Mua bán nhà đất là giao dịch có giá trị lớn, liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu và sử dụng tài sản lâu dài của các bên. Tuy nhiên, nếu không tìm hiểu kỹ pháp lý, người mua hoặc người bán có thể gặp rủi ro như tranh chấp quyền sở hữu, đất dính quy hoạch, nhà không có sổ đỏ, hoặc hợp đồng vô hiệu do sai hình thức. Vậy cần lưu ý gì để đảm bảo giao dịch mua bán nhà đất được hợp pháp, an toàn và hạn chế tranh chấp?
1. Giấy tờ pháp lý của tài sản.
Việc kiểm tra giấy chứng nhận tài sản là lưu ý khi mua bán nhà đất thứ nhất và hết sức quan trọng. Bởi thông qua việc kiểm tra giấy tờ pháp lý của tài sản người mua nhà sẽ biết được các thông tin như:
+ Ai là người có quyền đối với tài sản?
+ Người chuyển nhượng đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với nhà nước chưa?
+ Diện tích đất nhận chuyển nhượng gồm những loại đất gì?
+ Tài sản trên đất đã đăng ký sở hữu hay chưa?
Đồng thời, thông qua việc kiểm tra giấy tờ về tài sản bạn có thể nhận biết được giấy tờ là giả hay thật vì dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, hay con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong vấn đề đánh giá thật giả, bạn có thể nhờ những người có chuyên môn như công chứng viên, cán bộ tài nguyên môi trường.
2. Sự phù hợp giữa giấy tờ pháp lý của tài sản và tài sản trên thực tế.
Nhiều trường hợp trên giấy chứng nhận ghi là nhà cấp 4 nhưng thực tế lại là ngôi nhà năm tầng, chính vấn đề này gây rắc rối và gặp nhiều khó khăn trong khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng tại Văn phòng đăng ký đất đai. Thậm chí có một số trường hợp phát sinh tranh chấp vì bên chuyển nhượng lại ra lý do chỉ chuyển nhượng đất, còn tài sản trên đất không chuyển nhượng, v.v.
3. Vấn đề tranh chấp.
Lưu ý khi mua bán nhà đất tiếp theo mà người mua nhà đất cần tìm hiểu nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc với người khác. Để kiểm tra vấn đề này bạn có thể hỏi tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn hoặc hỏi ngay những người liền kề.
Ngoài ra, người mua nhà cũng cần tìm hiểu xem nhà đất nhận chuyển nhượng có bị hạn chế gì không về quyền sử dụng đất liền kề thông qua hàng xóm. Vấn đề này được biệt quan trọng đối với nhà đất sử dụng ngõ đi chung, v.v.
Tiếp theo người mua nhà nên tìm hiểu ở phòng công chứng để xem tài sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh hay ủy quyền hay không? Nếu có liên quan đến những giao dịch trên thì phải yêu cầu bên chuyển nhượng tiến hành hủy bỏ những giao dịch này trước rồi sau đó mới thực hiện những chuyển nhượng để tránh những rắc rối sau này.
4. Tìm hiểu tài sản có liên quan đến bên thứ ba hay không.
Bên thứ ba có thể là người thuê nhà, người ở nhờ, v.v. Người mua nhà phải tìm hiểu xem hợp đồng cho thuê nhà, cho ở nhờ còn hạn hay không vì điều này không tìm hiểu kỹ sẽ ảnh hưởng đến quyền quản lý trên thực tế đối với người nhận chuyển nhượng. Ngoài ra, cũng cần tìm hiểu bên thứ ba như: Bên cung cấp cáp điện hay hệ thống cấp nước hay không? Nếu có bạn cần tìm hiểu các thỏa thuận trước đó giữa đôi bên về việc sử dụng hạ tầng này.
5. Yếu tố quy hoạch.
Lưu ý khi mua bán nhà đất không thể bỏ qua đó là yếu tố quy hoạch. Để tránh không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả thì người mua nhà đất cần kiểm tra hồ sơ địa chính tại cơ quan cơ quan nhà nước cấp huyện hoặc Sở Tài Nguyên Môi trường xem có dự án nào khu vực đó không. Nếu có thì cần tìm hiểu rõ quy hoạch đó là quy hoạch gì? Bởi trên thực tế xảy ra không ít các trường hợp người mua nhà không tiến hành được thủ tục sang tên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vì lý do đất thuộc quy hoạch.
6. Yếu tố phong thủy.
Nói đến nhà đất thì không thể không nói đến yếu tố phong thủy, vì yếu tố phong thủy có vai trò rất quan trọng đối với những người sinh sống trong khu đất đó, đồng thời nó cũng là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá trị của nhà đất khi chuyển nhượng.
Trong phong thuỷ, người ta quan niệm “Trạch mệnh phải tương phối”. Trạch là đất. Mệnh là người. Trạch mệnh tương phối nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc. Trạch có hai loại là Đông tứ trạch và Tây tứ trạch. Người cũng gồm hai nhóm là Đông tứ mệnh và Tây tứ mệnh. Quan niệm phong thuỷ cho rằng, người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch. Mệnh của người phụ thuộc vào tuổi, trạch của đất phụ thuộc vào hướng.
7. Điều kiện sinh hoạt.
Khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, an ninh tốt, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, đi lại thuận tiện không bị cản trở, gần chợ, trường học,…
8. Địa chất, thủy văn.
Đây là một vấn đề cũng gặp nhiều trong quá trình sinh sống. Có nhiều các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. So sánh đất tại đó với đất bên cạnh. Khi mua đất, người mua thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất. Ngoài ra cần lưu ý nhà có nằm trong khu vực bị ngập khi mưa lớn hay không.
9. Thỏa thuận về giá mua bán và hình thức thanh toán, thời điểm bàn giao nhà đất.
Giá là yếu tố quan trọng, nếu không có giá thì không thể có hợp đồng mua bán. Và giá cũng là yếu tố được các bên trong hợp đồng mua bán quan tâm nhất. Vì vậy các bên cần thỏa thuận rõ ràng về giá chuyển nhượng để tránh những tranh chấp về sau.
Thời điểm thanh toán cũng là vấn đề quan trọng trong giao dịch nhà đất, thanh toán một lần hay nhiều lần, thanh toán tại thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng hay sau khi bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời điểm bàn giao nhà đất cũng là vấn đề hết sức quan trọng, pháp luật không có quy định khi nào bên chuyển nhượng phải bàn giao nhà đất mà chỉ quy định bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao nhà đất chuyển nhượng. Vì vậy, để tránh phát sinh tranh chấp thì các bên cần thỏa thuận rõ ràng với nhau về thời điểm bàn giao nhà đất.
10. Thỏa thuận về thuế, phí và lệ phí.
Các khoản thuế, phí lệ phí liên quan đến chuyển nhượng mua bán nhà đất gồm:
+ Phí, thù lao công chứng;
+ Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản;
+ Lệ phí trước bạ;
+ Lệ phí thẩm định………..
Các khoản thuế, phí, lệ phí trên cũng là một khoản tiền không nhỏ. Vì vậy khi chuyển nhượng nhà đất các bên cũng cần thỏa thuận rõ với nhau bên nào có nghĩa vụ nộp và những khoản nộp là những loại phí, thuế gì để tránh những vướng mắc về sau.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến những lưu ý khi mua bán nhà đất và các nội dung khác có liên quan đến lĩnh vực đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác tại Website: https://luatduyhung.com/tt/tuyen-tap-an-le/
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.
- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
