nguyên tắc chung tại khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2024 và Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP: người sử dụng đất phải nộp 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức.
Công thức tính tiền sử dụng đất chi tiết
Công thức chung áp dụng cho cả hai trường hợp:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất ở theo bảng giá đất − Giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất) × Diện tích chuyển mục đích × Tỷ lệ thu áp dụng
Trong đó:
- Giá đất ở và Giá đất nông nghiệp: xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, áp dụng tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (không phải thời điểm nộp hồ sơ). Từ ngày 1/1/2026, các địa phương áp dụng Bảng giá đất mới xây dựng theo Luật Đất đai 2024, không còn áp dụng khung giá đất của Nhà nước như trước đây, nên giá đất tại nhiều khu vực có thể biến động đáng kể so với giai đoạn 2020–2025.
- Tỷ lệ thu tương ứng: 100% (Trường hợp 2) hoặc 30%/50%/100% theo phần diện tích trong/ngoài hạn mức (Trường hợp 1).
Nếu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở sau khi chuyển mục đích nhỏ hơn hoặc bằng tiền sử dụng đất/tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích, thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng không (0 đồng) (theo nguyên tắc tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP).
Chuyển 100 m2 đất nông nghiệp sang đất ở hết bao nhiêu tiền?
Giả định giá đất ở theo bảng giá đất địa phương là 10.000.000 đồng/m², giá đất nông nghiệp cùng vị trí là 1.000.000 đồng/m². Chênh lệch: 9.000.000 đồng/m². Đây là số liệu giả định để minh họa cách tính – số tiền thực tế phụ thuộc hoàn toàn vào Bảng giá đất tại địa phương nơi có đất.
Ví dụ A – Đất vườn/ao cùng thửa với đất ở, 100m² nằm trong hạn mức giao đất ở của địa phương:
Ví dụ B – Cũng 100m² đất vườn/ao cùng thửa, nhưng địa phương có hạn mức giao đất ở chỉ 50m² (50m² đầu trong hạn mức, 50m² sau vượt hạn mức nhưng chưa quá 1 lần hạn mức):
- 50 m2 trong hạn mức: 9.000.000 x 50 x 30% = 135.000.000 đồng
- 50 m2 ngoài hạn mức (chưa quá 01 lần): 9.000.000 x 50 x 50% = 225.000.000 đồng
Ví dụ C – Đất nông nghiệp riêng thửa (không cùng thửa với đất ở), 100m², không phân biệt hạn mức:
Như vậy: Với cùng một mảnh đất 100m² và cùng mặt bằng giá, chênh lệch giữa trường hợp được hưởng ưu đãi (270 triệu đồng) và trường hợp áp dụng mức thu 100% (900 triệu đồng) là hơn 3 lần. Vì vậy, bước đầu tiên trước khi ước tính chi phí là xác định chính xác thửa đất của bạn thuộc trường hợp nào, không nên áp dụng đại trà mức 30% cho mọi loại đất nông nghiệp.
Hạn mức giao đất ở – yếu tố quyết định mức thu 30% hay 50%
Hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể cho từng khu vực, dựa trên khung nguyên tắc tại Luật đất đai 2024.
Do mỗi tỉnh, thành phố (và trong nhiều trường hợp là mỗi khu vực trong cùng tỉnh, ví dụ giữa phường trung tâm và xã vùng ven) quy định hạn mức khác nhau, người dân không thể áp dụng một con số cố định cho toàn quốc. Hạn mức áp dụng để tính tiền sử dụng đất là hạn mức có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích, không phải hạn mức tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đó.
Thẩm quyền và thủ tục nộp hồ sơ sang đất ở.
Theo điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024, được hướng dẫn tại điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân hiện nay thuộc Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất (thay vì UBND cấp huyện như trước đây).
Nơi tiếp nhận hồ sơ theo khoản 1, khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP là Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính.
Trường hợp chuyển tiếp: đã có quyết định trước ngày 1/1/2026 thì tính thế nào?
Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế chuyển tiếp bảo vệ quyền lợi người dân: các trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026 được quyền đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo mức thu mới (ưu đãi hơn). Nếu đã nộp tiền theo mức cũ, người dân có thể đề nghị hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác; hồ sơ đề nghị cần nộp trước ngày 1/1/2027.
Từ thực tiễn tư vấn, chúng tôi khuyến nghị người dân thực hiện theo ba bước trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích:
Thứ nhất: Xác định chính xác nguồn gốc và hiện trạng pháp lý của 100m² đất – đây là đất vườn/ao nằm trong cùng thửa đã có đất ở, hay là đất nông nghiệp thuộc thửa riêng biệt. Việc này cần đối chiếu trực tiếp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính, không nên tự suy đoán, vì sai lệch ở bước này sẽ dẫn đến chênh lệch số tiền phải nộp tới hàng trăm triệu đồng như đã minh họa ở Mục 5.
Thứ hai: Xin văn bản xác nhận (hoặc tra cứu công khai) hạn mức giao đất ở và Bảng giá đất 2026 áp dụng tại chính thửa đất đó từ UBND cấp xã/Văn phòng đăng ký đất đai, thay vì tham khảo mức giá chung chung trên mạng, vì mức giá và hạn mức khác nhau theo từng khu vực.
Thứ ba: Đối với trường hợp đã có quyết định chuyển mục đích trong khoảng thời gian từ 1/8/2024 đến trước 1/1/2026, cần chủ động rà soát và nộp đề nghị tính lại trước thời hạn 1/1/2027 nêu tại Nghị quyết 254/2025/QH15 để không bỏ lỡ quyền lợi được hoàn trả phần chênh lệch.
Về rủi ro pháp lý, cần lưu ý: số tiền sử dụng đất chính thức luôn căn cứ vào thông báo của cơ quan thuế sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích, mọi con số tính toán trước đó (kể cả trong bài viết này) chỉ có giá trị tham khảo, không thay thế thông báo chính thức.
Trên đây là bài viết: Chuyển 100m2 đất nông nghiệp sang đất ở hết bao nhiêu tiền? Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực đất đai. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
