Thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần lưu ý gì? Bài viết này, Công ty Luật TNHH Duy Hưng phân tích cụ thể các căn cứ pháp lý để xác định đúng phần di sản, thành viên có quyền và thủ tục thừa kế đối với loại đất đặc thù này.
Thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất”?
Căn cứ theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”
Hiện nay, Luật Đất đai 2024 không còn quy định việc cấp đất mới cho “hộ gia đình” kể từ ngày 01/01/2025 — Nhà nước chỉ giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức. Quy định về hộ gia đình sử dụng đất tại Luật Đất đai 2024 chỉ áp dụng để xử lý các trường hợp đất đã được cấp cho hộ gia đình trước thời điểm này. Vì vậy, mọi thửa đất “đứng tên hộ” hiện nay đều là đất được cấp theo Luật Đất đai 2003 hoặc 2013, và việc xác định thành viên vẫn phải căn cứ vào tình trạng nhân khẩu, quan hệ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây, không phải tại thời điểm hiện tại.
Thừa kế đất của hộ gia đình cần lưu ý gì?
Khác với đất đứng tên một cá nhân (toàn bộ diện tích là tài sản riêng, khi người đó mất thì toàn bộ là di sản), đất cấp cho hộ gia đình là sở hữu chung theo phần giữa các thành viên trong hộ, theo Điều 209 và Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015. Mỗi thành viên chỉ có quyền đối với phần quyền sử dụng đất tương ứng của mình trong khối tài sản chung, chứ không phải toàn bộ thửa đất.
Do đó, khi một thành viên (kể cả chủ hộ đứng tên trên sổ đỏ) qua đời, di sản thừa kế chỉ là phần quyền sử dụng đất của riêng người đó, không phải toàn bộ diện tích ghi trên Giấy chứng nhận. Việc đầu tiên và quan trọng nhất trước khi chia thừa kế là phải xác định chính xác phần quyền của người đã mất trong khối tài sản chung của hộ.
Không phải ai có tên trong sổ hộ khẩu cũ hoặc đang sống trong nhà cũng đương nhiên là thành viên có quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (và thực tiễn xét xử áp dụng khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 đối với đất cấp trước đây), một người chỉ được coi là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất khi đáp ứng đồng thời 3 điều kiện sau:
– Có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng hợp pháp
Phải có giấy tờ chứng minh quan hệ: giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh, quyết định công nhận nuôi con nuôi… Người sống chung nhưng không có quan hệ hôn nhân, huyết thống hay nuôi dưỡng hợp pháp (ví dụ: con dâu, con rể tại thời điểm chưa hoặc không đăng ký kết hôn, người ở nhờ) không được coi là thành viên có quyền sử dụng đất, dù có tên trong sổ hộ khẩu.
– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao/công nhận/nhận chuyển quyền sử dụng đất
Mốc thời gian quan trọng nhất là thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc thời điểm giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền), chứ không phải thời điểm hiện tại. Người sinh ra hoặc kết hôn vào gia đình sau thời điểm này không được tính là thành viên có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó, dù đang sinh sống tại đó.
– Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đó (có công sức đóng góp)
Điều kiện này thường được xem xét cùng điều kiện về nhân khẩu tại thời điểm cấp đất — tức là những người đang là thành viên hộ khẩu, cùng lao động, cùng đóng góp hình thành hoặc duy trì quyền sử dụng đất tại thời điểm đó.
Lưu ý thực tiễn: Do pháp luật trước đây chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, thống nhất về cách xác định thành viên hộ, các tổ chức công chứng và Tòa án hiện chủ yếu căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, kết hợp với hồ sơ địa chính, sổ mục kê và lời khai các bên để xác định chính xác số thành viên.
Cách xác định phần di sản của người đã mất
Sau khi xác định được tổng số thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, việc xác định phần di sản được thực hiện theo hai cách:
Chia đều theo đầu người: Nếu không xác định được công sức đóng góp riêng của từng thành viên, phần quyền sử dụng đất được chia đều cho số thành viên tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Ví dụ: đất có diện tích 800m² được cấp cho hộ gồm 4 thành viên, phần di sản của người đã mất là 800m² ÷ 4 = 200m².
Theo công sức đóng góp thực tế: Nếu có căn cứ chứng minh mức đóng góp không đồng đều (ví dụ một người bỏ toàn bộ công sức khai hoang, canh tác), Tòa án có thể xác định phần quyền theo tỷ lệ đóng góp thực tế thay vì chia đều.
Phần di sản xác định được (không phải toàn bộ thửa đất) mới là căn cứ để áp dụng các quy định về thừa kế tại Bộ luật Dân sự 2015: chia theo di chúc nếu có di chúc hợp pháp (Điều 624–630, 626), hoặc chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất nếu không có di chúc (Điều 650, 651).
Ai có quyền ký văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản?
Vì quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều thành viên, văn bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản liên quan đến phần đất của người đã mất cần có sự tham gia, ký tên của:
Người đại diện hộ gia đình (nếu còn) và/hoặc các thành viên hộ gia đình liên quan đến phần đất chung đang xử lý;
Toàn bộ những người thuộc hàng thừa kế của riêng phần di sản đó (theo di chúc hoặc theo pháp luật).
Theo điểm i khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đối với các trường hợp cần xác định lại thành viên hộ gia đình sử dụng đất để ghi tên trên Giấy chứng nhận, các thành viên có chung quyền sử dụng đất tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc xác định thành viên. Không ai được đơn phương ký thay các thành viên khác nếu không có văn bản ủy quyền hợp pháp; nếu có thành viên ở xa hoặc ở nước ngoài, có thể lập ủy quyền hợp pháp để thay mặt ký.
Bảng tổng hợp so sánh: đất cá nhân và đất hộ gia đình khi thừa kế
| Tiêu chí | Đất đứng tên cá nhân | Đất đứng tên hộ gia đình |
|---|---|---|
| Chủ sở hữu | Một cá nhân | Nhiều thành viên (sở hữu chung theo phần) |
| Di sản khi một người mất | Toàn bộ diện tích | Chỉ phần quyền tương ứng của người đó |
| Căn cứ xác định phần di sản | Không cần xác định thêm | Phải xác định số thành viên & thời điểm cấp GCN |
| Người cần ký văn bản thừa kế | Người thừa kế của người mất | Người thừa kế + các thành viên hộ liên quan đến phần chung |
| Mức độ phức tạp | Thấp | Cao, dễ phát sinh tranh chấp |
| Căn cứ pháp lý chính | BLDS 2015 (thừa kế) | BLDS 2015 (Điều 209, 212) + Luật Đất đai 2024 (khoản 25 Điều 3, Điều 133) |
Quan điểm của Luật sư
Qua thực tiễn tư vấn, Luật Duy Hưng nhận thấy sai lầm phổ biến nhất của các gia đình là nhầm lẫn giữa người đứng tên trên sổ đỏ với chủ sở hữu duy nhất của thửa đất. Khi đất cấp cho hộ, người đứng tên trên Giấy chứng nhận (thường là chủ hộ) chỉ là người đại diện đứng tên, không đồng nghĩa với việc họ có toàn quyền định đoạt hay toàn bộ đất là di sản riêng khi họ mất.
Chúng tôi khuyến nghị:
Trước khi lập văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản, cần rà soát kỹ hồ sơ cấp đất (quyết định giao đất, hồ sơ địa chính, sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp) để xác định chính xác số thành viên và phần quyền của người đã mất;
Không nên tự ý thỏa thuận phân chia toàn bộ diện tích đất khi chưa xác định rõ phần nào là di sản, phần nào thuộc quyền của các thành viên hộ khác còn sống;
Với các thửa đất có nhiều thế hệ cùng sinh sống, biến động nhân khẩu phức tạp qua nhiều năm, nên có luật sư hỗ trợ thu thập hồ sơ địa chính lịch sử và tư vấn xác định phần di sản trước khi tiến hành thủ tục công chứng hoặc khởi kiện.
Trên đây là bài viết: Thừa kế đất của hộ gia đình cần lưu ý gì? Để tìm hiểu thêm các quy định khác có liên quan trong lĩnh vực dân sự. Quý khách tham khảo các bài viết khác tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
Rất hân hạnh được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
