Mua bán đất đứng tên hộ gia đình rất dễ phát sinh ra tranh chấp vì ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của những người đồng sở hữu. Vậy làm thế nào để việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình đúng pháp luật. Luật Duy Hưng xin chia sẻ cho bạn đọc trong bài viết dưới đây:
Thế nào là quyền sử dụng đất hộ gia đình?
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Theo đó, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho hộ gia đình sử dụng đất khi đáp ứng đủ điều kiện sau:
Điều kiện 1:
Thành viên trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân; quan hệ huyết thống; quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
Điều kiện 2:
Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Đặc điểm quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định như sau:
“1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:
c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.”
Như vậy, sổ đỏ (hay Giấy chứng nhận QSDĐ) hộ gia đình sẽ ghi tên của chủ hộ gia đình hoặc người đại diện là thành viên của hộ gia đình nếu chủ hộ không có chung quyền sử dụng đất của hộ.
Chuyển nhượng đất hộ gia đình phải có sự đồng ý của những ai?
Căn cứ Điều 212 Bộ luật dân sự 2015: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Nếu là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.”
Do vậy, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đứng tên hộ gia đình cho cá nhân cần có sự đồng ý của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất.
Thời điểm xác định thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất!
Thời điểm xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tức là thời điểm được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hộ gia đình.
Cách xác định thành viên hộ gia đình
Như đã nêu ở trên, việc đứng tên người sử dụng đất trên các giấy chứng nhận chỉ thể hiện tên của chủ hộ hoặc người đại diện của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất. Do đó, không thể xác định đầy đủ các thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận.
Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, thông thường khi xác lập các giao dịch trong đó có việc chuyển nhượng, việc đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp, cho sao, trích lục lại hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại sẽ rất phức tạp.
Áp dụng Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 10 Luật cư trú 2020 thì có thể căn cứ vào “Sổ hộ khẩu” của gia đình để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, cụ thể:
- Thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất.
Tuy nhiên, đến thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch thì rất nhiều trường hợp sổ hộ khẩu gia đình đã được cấp đổi, có biên động (thêm thành viên, tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ…).
Vì vậy, cần có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về tư cách tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Khi thực hiện giao dịch mua bán đất, hợp đồng,văn bản liên quan của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định ký tên (Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Ngoài ra, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Tóm lại: Khi tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, người có tên trên GCNQSDĐ hoặc người được uỷ quyền ký tên và phải có văn bản đồng ý của những thành viên khác trong gia đình (được công chứng, chứng thực).
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất hộ gia đình
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Thành phần hồ sơ gồm:
– Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu) ;
– Hợp đồng mua bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất);
– Văn bản xác nhận/cam kết đồng ý của các thành viên còn lại (được công chứng, chứng thực);
– CCCD, giấy xác nhận nhân khẩu;
– Tờ khai lệ phí trước bạ; tờ khai thuế TNCN;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả
Sau khi người nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sở hữu.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
