TƯ VẤN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

CÔNG TY LUẬT TNHH DUY HƯNG

Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất là dịch vụ luật sư chuyên tư vấn, giải đáp và tháo gỡ mọi vướng mắc về pháp lý phát sinh khi chuyển mục đích sử dụng đất như: Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Điều kiện, trình tự thủ tục và các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp khi đề nghị Nhà nước cho chuyển mục đích sử dụng đất tại Luật Duy Hưng.

Với đội ngũ luật sư/ chuyên viên có kiến thức chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai và nhiều năm kinh nghiệm hành nghề thực tiễn. Luật Duy Hưng tin tưởng mọi khó khăn, vướng mắc của Quý khách hàng khi chuyển mục đích sử dụng đất được các luật sư/chuyên viên của chúng tôi giải quyết một cách Nhanh Chóng – Hiệu Quả.

Trường hợp nào phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 thì những trường hợp sau đây khi chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước thảm quyền cho phép. Đó là:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản             dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất            nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được                 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản              xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất              thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 thì căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho pháp chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

–   Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

–   Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ vào nhu cầu và đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm tra, kiểm tra và căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của để phương để giải quyết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp mục đích sử dụng đất sau khi xin chuyển mục đích phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng và thông báo nghĩa vụ tài chính để họ thực hiện.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định cảu Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện như sau:

Bước 1:  Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Thành phần hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; ( theo Mẫu số 01)

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc               Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2:  Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Hồ sơ trình UBND có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm.

a) Các giấy tờ quy định tại Bước 1;

b) Biên bản xác minh thực địa;

c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt,           dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với               trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định               điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định                 đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư           và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

 

tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất

 

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Sau khi kiểm tra hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất do bộ phận chuyên môn trình nếu đủ điều kiện thì UBND có thẩm quyền sẽ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Kèm theo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng là thông báo nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích được tính như sau:

1/ Đối với hộ gia đình cá nhân

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp được nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì khi được chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời với chuyển từ thuê sang giao thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giửa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở (-) đi tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng còn lại tại thời điểm cho phép chuyển mực đích sử dụng đất.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d/ Chuyển nục đích sử dụng đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo các mức nêu trên.

2/ Đối với tổ chức kinh tế.

a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

b) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp được Nhà nước gaio đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đât bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm cho phép chuyển mục đích.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì khi được chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời chuyển từ thuê đất sang giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn còn lại tại thời điểm được phép chuyển mục đích.

Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.

c) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đấtnghĩa trang, nghĩa địa thì thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc quy định tại Điểm b Khoản này.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

– Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

– Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này.

Quý khách có thể xem thêm về các trường hợp được Miễn – Giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Tại đây.


Trên đây là một số nội dung cơ bản theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cần biết. Bạn muốn tìm hiểu thêm về các dịch vụ luật sư trong lĩnh vực đất đai của chúng tôi xin vui lòng tham khảo Tại đây. Hoặc liên hệ trực tiếp với Luật Duy Hưng bằng một trong các cách thức sau để được Tư Vấn Miễn Phí.

Hotline (Zalo): 0964653879 –     0929228082

Fanpage: https://www.facebook.com/luatduyhung

Rất hận hạnh được phục vụ Quý khách hàng.

Trân trọng.

Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất _ lưu ý thông tin pháp lý