1. Sổ đỏ hộ gia đình là gì?
Sổ đỏ hộ gia đình là một vấn đề được quan tâm hiện nay. Để hiểu được sổ đỏ hộ gia đình là gì; trước hết cần hiểu được định nghĩa của hộ gia đình sử dụng đất.
Vậy, hộ gia đình sử dụng đất là gì?
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”
Như vậy, để trở thành thành viên của “hộ gia đình sử dụng đất”; phải đảm bảo đủ ba yếu tố:
(1) Là thành viên hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật;
(2) Đang sống chung trong hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; hoặc công nhận quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất;
(3) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất; cho thuê đất; công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Sổ đỏ hộ gia đình là gì?
Từ khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất; có thể nhận thấy rằng sổ đỏ hộ gia đình chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho chủ sử dụng đất là “Hộ gia đình”.
Để là một thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất cần đáp ứng 03 điều kiện kể trên; thời điểm xác định hộ gia đình sử dụng đất là tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với hộ gia đình về cư trú thì khác; thời điểm họ được xác định có tư cách thành viên hộ gia đình là thời điểm họ được đăng ký, ghi chú trên “Sổ hộ khẩu”.
Có thể đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền quyền sử dụng đất trước khi được xác định là thành viên hộ gia đình. Do vậy, thành viên hộ gia đình trong hộ khẩu theo quy định về cư trú chưa chắc “đang sống chung” tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhân nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Nói cách khác; không phải bất cứ thành viên nào trong hộ gia đình theo ‘Sổ hộ khẩu” đều là thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất.
Thực trạng
Chính vì sự phân biệt không rõ ràng đó mà không ít những tranh chấp về quyền sử dụng đất hộ gia đình đã xảy ra. Đã có một thời gian dài khái niệm hộ gia đình sử dụng đất bị đánh đồng với khái niệm hộ gia đình theo “Sổ hộ khẩu”.
Thực tế đã có một số trường hợp cho người quen, họ hàng nhập khẩu nhờ vào sổ hộ khẩu gia đình để tạo điều kiện cho bạn bè, người quen tìm kiếm công ăn việc làm hoặc học tập. Nhưng sau đó một số người được nhập khẩu nhờ này quay ra khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất vì cho rằng họ có quyền sử dụng đất theo Sổ đỏ hộ gia đình.
Hay có những trường hợp khi xác định người nào là thành viên hộ gia đình sử dụng đất thì lại không xem xét một cách đúng đắn là có “đang sống chung” hoặc có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng vv tại thời điểm được giao, phân quyền sử dụng đất hay không.
Bởi những nhầm lẫn trên mà hiện nay là các thửa đất có ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thuộc “hộ” gây ra rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, v.v… và thường phát sinh tranh chấp.
2. Quyền của thành viên hộ gia đình sử dụng đất trong sổ đỏ hộ gia đình
Quyền sử dụng đất trong sổ đỏ hộ gia đình là thuộc sở hữu chung của các thành viên hộ gia đình. Quyền sử dụng đất được thể hiện cụ thể qua các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất.
2.1. Quyền chiếm hữu của các thành viên hộ gia đình
Theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Dân sự 2015:
“Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.”
Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”
Như vậy, quyền chiếm hữu đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình là quyền của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất trong việc nắm giữ, quản lý quyền sử dụng đất. Các thành viên có quyền như nhau trong việc chiếm hữu. Mặt khác, pháp luật cũng quy định được đại diện hộ gia đình thực hiện quyền này; và việc đại diện này không làm ảnh hưởng tới các quyền khác của người sử dụng đất.
2.2. Quyền sử dụng của các thành viên hộ gia đình đất
Quyền sử dụng được quy định tại Điều 189 BLDS 2015:
“Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”
Quyền sử dụng chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình được hiểu là quyền của các thành viên trong hộ gia đình trong việc tự mình sử dụng đất theo đúng mục đích của đất; quyền được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản chung đó.
2.3. Quyền định đoạt của các thành viên hộ gia đình đối với quyền quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 192 Bộ luật dân sự 2015:
“Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.”
Măt khác, theo Điều 194 Bộ luật dân sự 2015:
“Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”
Từ những quy định trên có thể thấy rằng; quyền định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình là quyền của các thành viên hộ gia đình trong việc đưa ra các quyết định làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt số phận pháp lý của tài sản chung là quyền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Do tính chất đặc thù của đất đai, việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình được thực hiện thông qua các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này
…”
Để thực hiện quyền định đoạt, mà cụ thể ở đây là quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất; cần có sự thoả thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
3. Xác định thành viên có quyền sử dụng đất trong sổ đỏ hộ gia đình như thế nào?
Theo Văn bản số 01/2017 ngày 07/04/2017 của TAND tối cao có hướng dẫn như sau:
Khi giải quyết vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất; mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được cấp cho hộ gia đình; và tại thời điểm giải quyết tranh chấp; thành viên hộ gia đình đã có sự thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cần lưu ý:
Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất
Là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến sổ đỏ hộ gia đình. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây. Tham khảo về “Dịch vụ Luật sư chuyên đất đai” của Luật Duy Hưng Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
